令和３ 年１ １ 月２ ７ 日（ 土）日本登記法学会、日本司法書士会連合会、日本土地家屋調査士会連合会 後援： 法務省
小塚荘一郎氏（ 学習院大学教授）「登記のＤ Ｘ とＤ Ｘ 時代の登記」
早川将和（ 司法書士）テーマ「デジタル社会と登記－ 商業登記」
総括 北村雅史（ 京都大学大学院法学研究科教授）
研究報告１ 小西飛鳥（ 平成国際大学法学部教授）https://researchmap.jp/read0190967/misc
研究報告２ 陰山克典（ 司法書士）「デジタル社会と登記－ 不動産登記」
研究報告３ 今瀬勉（ 土地家屋調査士）「リモートセンシングデータの登記利用について」土地家屋調査士 今瀬勉
コーディネーター 石田剛（ 一橋大学大学院法学研究科教授）
総括 日本登記法学会顧問 道垣内弘人（ 専修大学法科大学院教授）
閉会挨拶 日本登記法学会理事長 七戸克彦（ 九州大学大学院法学研究院教授）
「登記のＤ Ｘ とＤ Ｘ 時代の登記」小塚荘一郎氏（ 学習院大学教授）
１．登記システムのデジタル化
国際的な担保法改革と登記制度• ユニドロワ（私法統一国際協会）
• ケープタウン条約：可動物件（高額の動産。航空機物件、鉄道車両、宇宙資産、鉱業物件、農業物件及び建設業物件）に対する担保法ルール）
参考：小塚荘一郎「ケープタウン条約宇宙資産議定書の意義と残された課題」
• 物件ごとに、国際登録簿（担保権の登記簿）を設立。国際登録簿は電子的なシステム（本体条約１７条２項(i)）。
Aircraft RegistrationThe Cape Town Treaty
https://www.faa.gov/licenses_certificates/aircraft_certification/aircraft_registry/cape_town_treaty/
• 航空機物件に関する国際登録簿(Aviareto)および鉄道車両に関する国際登録簿(Regulis)が設立済み
• UNCITRAL（国連国際商取引法委員会）国際連合センター 国際商取引法
https://www.unic.or.jp/activities/international_law/intl_trade_law/
• 「担保取引立法ガイド」(2007)：コンピュータ化され、オンラインでアクセス可能な登記簿の設立を推奨(Ch. VI, para.41)
UNCITRAL Legislative Guide on Secured Transactions (2007)
https://uncitral.un.org/en/texts/securityinterests/legislativeguides/secured_transactions
• 「担保権登記簿実施ガイド」(2013)：コンピュータ化された登記簿（「立法ガイド」の確認） (Ch. I, paras. 82-89)：運用者(Registrar)の任命(Ch.I, para.74)＝民間主体による運営を前提
UNCITRAL Guide on the Implementation of a Security Rights Registry (2013)
https://uncitral.un.org/en/texts/securityinterests/legislativeguides/security_rights_registry
私法統一（国際的な私法改革）の主体
• ユニドロワ(UNIDROIT: International Institute for the Unification of Private Law)
• 日本も加盟する国際機関：歴史的には国際連盟の付属機関
• 民商事法に関する統一法の策定が任務• UNCITRAL• 国連総会（第６委員会）の下に置かれた委員会：６０か国を構成国として選出、日本は設立以来継続的に構成国に選出• 国際取引に関する法制度の調和化・現代化が任務
• 登記制度に対する信頼――情報の改竄、過誤登記等の排除：過誤登記の場合、担保＝金融取引の当事者の損害大
• ただし、ケープタウン条約、UNCITRAL立法ガイドとも、通知登録(noticefiling)システム(Guide, Ch. IV, para.12)：大陸法の不動産登記（権原登記簿）とはコンセプトが異なる：登記システムは申請された内容の真正性・正確性を担保しない(Guide, Ch. IV, para.59)
• 登記制度運用者の責任：UNCITRAL立法ガイド「システムの責任は誤作動の場合に限定」(Ch. IV, Pec.56)：ケープタウン条約：厳格責任。ただし、best practicesに従っていても防止できなかった誤作動を除く（本体条約２８条）
ユニドロワ財団『電子的担保登記制度のbest practices』
BEST PRACTICES IN THE FIELD OF ELECTRONIC REGISTRY DESIGN AND OPERATION
