信託フォーラム[1]の記事からです。
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権利移転の登記及び信託の登記申請の留保について
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誌面で取り上げられていないのですが、私が気になったのは、登記申請の留保目的や受託者の権利義務とその法的効果などではなく、留保期間です。
私の場合ですが、信託契約公正証書を作成時に公証センターに同席し、その場で公正証書を預かり、登記申請に必要な書類に署名押印してもらいます。公証センターから帰ってその日に登記申請、間に合わなければ翌日ということになります。当日の朝に登記情報も取るので、不動産売買契約における決済の場面と少し似たような感覚で業務を行っています。
今まではこの方法でやってきましたが、今後、直ぐに登記申請を行うことが出来ない場合があるかもしれません。
・委託者や受託者が印鑑を忘れた。
・建物が登記されておらず、土地家屋調査士に依頼しているが、信託契約公正証書の作成時点では表示の登記が完了していない（公証センターの予約が、この日しか取れなかった場合）。
その他にも、意図しないイレギュラーな場面が出てくると思います。そして、留保した（登記申請出来なかった）期間が長いと（例えば1か月）、その理由に関わらず、信託の成立・効力・対抗要件に関して受託者または専門家を含めた関係者の責任が問われる場合があるんだろうなと感じます。
ここは個別具体的に判断されると思います。現状で分かりやすいのは、対抗要件でしょうか。
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第10 信託の登記を留保することの法的リスク
―略―第一は、受託者は、信託法上の強行法規である分別管理義務に違反することになり、信託違反、つまり、強行法規違反である信託の違法状態を生じ得る。このような受託者の登記申請義務の履行懈怠の場合、不動産登記法９９条の受益者による信託の登記の申請券の代位権行使も可能となろう。
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この部分を読んで私が思ったのは、場合によっては受託者の支援を行う司法書士（司法書士法３条１項１号に基づきます。）と受益者（委託者まで含むかは信託行為の内容によります。）の支援を行う司法書士を受任段階から分けることで上手くいく場合もあるのかなと感じました。受益者代理人に司法書士が就くということではありません。
イメージに少し近いのは、不動産売買における買主と売主にそれぞれ登記申請代理人が就く京都方式です。
信託行為時は、１人でも大丈夫なのかもしれませんが、期中に受益者の利益と受託者の事務がぶつかる場合があるかもしれません。任意後見人、成年後見人などが就いていて、代理権の内容がどのようになっているのかにもよると思いますが、原則はこれらの法定されている人が受益者を支援する方が自然に思われます。
原則に当てはまらない場合、本来受託者を代理して登記申請する予定の司法書士が、受益者を代理して登記申請すると、何かしっくりと来ない感じがするのですが、私だけでしょうか。信託監督人に司法書士が就任（就任予定を含みます。）している場合、その司法書士が司法書士法３条１項１号を根拠として、受益者による代位登記申請を代理する事例はあって良いのかなと感じます。
この方式を採用すると、共同受任（アドバイスをする人と、実際に動く人で受任して、アドバイスする人がお金を多くもらうやつ）や相談料・チェック料をもらって責任０よりも良い形に収まるような気がします。信託契約書は専門家２人が受託者側、委託者（兼受益者？）側の立場で読み合わせ、信託期中は受託者側、受益者側でそれぞれ個別に支援します。揉めそうな場面でクッションが２つあることで紛争に発展する可能性が低くなるような気がします。信託法上の利益相反は別に考えなければいけませんが、司法書士法上の利益相反に該当する事例は少なくなるように思えます。使えそうなケースがあれば、やってみようと思います。
[1] Vol.14 2020年10月日本加除出版P39～