信託財産と受託者の固有財産を拠出することにより不動産を取得した場合の登記の申請について

登記研究[1]の記事について、考えてみたいと思います。「・・・・・」以降は私見です。

事実関係

1 受託者Aが、4000万円で土地をBから買い取り、代金を支払った。

2 売買代金の内訳は、信託財産から1000万円、Aの固有財産(信託法2条8項)から3000万円。

3 土地の所有権は、受託者Aに持分4分の1、個人A持分4分の3、それぞれ移転した。

4 受託者としてのAと個人A、売主のBは、所有権移転の登記申請を行い、受託者としてのAは、信託の登記申請を行った(信託法34条、不動産登記法98条1項、不動産登記令5条2項)。

登記申請時における登記事項(不動産登記法59条、不動産登記令3条)

登記記録・・・信託の登記の目的は、受託者A持分4分の1は信託財産の処分による信託(不動産登記令3条11号ホ)。登記の原因及び日付 ○○年○○月○○日売買。登記記録の権利部(甲区)の記録事項である、所有者に関する事項の所有権の登記名義人は、住所 持分4分の3A、住所 受託者A(受託者持分4分の1)となる。

登記識別情報・・・登記識別情報は、受託者Aに対して1通、個人Aに対して通知されない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

登記申請情報など

所有権移転登記申請

登記の目的 所有権移転

原因 年月日売買

権利者 住所 持分4分の3 A(?)

    住所 持分4分の1 A(?)

(信託登記申請人) 住所 A

義務者 住所 売主B

登記記録

登記の目的・・・所有権移転

受付年月日・受付番号・・・年月日第○○号 

権利者その他の事項・・・原因 年月日売買

 共有者 住所        A (受託者持分4分の1) 

     住所 持分4分の3 A

 登記の目的・・・受託者A持分4分の1は信託財産の処分による信託

 受付年月日・受付番号・・・余白

 権利者その他の事項・・・信託目録第○○号

信託目録

 委託者、受託者及び受益者の氏名又は名称及び住所(不動産登記法97条1項1号)のうち、委託者は委託者の住所氏名、受益者は受益者の住所氏名。持分は記載されない。Aの住所氏名は、委託者欄と受託者欄どちらにも記録されない。

土地の売買契約を締結する前に、信託行為と信託の変更において必要な行為

 信託行為と信託の変更で、信託財産である金銭の管理方法について、土地の売買契約が禁止、限定されていないか。限定されている場合、基準をクリアしているか(信託法26条)。

登記原因証明情報に必要な記載

・売買契約の締結。

・所有権留保特約(売買代金を売主に支払った時に所有権が移転するという決め事)がある場合、売買代金を支払ったこと(により所有権が移転したこと。)。

・所有権の持分(不動産登記令3条9号)。税務上記載が必要な場合、売買代金の内訳。

・Aの住所氏名を記名押印(または電子署名。)。受託者Aの住所氏名を記名押印(または電子署名。)。

登記識別情報について

 受託者A・・・不動産の所有権登記名義人であり、登記申請人なので通知される。

 個人A・・・不動産の所有権登記名義人であり、登記申請人でもあるが、信託登記の申請人ではない。登記識別情報は通知されない。

個人Aに登記識別情報が通知されない理由について

 不動産登記令8条2項2号を類推適用しているのかなと思いました。登記識別情報通知に記録される登記の目的が、受託者A持分4分の1は信託財産の処分による信託(不動産登記令3条11号ホ)、とすることにより、持分4分の3は個人Aに売買により移転したことを証明出来るのではないかと考えます。そのため後続登記において、信託財産持分4分の1を売る場合とAの固有財産である持分4分の3を売る場合、どちらでも利用できるのではないかと考えます。Aの真意、受託者Aの真意に基づく申請であることを確認出来るからです。


[1] 879号令和3年5月P137、質疑応答8005