• １７の重要な運用指標(CPF: Critical Performance Factors)：ケープタウン条約２８条にもとづく免責条件の明確化Article 28 — Liability and financial assurances
https://www.unidroit.org/instruments/security-interests/cape-town-convention/
• ユニドロワ財団：：ユニドロワの活動を支援するため設立された財団：資金拠出者：AWG, Aviareto, Sir Roy Goode
アクセスコントロール、利用可能性、利用者の認証、登記簿の可用性、データの機密性、サービスの継続性、データ処理の適正性、データの完全性、相互運用可能性、登記簿の法的根拠、運用者による処分の法的根拠、システムの信頼性、データ保存、登記の即時性、システムの信用性、ユーザー中心のデザイン、データの認証。
• 日本での文脈• 動産抵当登記の電子化• 動産抵当登記（航空機抵当、船舶抵当、農業用動産抵当、建設機械抵当など）を権原登記簿とする必要性。• 電子化した登記の運営主体（民間委託の可否）• Best practicesに照らした実務の改善• 国際的な文脈• ユニドロワ財団では、best practicesの法人登記簿への展開を検討中• UNCITRAL立法ガイド、それに準拠した担保法改革との連動？
２．スマートコントラクトと登記
• ブロックチェーン（分散型台帳）をプラットフォームとして，その上に記録され，そのコード（アルゴリズム）を用いて自動執行される取引：If …, then … という命題（プログラム）による記述：広義のスマートコントラクト：システムによって自動的に執行される契約（高頻度証券取引、自動販売機？）
• 事例：暗号資産（ブロックチェーン上で完結＝自生的なデジタル資産）：現実資産に対する権利（不動産の利用権、高級ワインの持分権など）：保険契約（航空機の遅延データにより旅客に対して自動的に補償金支払い(Fizzy)）：スマート冷蔵庫：センサーが不足している商品を検知して自動発注
• 取引当事者の認証：ブロックチェーン上における認証――公開鍵暗号等の利用：匿名・仮名による取引＝現実の法的主体との紐づけが欠如：対価の支払いもブロックチェーン上で行われる場合（暗号資産を対価とする場合）、現実との紐づけは不要。
• 現実との紐づけの欠如が持つ意味
紛争の発生：相手方の住所地・所在地不詳＝（国際）裁判管轄が定まらず、送達も不能：システム内でのオンライン紛争解決(Computer ADR = CDR)のみが現実的？
トークンの善意取得：取得者の注意義務（cf. 民法520条の５）：入手経路の不自然さ――現実との紐づけがなければ想定できない？
◇2018 マルタ• 「バーチャル金融資産法（VFA Act）」
• 「マルタデジタル革新当局法（MDIA Act）」
https://mdia.gov.mt/legislation/
• 「革新的技術アレンジメント・サービス法（ITAS Act）」:マルタデジタル革新技術当局（MDIA）によるブロックチェーンの確認（recognition）（ITAS Act ５条）:確認を受けたブロックチェーンの登録（ITAS Act ６条）
https://gonzi.com.mt/investment-services-fintech-capital-markets/blockchain-icos/itas-act/
◇2019 リヒテンシュタイン• 「トークン及び信頼技術提供者に関する法律」（TVTG）」:信頼技術を用いたトークンの私法的規律（有価証券法に準拠）:信頼技術サービス提供者の監督（金融市場監督庁（FMA）への届出）
「Liechtenstein: Parliament Adopts Blockchain Act」
◇2020 スイス
• 「分散型台帳証券」（DLT-Effekten）の規定（金融市場インフラ法２条b bis）
• 「分散型台帳取引施設」（DLT-Hendelssysteme）の規制（金融市場インフラ法73ａ条～ 73ｆ条）
The new Swiss blockchain/DLT laws have been finalized and presumably, enter into force in early 2021
• 台帳証券の私法的規律（債務法973ｅ条～ 973ｉ条）DIGITAL ASSETS AND PRIVATE LAW
https://www.unidroit.org/work-in-progress/digital-assets-and-private-law/
• M2M (machine to machine)のコントラクト――法的な「契約」か？：スマート冷蔵庫の事例：機械による自動発注＝契約当事者となる「人」の不在：スマート書棚（電子書籍の自動発注）の場合、物理的な配送もない：発注者としての機械の認証？
