公益社団法人日本不動産学会（共催：資産評価政策学会）
2022年12月10日（土）～12月11日（日）
明海大学浦安キャンパス（千葉県浦安市明海１丁目）、オンライン
日本不動産学会ワークショップ
「賃貸住宅管理業のあらたな展開」
シンポジウム
「ESG投資の広がりと不動産市場」
日本不動産学会・資産評価政策学会論文発表
日本不動産学会ワークショップ
「大学の地域貢献と不動産開発のハード・ソフト・ハート(その4) ―楽しい防災教育によるレジリエンス強化への貢献―」
日本不動産学会ワークショップ
「太陽光発電施設の立地と土地利用」
日本不動産学会ワークショップ
「賃貸住宅管理業のあらたな展開」
賃貸住宅管理業のあらたな展開、可能性、そのために必要な社会システムとは？
パネリスト：
矢吹周平 国土交通省住宅局 参事官（マンション・賃貸住宅担当）
中川雅之（日本大学教授）
池本洋一（SUUMO 編集長）
中城康彦（明海大学教授）
荻野政男（日本賃貸住宅管理協会常務理事）
寺井元一（株式会社まちづクリエイティブ代表取締役）
後藤大輝（暇と梅爺株式会社 代表取締役）
コーディネーター：
齊藤広子（横浜市立大学教授）
【趣旨】
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（2020 年 6 月公布、2020 年 12 月一部施行、2021 年 6 月全面施行、2022 年 6 月登録猶予期間満了。以下「賃貸管理業法」という。）ができ、管理会社の責務が規律された。フロービジネスと位置付けられる不動産流通は宅地建物取引業法（1952 年）の適用を受けて不動産取引の公正・円滑と利用者の保護が図られる一方、ストックビジネスである賃貸住宅管理には直接関連する規律がなく、誰でも自由な管理業を営むことが可能であったことから散見された社会的課題に対応することが新法の目的である。
住宅不足を背景とする供給の重視や相続税対策の手段として利用するなど、新築後の管理に注目されにくい時期を経た現在、賃貸住宅およびその管理を取り巻く環境は大きく変化し、管理業には新法の規定にとどまらない新たな役割が期待されている。超高齢社会の安心居住の確保、地域の活性化、空き家問題、持続可能な社会の実現など、本テーマは日本不動産学会に解明が期待される広範な今日的な課題と深くかかわっている。
WS では、まちを、人生を不動産を通じて、安心を与え、面白くする取り組みをしている事例の報告をまずいただく。これらの取組みを不動産管理業というのかという疑問もあるかもしれないし、本人たちも「不動産管理業？」と聞かれても、「NO」と答えるかもしれない。
なぜならば、本人たちが実現しようとしているのは、不動産の貸し借りの仲介や管理ではなく、まちを魅力的にし、価値観や時間を共有するコミュニティ、暮らしを支えあう関係構築のきっかけづくり、仕事と生活のデザインの再構築、くらしの自立等である。その支援ツールとして賃貸住宅管理業がある。そもそも、賃貸住宅管理業はまちや地域、居住者の暮らしに大きくかかわっていた。
新たな展開に注目しながら、賃貸住宅管理業に求められている本質を考え、管理業への期待とその可能性を、これからの国民の豊かな暮らしに寄与する賃貸住宅、そのための管理、管理業、それを実現するために求められる社会システムという視点から考えていきたい。
【プログラム】
１．趣旨説明 齊藤広子（横浜市立大学教授）
２．話題提供
寺井元一（MAD City 代表取締役）
後藤大輝（暇と梅爺株式会社 代表取締役）
荻野政男（日本賃貸住宅管理協会常務理事）
３．ディスカッション （五十音順）
池本洋一（SUUMO 編集長）
荻野政男（日本賃貸住宅管理協会常務理事）
後藤大輝（暇と梅爺株式会社 代表取締役）
寺井元一（MAD City 代表取締役）
中川雅之（日本大学教授）
中城康彦（明海大学教授）
矢吹周平 国土交通省住宅局 参事官（マンション・賃貸住宅担当）
コーディネーター：齊藤広子（横浜市立大学教授）
分散型サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム
不動産管理会社とまちづくりコンサルタント会社との高齢入居希望者に対する認識の違い。物件は、発信するより見つけてもらう。騒音などは最初に説明。不動産スタートアップは、撤退が難しい。借地権、借家権、所有権の違い。意欲のある借家人にチャンスがある法制に。
