令和３年（２０２１年）２月２日、民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案が発出されました。おそらくこの後、要綱案に関する補足説明が発出されるのではないかと思います。要綱案を基に考えてみます。
・民法等の見直し
相隣関係
２０９条 隣の土地を使用する目的が具体的になっています。
２３３条 根に関する記載が削除されるようです。竹林と土地の所有者が違う場合、竹林が共有である場合の対処方法が明確に定められることになりそうです。
継続的給付を受けるための設備設置権及び設備使用権の創設・・・水道管などライフラインが他の土地を通って設置されている場合は、修繕・新たに設置することが出来ることが、民法上の権利となります。
共有等
共有物に関して、使用している人としていない人との対価に関する定めと使用していない人も含めた共有者の使用に対する善管注意義務の創設。（民法２４９条）
共有物の変更・管理についての裁判の創設（連絡が取れない人がいる場合）。（民法２５１条）
民法２５２条 共有者のうち、連絡が取れない人がいる場合は、その人を外して共有物の管理を行うことが出きることの明記。共有者が短期賃貸借契約を締結することが出来ることを明記（民法６０２条）。共有物を管理する者（共有物の管理者）の規定の設定。
変更・管理の決定の裁判の手続の進め方（申立て・公告後１カ月の経過・裁判所による裁判。）。
民法２５８条 現物分割、全面的価格賠償（最判平成８年１０月３１日）の明記。相続開始の時から１０年を経過したときは、相続人の異議がない限り、相続財産に属する共有物の持分について、民法２５８条の規律による分割請求をすることができる。
所在等不明共有者の持分の取得
要件
- 共有者の中に所在不明の者がいる。
- 裁判所へ持分所得の請求を求めて、裁判を行う。
- 所在不明の者から異議が出ない。
- 不動産に関する権利のうち、準共有（民法２６４条）についても準用する。
手続
１ 共有者からの裁判の申立て
２ 裁判所による公告（一定の期間（３か月以内）に異議を申し立てることが出来ること）
３ 裁判所が所在が判明している共有者に対して、公告したことを通知。
４ 申立人は、裁判所が定めた金額を供託。
所在等不明共有者の持分の譲渡
要件
・所在等不明共有者以外の共有者が、特定の者に対して持分を譲渡したときに、所在等不明共有者の共有持分を特定の者に対して譲渡する権利を与えることを内容とする（共有状態の解消）。
手続
・裁判所から、所在等不明共有者の共有持分を特定の者に対して譲渡する権利を与える裁判を得てから、原則として２か月以内に実行する必要がある。
所有者不明土地管理命令「等」・・・所有者不明建物管理命令を含む。（非訟事件）
裁判所は、利害関係人の請求により、１か月の公告経過後に所有者不明土地管理人を選任し、管理を命ずる処分（所有者不明土地管理命令）を行うことが出来る。命令の効力は、所有者不明土地の上にある動産（固定されていない倉庫など）に及ぶ。
所有者不明土地管理命令は、何度でも発令することが出来る。
所有者不明土地管理人の権限・・・管理、処分（売却など）。
所有者不明土地管理命令の登記の嘱託と、所有者不明土地管理命令の登記の抹消の嘱託・・・登記原因は？登記権利者、登記義務者？申請人？添付情報は？
所有者不明土地等に関する訴えについては、所有者不明土地管理人が原告又は被告。弁護士を想定？
所有者不明土地管理人の義務
・善管注意義務・忠実義務・公平義務。
・解任・・・利害関係人の請求により、裁判所が判断
・辞任・・・裁判所の許可を得ることが条件
・所有者不明土地管理人の報酬・業務上の費用・・・裁判所が定める。
・所有者不明土地から収益が出た場合（貸土地などの賃料）、供託可能で供託した場合は公告義務。
所有者不明土地管理命令の取消し事由
・管理すべき財産がなくなったとき（売却して、代金は全額供託したなど）。
・財産の管理を継続することが相当でなくなったとき・・・想像できません。
・所在不明だった所有者が、裁判所で自己に帰属することを証明したとき。
所有者不明建物管理命令
・所有者不明土地管理命令とほぼ同じ規律。マンション（建物の区分所有等に関する法律）は対象外。
管理不全土地管理命令及び管理不全建物管理命令
・管理不全・・・所有者による土地・建物の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合。
・所有者は、裁判所の命令によって管理人が管理することに同意するのでしょうか？
・管理不全土地管理命令の対象とされた土地・建物について、保存行為・管理行為を超える処分を行うには、その所有者の同意がなければならない。
その他は所有者不明土地・建物管理命令とほぼ同じ。
相続等
民法９１８条２項、３項、９２６条、９４０条１項、２項。
・家庭裁判所が、利害関係人又は検察官の請求によって、相続財産の保存に必要な処分を命ずることができない場合（原則として可能。相続財産の清算人）・・・相続人が数人ある場合において遺産の全部の分割がされたとき又は民法第９５２条第１項の規定により相続財産の清算人が選任されているとき。
・不在者財産管理人（民法２７条から２９条まで）、限定承認をした人、相続放棄をした人についても同じ規律に揃える。
・相続放棄をした人が相続財産を占有している場合、管理する期間・・・相続人か相続財産の清算人に対して財産を引き渡すまでの間。
・不在者財産管理人、相続財産の清算人（管理する財産が全て金銭のとき）について、管理すべき財産の全部を供託・公告したときを取消し（退任）事由とする。
・相続財産の管理人から相続財産の清算人への名称変更（民法９３６条１項、民法９５２条）。
民法第９５２条第２項、９５７条。
・家庭裁判所は、相続財産の清算人が選任されてから、６カ月以内の公告。家庭裁判所の公告があった場合は、相続財産管理人も全ての相続財産債権者と受遺者に公告する義務。
民法第９０３条から第９０４条の２（特別受益、寄与分）
・原則・・・相続開始の時から１０年を経過した後にする遺産の分割については、適用しない。
例外・・・相続開始の時から１０年を経過する前（６か月の個別猶予有り）に、相続人が家庭裁判所に遺産の分割の請求をしたとき。
・遺産の分割の調停又は審判の申立て・申立ての取下げの要件・・・相続開始の時から１０年を経過した後にあっては、相手方の同意を得ることが必要。
遺産の分割の禁止（民法９０７条など）