• UNCITRAL「アイデンティティ管理及びトラストサービスの使用及び国際的承認」プロジェクト：「物のアイデンティティ管理」を対象とすることの可否を議論：現時点までに対象としない方向が決定。
John Gregory「Identity Management and Trust Services at UNCITRAL」
http://www.slaw.ca/2019/03/20/identity-management-and-trust-services-at-uncitral/
• 「プラットフォームサービスに関する研究会・トラストサービス検討ワーキンググループ」（総務省）：「IoT機器等のモノの正当性を確認できる仕組み」に言及
https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/kenkyu/platform_service/index.html
３．データ取引と法人登記
• 信頼性のある自由なデータ流通(DFFT: Data free flow with trust):2019年１月、安倍首相（当時）が世界経済フォーラム年次総会（ダボス会議）で提唱:同年６月、Ｇ２０大阪サミットの首脳共同宣言。
• 信頼＝処分権者の意思にもとづく流通:データの処分権の所在は？:ＥＵのGDPR（一般データ保護規則）：「データ主体」＝データを収集された対象者:データ利用の実態：データの保有者――データを収集したデバイスの管理者など一種の「二面市場」、主体の拒否権・同意権、主体の対価請求権、保有者の契約（契約しない自由）、保有者の知的財産権、データの収集・利用の自由、(DFFT)データ主体によるコントロール、データ保有者によるコントロール。
情報法の基本構造
データの内容に対する信頼• データのバイアス――データの品質の問題：データ収集プロセスの信頼性：個人情報の保護（データ主体の同意）とは別の問題。
• ＡＩ利活用原則「適正学習の原則」：機械学習は「教師データ」が前提―→教師データに偏りがある場合、学習の結果にも偏りが発生。※例：米国テック企業の顔認証：白人男性以外の認識精度が低いという課題。
• 偏りの有無を確認するためには「データの出所」の記録（トレーサビリティ）が必要：機械の認証が必要とされる第二の局面。
プラットフォームの役割• ビッグデータの解析はプラットフォーム上で行うことが主流：解析ツールを提供：データの取引市場としても機能。
• データの信頼性における役割は？⇔プラットフォームはデータ内容の信頼性を保証しない（「場」としての役割）：データ主体の同意の有無：データのバイアス（データ内容の真正性）おそらく、利用規約の免責条項等により規律• データ収集・加工過程のトレーサビリティを表示する機能を実装できないか？
登記制度の将来展望
• 登記システム自体の電子化・デジタル化・ＤＸ：デジタル・システムとしてのベンチマークが重要（公営である必要はない）。• 取引のＤＸ（とくにブロックチェーンの利用拡大）：新しい取引形態を法的に規律するための認証・登記。• データ取引の特殊性（「二面市場」性）：データのトレーサビリティの必要性。• いずれの問題についても、法律家とエンジニアの対話の重要性：放置しておくと、「法の領域」が次第に縮小。
司法書士 早川将和「IT 社会において商業登記が担うべき役割とその課題」
１．商業登記制度が担うべき役割
（１）エンフォースメント機能 商業登記の公示機能が相対的に低下しているとの指摘⇒ 現実には商業・法人登記事項証明書等の取得件数は顕著に増加（法務省登記統計「種類別 登記事項証明書の交付等の件数」より抜粋）。企業情報が増えた現在においても、登記事項証明書等がみられている⇒ 背景にあるのは、確かな情報（エンフォースメント機能）への期待では。
（２）基礎的な法人情報の連携元としての機能
IT 行政の進展（情報通信技術を活用した行政の推進等に関する法律/官民データ活用推進基本法）情報通信技術を活用した行政の推進等に関する法律
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=414AC0000000151
2016年：行政機関内での登記情報の連携による添付省略が決定（2016年10月31日各府省情報化統括責任者（CIO）連絡会議第68 回会合決定）。
2021 年：本年度中に地方自治体における事務についての登記情報連携の仕組みを検討（2020年12月25日閣議決定「デジタル・ガバメント実行計画」）⇒照会に対して自動で連携されるような利用を想定。商業登記に基づく電子認証制度による電子署名・証明書の利用拡大…登記情報はIT 社会に不可欠なデジタル企業情報基盤へ。
２．現在の課題