「廃校活用における需要の把握と事業者の選定－公的不動産活用のための民間活力の利用に関する研究－」
○上地聡子（明海大学）
兼重賢太郎（明海大学）
中城康彦（明海大学）
コメンテーター［中川雅之（日本大学）］
目的
・廃校活用の実体を分析し、民間活力を誘因しやすい不動産情報や条件設定の在り方を示す。分析対象は普通財産。行政財産に借地借家法は適用されない。
地方自治法
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=322AC0000000067
（契約の締結）
第二百三十四条 売買、貸借、請負その他の契約は、一般競争入札、指名競争入札、随意契約又はせり売りの方法により締結するものとする。
２ 前項の指名競争入札、随意契約又はせり売りは、政令で定める場合に該当するときに限り、これによることができる。
（行政財産の管理及び処分）
第二百三十八条の四 行政財産は、次項から第四項までに定めるものを除くほか、これを貸し付け、交換し、売り払い、譲与し、出資の目的とし、若しくは信託し、又はこれに私権を設定することができない。
２ 行政財産は、次に掲げる場合には、その用途又は目的を妨げない限度において、貸し付け、又は私権を設定することができる。
一 当該普通地方公共団体以外の者が行政財産である土地の上に政令で定める堅固な建物その他の土地に定着する工作物であつて当該行政財産である土地の供用の目的を効果的に達成することに資すると認められるものを所有し、又は所有しようとする場合（当該普通地方公共団体と一棟の建物を区分して所有する場合を除く。）において、その者（当該行政財産を管理する普通地方公共団体が当該行政財産の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。）に当該土地を貸し付けるとき。
二 普通地方公共団体が国、他の地方公共団体又は政令で定める法人と行政財産である土地の上に一棟の建物を区分して所有するためその者に当該土地を貸し付ける場合
三 普通地方公共団体が行政財産である土地及びその隣接地の上に当該普通地方公共団体以外の者と一棟の建物を区分して所有するためその者（当該建物のうち行政財産である部分を管理する普通地方公共団体が当該行政財産の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。）に当該土地を貸し付ける場合
四 行政財産のうち庁舎その他の建物及びその附帯施設並びにこれらの敷地（以下この号において「庁舎等」という。）についてその床面積又は敷地に余裕がある場合として政令で定める場合において、当該普通地方公共団体以外の者（当該庁舎等を管理する普通地方公共団体が当該庁舎等の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。）に当該余裕がある部分を貸し付けるとき（前三号に掲げる場合に該当する場合を除く。）。
五 行政財産である土地を国、他の地方公共団体又は政令で定める法人の経営する鉄道、道路その他政令で定める施設の用に供する場合において、その者のために当該土地に地上権を設定するとき。
六 行政財産である土地を国、他の地方公共団体又は政令で定める法人の使用する電線路その他政令で定める施設の用に供する場合において、その者のために当該土地に地役権を設定するとき。
３ 前項第二号に掲げる場合において、当該行政財産である土地の貸付けを受けた者が当該土地の上に所有する一棟の建物の一部（以下この項及び次項において「特定施設」という。）を当該普通地方公共団体以外の者に譲渡しようとするときは、当該特定施設を譲り受けようとする者（当該行政財産を管理する普通地方公共団体が当該行政財産の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。）に当該土地を貸し付けることができる。
４ 前項の規定は、同項（この項において準用する場合を含む。）の規定により行政財産である土地の貸付けを受けた者が当該特定施設を譲渡しようとする場合について準用する。