・共同相続人は、５年以内の期間を定めて、遺産の全部又は一部について、その分割をしない旨の契約をすることができる（相続開始の時から１０年以内。）。更新の契約も同じ。
・民法第９０７条第２項家庭裁判所による遺産分割の禁止（相続開始の時から１０年以内）。更新も同じ。
不動産登記法等の見直し
所有権の登記名義人に係る相続の発生を不動産登記に反映させるための仕組み
・不動産の「所有権」の登記名義人が「死亡」（自然人）し、相続等による所有権の移転が生じた場合における公法上の「登記申請」義務・・・自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から３年以内。相続人に対する特定遺贈・包括遺贈についても同じ。
「登記申請」・・・法定相続分、相続人申告登記（仮称）の申出も登記申請に含まれる。
・相続登記等の申請義務違反の効果・・・１０万円以下の過料。
・相続人申告登記（仮称）・・・登記官にたいして、相続開始の事実と自らが相続人であることを申し出ること。添付情報は戸（除）籍謄本等。遺産の分割の日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請する義務。→この仕組みが機能すると、所有権については、相続開始後１３年以内に相続登記が行われる。
登記官は職権で付記登記を行う。登記の目的、登記原因は？
・遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）による所有権の移転の登記手続（不動産登記法６０条）・・・登記権利者が単独で申請。
・法定相続分での相続登記がされた場合における登記手続（不動産登記法６０条）・・・登記権利者が単独で申請（他の相続人の相続の放棄、特定財産承継遺言、相続人が受遺者である遺贈など。）。
・権利能力を有しない所有権の登記名義人についての符号の表示・・・登記官は職権で符号を表示することができる。どんな符号？
所有権の登記名義人の氏名又は名称及び住所の情報の更新を図るための仕組み
・変更があった日から２年以内の登記申請義務。５万円以下の過料。
・登記官は、職権（自然人は申出があったとき）で氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記をすることができる。法人は職権。
登記所が他の公的機関から所有権の登記名義人の死亡情報や氏名又は名称及び住所の変更情報を取得するための仕組み
・所有権の登記名義人が登記官に、検索用情報を提供。住民票？
・登記官は、住民基本台帳ネットワークシステムに定期的に照会を行うなどして自然人である登記名義人の死亡の事実や氏名又は名称及び住所の変更の事実を把握。
登記義務者の所在が知れない場合等における登記手続の簡略化
・不動産登記法７０条の条件追加
法務省令で定める方法により調査を行った場合
買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から１０年を経過したとき・・・登記権利者は、単独申請。
解散した法人の担保権に関する登記の単独抹消手続
１法務省令で定める方法により調査を行ってもなおその法人の清算人の所在が判明しない。
２被担保債権の弁済期から３０年を経過
３法人の解散の日から３０年を経過
その他の見直し事項
・所有権について、会社法人等番号が登記事項。
・所有権について、登記名義人の住所が日本でないときは、日本における連絡先と人の氏名住所その他の法務省令で定めるものが登記事項。
・外国に住所を有する自然人、法人についての住所証明情報
外国政府等の発行した住所証明情報か、住所を証明する公証人の作成に係る書面（外国政府等の発行した本人確認書類の写しが添付されたものに限る。）の２つに限定する。
所有不動産記録証明制度
・誰でも（自然人、法人問わず）登記官に対して、所有権（と法務省令で定めるもの）に関して名寄せの証明書請求が出来る。相続人は、被相続人に関する名寄せが出来る。
・所有不動産記録証明書の請求・取得は、「代理人」による交付請求も許容。
被害者保護のための住所情報の公開の見直し
不動産登記法第１１９条・・・登記官は、申出があったときは、法務省令で定める措置をする。
参考
https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/daityo/dv_shien.html
土地所有権の国庫への帰属の承認等に関する制度の創設
共有の場合・・・共有者の全員行うときに限定
法務大臣が国庫帰属を承認する場合
- 建物がない。
- 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されていない。
- 通路その他の他人による使用が予定される土地として政令で定めるものが含まれていない。
- 土壌汚染対策法第２条第１項に規定する特定有害物質（法務省令で定める基準を超えるものに限る。）により汚染されていない
⑤ 境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがない土地
⑥ 崖（勾配、高さその他の事項について政令で定める基準に該当するものに限る。）がある土地のうち、その通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要しないもの
⑦ 土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存しない。
⑧ 除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存しない土地
⑨ 隣接する土地の所有者その他の者との争訟がない。
⑩ ①から⑨までに掲げる土地のほか、通常の管理又は処分をすることができる。
・承認は、土地の一筆ごと。
・承認申請者は、承認があったときは、国有地の種目ごとにその管理に要する「１０年分の標準的な費用の額を納付」。
登記の目的、登記原因は？
参考
法務省 法制審議会―民法不動産登記法部会
「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案」
https://www.okinawa-shiho-shoshi.net/wp-content/uploads/9d75ff4ad984aa158df82f0d97986134.pdf