（１）登記期間 システム上の相互連携≒「今」の情報の連携⇒「発行から3か月内の登記事項証明書」が通用することを前提とした運用は困難に（登記記録が閉鎖される前に、登記事項証明書を取得しておく）Cf.商業登記電子証明書（登記中は有効性確認に「保留」の回答がなされる。）…実体法上の効力発生から登記への反映までのスピードアップが肝要。130年間変わらない２週間という「登記期間」、登記記録に現時点の情報を反映する時間を短縮すべきニーズの増大。会社法第九百十五条等
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=417AC0000000086
（２）審査期間と審査期間中の登記記録の取り扱い等
審査期間（地域や時期による差がある）≒１週間から繁忙期には２週間程度⇒ 審査期間中の登記記録の閉鎖（登記情報の取得が不可能）により、参照不可。閉鎖する区の限定が必要…登記の事由（商業登記法17 条2 項3 号）に対応した登記記録上の区のみを閉鎖などの対応（ただし、補正の運用も変更が必要）、補正がある場合の却下の取り扱い。
本来：・申請の不備が補正することができるものである場合において、登記官が定めた相当の期間内に、申請人が補正したときに限り却下されない（商業登記法24 条）・登記官から申請人に補正期限と当該期限までに補正がなされなければ却下する旨が通知されなければならず、補正がなされないまま期間を経過した場合には却下される（商業登記手続準則50 条1 項・3 項）。
現状：現実には期日の設定があいまいで、申請人が補正の意思を表示している限り却下がなされない。⇒ 結果として1 か月以上にわたり登記情報が閉鎖される事例も散見される…適正な運用が必要。
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私が認識している現状と反対でした。東京都など他の都道府県の現状はそうなのでしょうか。
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（３）登記がなされない事例・休眠会社のみなし解散⇒ 活動実体がない会社が大半、法人悪用の懸念。⇒ 登記懈怠は、単に情報開示がなされていないのではなく、法執行の観点からも問題。。
（４）エンフォースメントの向上・登記官の添付書面により事実認定し、法律要件を満たしているかを審査する形式⇒ 形式的法的要件の審査が中心であったことから、人の実在や意思確認が課題に。
主な改正の変遷
昭和42年商業登記規則改正：取締役会議事録の偽造による虚偽の代表取締役の変更登記を防ぐために取締役会議事録の押印についての印鑑証明書の添付を要するとする改正。
昭和47年商業登記規則改正：架空の人物が取締役となっていることが社会問題となったことによる代表取締役の就任承諾書の押印についての印鑑証明書の添付を要するとする改正。
平成27 年商業登記規則改正：虚無人が平取締役等として登記され悪用される恐れが内閣府消費者委員会により取り上げられ、取締役および監査役等についての本人確認証明書の添付を要するとする改正、代表取締役の辞任届の押印についての印鑑証明書の添付を要するとする改正。
・エンフォースメントに関する課題－各種無効や取消の訴えなどにより、登記された事項についての無効が争われる事例。インターネットの発達により、「書式」としての記載例を探すことが容易に。AI商業登記サービスの出現⇒作成した“だけ”の書類を添付した登記申請につながる恐れ。
３．課題に対する現状と今後の方向性
IT技術を利用した登記期間および審査期間の短縮、オンライン申請の促進と完全オンライン化（法務省「オンライン利用率引上げに係る基本計画（令和3年9 月24日）」https://www.moj.go.jp/content/001357344.pdf （2021.11.1）、法務省「商業・法人登記のオンライン申請について」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji60.html （2021.11.1）・メリット・・・XML形式のファイルを送信＝入力作業が不要に。
・課題・・・いわゆる別送方式（商業登記規則102 条2 項但書）が大半⇒オンラインで申請された申請情報と後日郵送されてきた書面の仕分け作業が必要。
電子署名の普及、商業登記手続に利用することができる電子署名（商業登記規則102 条3～5 項）https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=339M50000010023_20210301_503M60000010002
課題 ⅰ）普及している電子署名と登記において利用できる電子署名の違いなど・会社法上の要件：電子署名に要件はない（上記A～E いずれでも可、会社規225条）。
会社法施行規則
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=418M60000010012