５ 前三項の場合においては、次条第四項及び第五項の規定を準用する。
６ 第一項の規定に違反する行為は、これを無効とする。
７ 行政財産は、その用途又は目的を妨げない限度においてその使用を許可することができる。
８ 前項の規定による許可を受けてする行政財産の使用については、借地借家法（平成三年法律第九十号）の規定は、これを適用しない。
９ 第七項の規定により行政財産の使用を許可した場合において、公用若しくは公共用に供するため必要を生じたとき、又は許可の条件に違反する行為があると認めるときは、普通地方公共団体の長又は委員会は、その許可を取り消すことができる。
（普通財産の管理及び処分）
第二百三十八条の五 普通財産は、これを貸し付け、交換し、売り払い、譲与し、若しくは出資の目的とし、又はこれに私権を設定することができる。
２ 普通財産である土地（その土地の定着物を含む。）は、当該普通地方公共団体を受益者として政令で定める信託の目的により、これを信託することができる。
３ 普通財産のうち国債その他の政令で定める有価証券（以下この項において「国債等」という。）は、当該普通地方公共団体を受益者として、指定金融機関その他の確実な金融機関に国債等をその価額に相当する担保の提供を受けて貸し付ける方法により当該国債等を運用することを信託の目的とする場合に限り、信託することができる。
４ 普通財産を貸し付けた場合において、その貸付期間中に国、地方公共団体その他公共団体において公用又は公共用に供するため必要を生じたときは、普通地方公共団体の長は、その契約を解除することができる。
５ 前項の規定により契約を解除した場合においては、借受人は、これによつて生じた損失につきその補償を求めることができる。
６ 普通地方公共団体の長が一定の用途並びにその用途に供しなければならない期日及び期間を指定して普通財産を貸し付けた場合において、借受人が指定された期日を経過してもなおこれをその用途に供せず、又はこれをその用途に供した後指定された期間内にその用途を廃止したときは、当該普通地方公共団体の長は、その契約を解除することができる。
７ 第四項及び第五項の規定は貸付け以外の方法により普通財産を使用させる場合に、前項の規定は普通財産を売り払い、又は譲与する場合に準用する。
８ 第四項から第六項までの規定は、普通財産である土地（その土地の定着物を含む。）を信託する場合に準用する。
９ 第七項に定めるもののほか普通財産の売払いに関し必要な事項及び普通財産の交換に関し必要な事項は、政令でこれを定める。
サウンディング型市場調査
公募型プロポーザル募集要項
土地建物を一体として提示する例が少ない。建物は無償が多い。借地権発生を意識したものは少ない。
最終的にグラウンドの土地のみ対象、有料老人ホームの提案の事例。借りるより買った方がよい貸付け価格。
「証券市場における価格形成がJ-REITの不動産投資行動に及ぼす影響とインプリケーション」
○澤田孝士（久留米大学）
コメンテーター唐渡広志（富山大学）
上場REIT市場による不動産の価格発見機能と、機能が生じる原因
・情報効率性の差、不動産投資行動プロセス
インプライド・キャップレート
https://www.smtri.jp/market/jreit_caprate/#:~:text=%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%83%89%E3%83%BB%E3%82%AD%E3%83%A3%E3%83%83%E3%83%97%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%83%88%E3%81%AF,%E6%84%8F%E5%91%B3%E3%82%92%E3%82%82%E3%81%A4%E6%8C%87%E6%A8%99%E3%81%A7%E3%81%99%E3%80%82
「事務所の複合用途を考慮した最有効使用に基づく土地・建物の価格構成割合に関する研究」
○山越啓一郎（フリーランス）
小松広明（明海大学）
コメンテーター［室田昌子（東京都市大学）
商業地の複合不動産における土地収益価格構成比を求める。
建物の使用用途によって、使用可能容積率が土地建物収益価格に与える影響が異なる。
事務所・共同住宅は減少関数。事務所・店舗は増加関数。
