『登記情報[1]』の記事、横山亘「照会事例から見る信託の登記実務（１８）」からです。
本件被担保債権を担保するのは、普通抵当権か根抵当権か。
分かりませんでした。Xは、自己信託を設定して信託受益権を販売する形では駄目なのかなと思いました。
国土交通省「不動産特定共同事業等について」
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000263.html
「不動産特定共同事業（ＦＴＫ）の利活用促進ハンドブック」令和３年７月
国土交通省不動産・建設経済局 不動産市場整備課
P11不動産特定共同事業（FTK）においては、対象不動産の追加取得により、対象不動産を変更することも可能。
主に個人からクラウドファンディング、金融機関からノンリコースローンでの資金調達を想定している感じを受けます。
不動産特定共同事業法
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=406AC0000000077
「小規模不動産特定共同事業を行うための実務手引書～実務編～」
平成 30 年３月株式会社価値総合研究所
https://www.mlit.go.jp/common/001233902.pdf
モデル約款における記載
（出資）第２条
５ 本事業者は、本出資者に本出資額の返還を保証する義務を負わない。本出資者及び本事業者は、本出資額の返還について保証されたものではないことをここに確認する。
６ 本事業に係る損失は、第８条第４項に基づき、本出資者に帰属する。但し、本出資者の損失の分担額は、本出資額を限度とする。
・「任意組合契約型（不特法第２条第３項第１号）」と「匿名組合契約型（不特法 第２条第３項第２号）」がある。
私は、不動産特定共同事業においては、記事のような出資金返還請求権を担保することは、予定されていないように読めました。
セキュリティトラストの普通抵当権の被担保債権を途中で変更することができるのか、あるいはセキュリティトラストの根抵当権の債権の範囲をどう定めるかという問題になります。
抵当権の被担保債権を途中で変更することは、出来ないのではないかと思います（同一債権に関する利息債権に関しては可能。昭和41年12月1日付け民事甲第3323号民事局長回答・登記研究230号P55。）。
根抵当権の債権の範囲については、特定の継続的取引契約として、年月日不動産特定共同事業法に基づく○○組合取引、となるのかなと考えます（登記研究306号P48類推）。
また、この場合の債権額は、限度額である出資金総額ということになりそうですが、複数の債権者が有する債権の合算額と被担保債権額が一致しないことになってしまい、セキュリティトラストとはいえ、極めて不可解な登記がされる結果となってしまいます。
抵当権を設定する場合は、記事記載の通りになると考えます。
[1] 721号、2021年12月、（一社）金融財事情研究会、P44～