・普及している電子署名：立会人型電子署名・商業登記手続において利用できる電子署名：上記表のとおり⇒ このような違いがわかりづらいこと、複数の電子署名をする場合の前後関係などの技術的な知識が必要になることもあり、登記添付書面の電子署名にはハードル。
ⅱ）電子署名の運用 代行押印が一般的な会社実印をベースにした実務運用が、本人操作が大前提の電子署名に対応していない。（代表取締役が操作しなければいけない運用に、実務部門が躊躇）。Cf.契約実務においても、代表取締役名義の契約について、立会人型電子署名を代表取締役以外の操作により行うのが一般的。
③ 役所間のデータ連携・商業登記申請において必要となる代表的な官公署作成書面。官庁の許可書 商業登記法19 条 不可、戸籍謄本 商業登記法54条4項不可、登記事項証明書 商業登記法47条2項等 可（平成27 年改正）、裁判所の許可書等 商業登記法73条、商業登記規則61 条1項等不可、印鑑証明書 商業登記規則61条6項 書面の場合不可、一定の電子署名の利用の場合、添付不要（平成27 年改正）、本人確認証明書（住民票等） 商業登記規則61条7項。
・データ形式が定式化していないと確認作業の自動化を図ることは困難⇒「ワンスオンリー」の達成は難しいCf.マイナンバー制度（一元的なデータベースではない）
（２）代理人の活用・登記官のみが登記審査を受け持つシステムでは、審査期間の短縮に限界⇒全国に存在する司法書士の活用。
・司法書士が本来担う役割：「登記に関する手続を代理し、法務局に提出する書類を作成する」（司法書士法3 条）⇒現実には、商業登記手続において代理人司法書士の名で作成する書類は申請書のみ（依頼者が作成した書類に基づいた申請書だけを作成したような外観）、AI登記サービスと司法書士が関与した登記申請との違いはどこに？Ex.辞任届の内容はどの程度確かなのか。議事録に記載された株主総会は確かに行われたのか。・司法書士倫理⇒ 実際に行っていることと、申請書類に現れる外観に差異。・現に資格者代理人が行っている実体法上の確認を、制度化して登記手続に活かす⇒ 方法は様々。・資格者代理人が申請した登記については、登記官の実体法に関する審査を省略。・資格者代理人が認証する旨を表示した申請については、添付書類を一切不要とする。
以上
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「・資格者代理人が申請した登記については、登記官の実体法に関する審査を省略。・資格者代理人が認証する旨を表示した申請については、添付書類を一切不要とする。」私は1番目に関しては賛成ですが、2番目に関しては、分かりませんでした。
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「デジタル社会における不動産登記簿の公開」小西飛鳥氏（平成国際大学法学部教授）
１
１ はじめに
不動産登記簿には、個人情報やプライバシーにかかわる情報が含まれているが、公開の原則が採られ、誰もがその情報を手に入れることができる。これに対して、戸籍については、当初は公開の原則が採られていたものの、現在では非公開が原則となっている（個人情報保護の観点から、戸籍制度は公開の原則から大幅な見直しが行われ、他人の戸籍謄本等の請求は制限されている。しかし、それでもなお不正取得の問題が指摘されている。二宮周平「個人情報の保護と戸籍公開原則の検討」立命館法学 304 号 238 頁－266頁、同「2007 年改正戸籍法の検討課題と本人通知制度の展望」部落解放研究 199号77頁－84頁参照。）。不動産登記簿は個人の氏名、住所、担保権の設定などから資産状況も把握できプライバシーとして保護される必要性の高い情報を有するデータであり、戸籍における個人情報と同様にその保護の必要性は高いが、そのデータにアクセスするについては何ら制限が設けられていない。さらに、不動産登記簿が紙の登記簿・窓口申請から、電子化・オンライン化に変わることにより、以前よりデータへのアクセスが容易となっており、世界中から誰もが我が国の不動産登記簿の情報を取得することが可能となっている。
今回の民法・不動産登記法改正においても、不動産登記簿の公開に関し、DV 被害者等の保護のための対策が取られたが、それ以上に踏み込んだ対策は取られなかった。しかし、DV 被害者等の保護だけで十分と言えるのであろうか。デジタル化が進んでいない時代においては、わざわざ法務局に行くなどしない限り他人の資産状況を知る（閲覧する）ことはできなかったが、現在ではオンラインでの閲覧が可能になり、誰もが容易にアクセスできてしまうため、プライバシーの侵害となり得る（吉田克己「不動産登記と個人情報・プライバシー」ジュリスト 1502 号 40 頁－45 頁において、DV 被害者等の保護の観点から出された 2013 年 12 月 12 日付け法務省民事局第二課長からの通知が出されたことをきっかけに不動産登記簿の情報開示の制限についての正当性及び制限の程度について論じている。）。