土地・建物収益価格－建物初期投資額
＝土地残余価格を大きくする。
平成26年11月1日から施行された「改正不動産鑑定評価基準」及び「改正価格等調査ガイドライン」に関する実務指針
https://www.fudousan-kanteishi.or.jp/houreiguideline/20141008_jitsumushishin/
「大学の地域貢献と不動産開発のハード・ソフト・ハート(その4) ―楽しい防災教育によるレジリエンス強化への貢献―」
代表者 吉竹弘行（千葉商科大学 人間社会学部）
パネリスト 小幡 晶子 (一般社団法人市川スポーツガーデン国府台マネージャー)
新谷 奈苗 (和洋女子大学看護学部教授)
篠崎 聖奈 (千葉商科大学人間社会学部3年)
西尾 淳 (千葉商科大学サービス創造学部教授)
吉竹 弘行 (千葉商科大学人間社会学部教授)
コーディネータ 榎戸 敬介 (千葉商科大学政策情報学部教授)
千葉商科大学(以下「本学」)は2019年に、本学が市川キャンパス外に所有するメガ・ソーラーの活用と大学施設屋上への太陽光パネル設置や全学的な省エネ対応を図ることで、電気に関する自然エネルギー100%自立を達成した。その後、コロナ禍という特殊条件下ではない平常的活動状況での熱エネルギーも含めた自然エネルギー100%自立を目指した対応を図っている。
本学では、こうしたSDGs活動と「高徳の実業人を育成する」という大学理念に対応する形で、4つの学長プロジェクトを進めており、このプロジェクトの1つに、最近の異常気象や大震災への対応能力向上を視野に入れた地域レジリエンス(回復力・しなやかさ)の強化に資する「安全・安心な都市・地域づくり」がある。
この活動の一環として、本学では、公益社団法人日本不動産学会秋季全国大会で2017年以降、継続的にワークショップを開催してきた。きっかけは、学生食堂「University DINING」が2016年度の日本不動産学会業績賞を受賞したことである。不動産である大学施設のあり方として、単なるハードウェアの建設だけでなく、その活用であるソフトウェア、さらには、ハートウェア形成の一連の活動が評価された。とりわけ地域との交流が評価されたもので、これを、大学だけでなく大学周辺地域へと拡大し、新たな不動産開発のあり方を示そうと、活動を地域に展開してきた。
ワークショップのテーマとしては、2017年には平常時に地域との交流活動拠点となっている「University DINING」を中心とした活動、2018年には本学が高台に立地し、教育機関・医療機関が集まるという地域特性を活かした「国府台コンソーシアム」による地域防災拠点としての活動、2019年にはガスも含めた自然エネルギー100%自立を目指す活動の一環としての、メガ・ハザード罹災時も視野にいれた地域貢献や国府台コンソーシアムのメンバーとのエネルギーグリッド化等を含めた活動としてきた。
また2020年には、日本不動産学会 2020年度秋季全国大会を本学で開催したが、これら3年間の実績を踏まえ、「持続可能なまちづくりと不動産価値 －被災経験から学ぶ今後のあり方－」をテーマとした大会シンポジウムも開催し、防災機能を持つ地域の不動産価値評価も含めて、少子高齢社会の中でのメガ・ハザード対応のハードウェア、ソフトウェアの在り方についても討議を行うこともできた。 具体の防災計画等の実現には多様なステークホルダー間の連携協力が必要である。そこで、本学が呼びかけて、2017年に国府台地区の９教育機関と国立病院の10機関による国府台コンソーシアムを設立した。本学会において上記一連の活動を行ったことで、国府台コンソーシアムを活用した小学校から大学までの教育連携による地域安全・防災教育の波及効果と地域ブランド形成の可能性をもつ「住み続けられるまち国府台から、学びたいまち、住みたいまち国府台へ」という都市機能整備のキー・コンセプトを得ることができたといえる。 活動はさらに、国府台コンソーシアムだけでなく、既に連携協定を結んでいる市川市や江戸川区、地元の事業者や商工会等、そして、地元住民組織など多様な主体とも連携していく。これらを円滑に進めるため、2018年には、やはり本学が呼び掛けて市川市内の5大学が連携する「大学コンソーシアム市川」を設立した。同コンソーシアムは同時に、市川市商工会議所及び市川市と共に3者協定を結び、活動の輪を広げている。