本稿では、不動産登記簿の公開について再検討し、公開すべき情報及び公開方法について以下で検討する。
２ 不動産登記簿の公開
不動産登記簿の公開の原則
不動産登記制度の目的は、不動産登記法第 1 条に「この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するため」でありこれにより「国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資すること」であると定められている。同条は平成16年の不動産登記法の全面改正の際に新設された規定であるが、新設される以前から「実体的権利変動を正確かつ迅速に公示することにより不動産取引の安全と円滑とに奉仕すること」（幾代通『不動産登記法［第 4 版］』（有斐閣、1994年）13 頁。）。にあるとされてきた。
このように不動産登記制度は、不動産の表示および権利を公示することにより、不動産取引の安全と円滑化のための制度であることから、第１条に定める目的に従い、登記簿は、不動産取引に関与する者に対してこれを公開しなければならないが、さらに誰に対してでも無制限に公開しなければならないかについては検討の余地がある。なぜなら、公開されることにより、登記されている者のプライバシーを侵害する可能性があるからである。
不動産とその物権関係を登記するかどうかが、まったく当事者の任意にゆだねられている制度のもとであるならば、当事者は自らの意思に基づき、自己の財産関係および権利関係について公開されることをあらかじめ想定して登記をすべきといえるが、公法上・私法上の公示強制（七戸克彦『不動産登記法案内』（勁草書房、2014 年）15 頁－16 頁。）。がはたらく不動産登記制度の下では、当事者の想定外またはその意思に反して、みだりに第三者から、財産関係および権利関係が「のぞき見」されることは、当事者にとって事実上だけでなく法的にも不利益を被るといえるからである。隣の家に住む者の財布の中身や銀行の預金高を知ることがないのは当然であるのと同様に、隣人の不動産登記簿上の乙区の抵当権から銀行からの借金を知ることがあってはならないのではないだろうか。
２．不動産登記簿の公開の方法、範囲及び請求権者（閲覧権者）
（1）公開の方法 1） 登記事項証明書の交付
現行の不動産登記法では、誰でも手数料を納付することにより登記記録に記録されている事項の全部または一部を証明した書面（登記事項証明書）の交付を請求することができる（現不登法119条1項）。今回の改正でも同項の変更はない。 証明力のある登記事項証明書の交付については、書面請求、証明書発行機による請求、オンライン請求が認められている 。
2） 登記簿の閲覧
登記事項証明書の交付と同様に、誰でも手数料を納付することにより、登記記録に記録されている事項の概要を記載した書面（登記事項要約書）を交付する方式で行われている（現不登法規則 27 条 1 項 2 号）。登記事項要約書については、閲覧制度の代替的制度であるという理由から、登記所に直接出向いて請求書を提出し、その場で交付を受ける方法しか認められていない（七戸・前掲注 4）270 頁－271 頁6。）。
旭川地方法務局 【証明書関係】登記事項証明書（登記簿謄本）と登記事項要約書の違いはなんですか。
https://houmukyoku.moj.go.jp/asahikawa/page000001_00091.html
3）登記情報提供サービス
登記情報提供サービスは、オンラインで電子化された地図・図面情報を含む不動産登記情報を取得できるサービスであり、平成12年4月1日に開始され現在に至っている（七戸・前掲注 4）271 頁－272 頁。「登記情報提供サービス」https://www1.touki.or.jp/ 7。）。登記事項証明書と同じ内容であるが、登記所ではなく、一般社団法人が行っているものであり、証明力はない。平成 27 年からは、地番と住居表示の対応地図の利用も可能となった（小柳春一郎「土地の公示制度の課題－取引安全円滑と情報基盤」ジュリスト 2015 年秋号（No.15）91 頁。）。
（2）公開される範囲
不動産登記簿の公開の範囲は、明治32年旧不動産登記法の規定では謄抄本の交付については登記簿のみ、閲覧については登記簿と付属書類に限られていた。 戦後、昭和35年の「登記・台帳一元化」改正の際に、交付・閲覧の両方について地図・建物所在図が加わり、平成 5 年の改正では、同改正によって法定化された地図に準ずる図面も加わった（旧不登法 24 条の 3第 3 項）。さらに平成 11年旧法改正の際に、交付については登記簿の付属書類のうち地籍測量図・建物図面・その他の図面（土地所在図・地役権図面・各階平面図など）の全部または一部の写しの交付も認められることになった（七戸・前掲注 4）263 頁。）。
閲覧については、登記簿・付属書類の利害関係のある部分に限り認められていた（明治 32 年旧不登法 21 条 1 項）。昭和 63 年磁気ディスク登記簿導入の際に、登記簿の閲覧に関して登記事項要約書の制度に置き換えられたが、登記事項要約書で閲覧できない地積測量図等以外の登記簿の付属書類については、従来通り、利害関係のある部分に限るとされた。
さらに現行不動産登記法第 121 条 2 項ただし書においても、登記簿の付属書類のうち土地所在図等以外のものについては利害関係者のみが閲覧できるとされている。これは改ざん防止が主な目的であるとされる（七戸・前掲注 4）263 頁－264 頁。）。
（3）請求権者（閲覧権者）
登記簿の謄抄本の交付に関しては、明治32年旧不動産登記法の原始規定において、誰でも請求できると定められていたのに対し、閲覧については利害関係のある部分に限りとされていた。これは、紙の帳簿・図面に関しては、原本それ自体を閲覧させることになるため、原本が閲覧者によって破損・改ざんされる危険があったからとされる（七戸・前掲注 4）263 頁－264 頁。）。
Ⅲ 不動産登記簿の公開に関する不動産登記法の立法過程及び改正の経緯
１．不動産登記法の制定及び改正
現行の不動産登記法は、明治19年旧不動産登記法までさかのぼることができる。その後、明治32年旧不動産登記法が制定され、何度かの改正を経て現在に至っている。 以下では、不動産登記簿の公開に関する改正をたどることにする。
２．明治 19 年旧不動産登記法（明治 19 年 8 月 13 日公布 明治 20 年 2 月 1 日施行）
明治 19年旧不動産登記法は、不動産の権利関係を表すために法律第 1号としてドイツ法及びフランス法を参考に制定された（七戸克彦「日本における登記制度と公証制度（の機能不全）」法学研究（慶応義塾大学）72 巻 12 号（1999 年）255 頁－256 頁。）。不動産登記簿の公開に関して、同法第 11 条は「登記ノ謄本又ハ抜書又ハ一覧ヲ要スル者ハ其登記所ニ出頭シテ之ヲ請求スルコトヲ得」と定め、登記簿の公開の範囲及び閲覧権者について特に制限は設けていない。
明治 23 年には司法省令で「登記法取扱規則」（明治 23 年 10 月 29 日公布）により詳しく手続きが定められた。登記簿の公開に関し、同取扱規則38条は「登記簿ノ閲覧ヲ請フ者アルトキハ官吏ノ職務ヲ以テ閲覧スルノ外吏員ノ面前ニ於テ之ヲ閲覧セシム可シ」、同 39 条は「登記簿ノ謄本若クハ抜書ヲ請フ者アルトキハ其用紙ニ謄寫シ謄本下付帳ト割印シテ之ヲ下付ス可シ但手數料ヲ領収セサル前ニ謄本又ハ抜書ヲ下付スルコトヲ得ス」、同 40 条は「謄本ハ登記簿用紙ノ全部ヲ遺漏ナク謄寫シテ之ヲ作ル可シ抜書ハ請求アル部分ノミ登記簿ヨリ摘寫シテ之ヲ作ル可シ」同41条では、郵送料を別に納めれば登記所に出頭せずとも送付することが定められている。同取扱規則の下でも特に制限は設けられていない。
３．明治 32 年旧不動産登記法
当初の草案では、ドイツ土地登記法草案 15 条の規定を参考にして第 9 条、「登記所ハ何人ト雖モ法律上ノ利害関係ヲ説明シテ申請ヲナシタルトキハ其関係アル部分ニ限リ登記簿若クハ其附属書類ノ一覧ヲ許シ又ハ登記簿ノ謄本若クハ抜書ヲ交付スへシ」として、法律上の利害関係を疎明することを要件としていた。これに対して修正案では、第 9 条「登記所ハ何人ニモ登記簿若クハ其附属書類ノ一覧ヲ許シ又ハ其請求ニ應シ登記簿ノ謄本若クハ抄本ヲ交付スルコトヲ要ス」が示された。原案については、梅謙次郎がフランス法では誰でも抄本を取得できること、利害関係人である書面を要求することは実際には容易ではないといったことを理由に反対した。これに対し、磯部四郎は、原案に賛成の立場を示した。
その理由として、登記法は公示方法であるとは言うものの利害関係を有する者が初めて登記書類を見る必要があるのであり、商業帳簿のように秘密にするべきものと述べている。そして、フランス法の規定はフランス法の制度によってのみ妥当するのであり、公証人制度が関係しているのであり、日本も将来制度が整えば、公示に制限をする必要はなくなるかもしれないが、現状においては疎明を要件とすべきと主張した。続いて田部芳は、何人に対しても制限なく認めると、登記管理は非常に煩わしくなり、他の登記業務に差し支えることを理由に反対した。井上正一は利害関係人である書面を要求し、最終的には抗告の手続きをもって対応できるのであり、真の利害関係人が閲覧できない事態には至らないと主張した。長谷川喬が抗告をもって利害関係人であるか否かを判断するという制度については弊害が生ずる可能性があることを理由に折衷案を示し、閲覧のみは利害関係人に許し、謄抄本は誰にでも認めるとの案が、賛成多数で可決された（不動産登記法第 4 回議事速記（明治 29 年 2 月 24 日）『日本近代立法資料叢書26法典調査会不動産登記法案議事速記 他収録』（商事法務昭和61年）31頁－33頁13。）。