この「学びたいまち、住みたいまち」というコンセプトを達成していくためには、ハードウェア、ソフトウェアだけでなく、レジリエントな都市機能の整備において最も重要と考えられる防災能力の整備・向上を、まず、地域生活者が自らの問題としてとらえて参加や対応を継続し、推進していくといったハートウェアづくりが必須となる。
このハートウェアづくりへ貢献するため、少子高齢社会の中でのメガ・ハザード発生の懸念が増している現況において、本学では下図に示すように、災害時に帰宅困難者となる学生等や、高齢者なども含む地域住民といった多様な生活者が楽しみながら防災活動への参加意欲を醸成し、実質的な防災能力を高めていくことができる「楽しい防災教育」を実施してきている。
今回は、これらの活動に関与している関係者とともに、地域の生活者がレジリエントな地域を形成していくために行う活動に対して、教育機関がどのように貢献できるか、そのあり方について活発な討議ができる機会を提供したい。
【2018年度秋季全国大会（学術講演会）ワークショップ】 大学の地域貢献と不動産開発のハード，ソフト，ハート（その2）
https://cir.nii.ac.jp/crid/1390289155100142208
「太陽光発電施設の立地と土地利用」
長岡篤（千葉商科大学）
報告（五十音順）
・奥田進一（拓殖大学政経学部）
・木村嘉男（但馬米穀株式会社）
・倉科昭宏（小田原市 環境部 ゼロカーボン推進課）
・錦澤滋雄（東京工業大学環境・社会理工学院）
・森田紗世（環境省 大臣官房 環境影響評価課）
コーディネーター：長岡篤（千葉商科大学）
【趣旨】
エネルギー問題、環境問題の解決策として、再生可能エネルギーの導入が進められている。特に太陽光発電施設は、2012年7月のFIT制度の導入により急速に増加し、2021年9月末現在、FIT認定により非住宅（10kW以上）で約67万件、約5,009万kWが導入されている。これらの太陽光発電施設は、林地や農地、市街地の空き地など様々な土地で増加している。また、農地に支柱を立てて上部空間に太陽光発電設備を設置する、営農型太陽光発電（ソーラーシェアリング）も、農地転用許可制度に係る取扱いが明確化されたことから、耕作放棄地などの活用を目指して導入が増加している。
しかし、従来の土地利用では太陽光発電施設の立地を想定していなかったことから、森林伐採や周辺農地への影響、斜面地への設置などによる土砂災害発生の危険性、反射光による生活環境への影響、景観等への影響から地域住民との紛争が発生し、訴訟に発展した事例も増加している。そのため、自治体によっては条例やガイドラインなどの策定により、太陽光発電施設の立地を規制・誘導する取り組みが増加している。また、開発規模が30haを超すメガソーラーは、2021年4月に環境影響評価法の対象事業に追加され、50kW未満の低圧設備と呼ばれる小規模施設についても、2020年3月に環境省が環境配慮ガイドラインを作成し、周辺環境への配慮の取り組みが求められている。
本ワークショップでは、太陽光発電施設の増加による現状の課題を踏まえ、地域の土地利用と整合し、かつ住民の合意を得るための今後の太陽光発電施設立地の方向性について、行政、法学と環境政策の研究者、事業者の立場から論じる。
ワークショップの流れは以下のとおりである。
1）趣旨説明：長岡篤（千葉商科大学）
2）報告
・太陽光発電施設の地域受容性：錦澤滋雄(東京工業大学）
・環境省の取り組み：森田紗世（環境省大臣官房環境影響評価課）
・太陽光発電施設などの再エネポテンシャルを活かす取組：倉科昭宏（小田原市環境部ゼロカーボン推進課）
・ソーラーシェアリングの取り組み：木村嘉男（但馬米穀株式会社）
・太陽光発電施設に関する訴訟の現状：奥田進一（拓殖大学）
3）パネルディスカッション
以下の論点について議論することを予定する。
論点1：太陽光発電施設の立地と土地利用との整合性はどこまでなら許容できるのか
論点2：地域住民の合意を得ながら太陽光発電施設を立地する方法
論点3：太陽光発電施設の立地が地域に貢献するための方策
太陽光発電産業ビジョン、自主ルール・ガイドライン・チェックリスト、安全関連情報