その後、明治 32 年 1 月 21 日の衆議院（第13回帝国議会）（https://teikokugikai-i.ndl.go.jp/simple/detail?minId=001313242X02118990125&spkNum=63#s63）に提出された条文では、第21条「何人ト雖モ手数料ヲ納付シテ登記簿ノ謄本又ハ抄本ノ交付ヲ請求シ又利害ノ関係アル部分ニ限リ登記簿又ハ其附属書類ノ閲覧ヲ請求スルコトヲ得但登記簿又ハ其附属書類ノ閲覧ヲ請求スルニハ利害ノ関係ヲ疎明スルコトヲ要ス」とされていた。
ところが、その後に開催された衆議院不動産登記法審査特別委員会において同条ただし書の閲覧については利害関係者の疎明を要するか否かについて議論された 。明治 32 年 1 月27日の会議では、平岡萬次郎が閲覧について利害関係者の疎明を要するとすると役所の取り扱いが不便であるとの不満が生じるであろうとの意見が述べられた。これに対し政府委員の田部芳から、「随分餘リ必要ノナイモノガ、唯物好キニ見ルト云フヨウナ者モ餘リ餘計ハ無イカモ知レマセヌケレドモ、無イトモ限ラヌ」とし、さらに閲覧については登記所の人間が見張っていなければならず、制限がないとむやみに見たいといってこられても事務の取り扱い上も問題があるとの説明がなされた。これに対して、平岡萬次郎が中には悪いことを企んで閲覧する者がいるかもしれないが、それは本当にわずかであり大方は必要があって閲覧しに来るのであり、疎明を聞くほうがかえって難儀であるから事務方の取り扱いとして閲覧時間に制限をするなどすれば十分であろうと述べている。政府委員の倉富勇三郎が事務手続きの煩雑さを理由に閲覧制限を行う旨を述べたところ、小山久之助から公務員の仕事として当然のことであり制限を設ける理由としては間違っているとの指摘がされた。これに対し田部芳からは、決して手数という意味ではなく、登記申請手続きに差支えが生じないようにするためとの釈明があった。さらに西原清東から利害関係について、取引を開始するか検討中の相手方についてその財産状況を知るために閲覧請求をする場合は、現在は利害関係は生じていないが、この場合も広く利害関係ありとするのかについての疑問が示された。これに対し、倉富勇三郎からは、西原清東が示した事例は当然に利害関係ありと解釈できる場合であり、また購入を検討している者が真の所有者が誰であるかを確認する場合に閲覧請求する場合も利害関係ありと判断されるとしたうえで、結局のところ、利害関係がないのに閲覧しようとする人はあまりおらず、その様な規定をおいても実際は不都合は生じないのではとの意見が述べられた。そして、田部芳から、利害関係者に限るとの規定をおいても、緩やかな制限であり不都合は生じないであろうとして閲覧については制限ありとの意見でまとめられた。
翌日の明治 32 年 1 月 28 日の委員会で一通り条文ごとの検討が終了したとのことで、条文の修正案の決議を行われることになった。ここで平岡萬次郎から修正案が示された。すなわち、「何人ト雖モ手數料ヲ納付シテ登記簿ノ謄本又ハ抄本ノ交付ヲ請求シ又登記簿又ハ其附属書類ノ閲覧ヲ請求スルコトヲ得」として、いずれの場合も利害関係を要しないとされた。これに対し、倉富勇三郎からは利害関係者に限るとの規定をおいても閲覧に不便は生じない、裁判における疎明とは異なり、登記官吏が尤もであると感ずればそれで済む話であり原案通りにすべきと反対した。関直彦は、一般市民は簡便なほうがよく、利害関係者に限るとの文言を加えると困難を感じるようになるので反対と述べた。さらに平岡萬次郎から、登記官の判断で利害関係のあるなしが決まることになると登記事務の多さや登記官の疲れ具合により、ある日は認めたりある日は認めないといった弊害が生ずるのではないかといったことも付け加えられた。このような議論を経て最終的には原案から但し書きを削除するという修正案でまとめられ可決された。
明治 32 年2月3日に開催された第 13 回帝国議会衆議院本会議において、利害関係の疎明を要しないとする修正案が不動産登記法案特別委員会の経過報告として提案され可決した 。その後、明治 32 年 2 月 7 日 及び 2 月 14 日 に開催された貴族院（第 13 回帝国議会）においても同様に可決し不動産登記法が成立した。
明治 32年旧不動産登記法 21条第1項は、「何人ト雖モ手数料ヲ納付シテ登記簿ノ謄本又ハ抄本ノ交付ヲ請求シ又利害ノ関係アル部分ニ限リ登記簿又ハ其附属書類ノ閲覧ヲ請求スルコトヲ得」とされ、登記簿の謄抄本の交付については何ら制限を設けず、閲覧については申請人の範囲については制限を設けず、利害関係ある部分に限って認められることとなった。
ところがその後、明治 32年 5月 12日司法省令第 11号として「不動産登記法施行細則」が定められ、同第30条の但書において「閲覧ヲ請求スル申請書ニハ利害ノ関係アル事由ヲ記載シ又ハ其事由ヲ記載シタル書面ヲ添付スヘシ」とされ、法律の規定を裏面から覆してしまったことを吉野衛は明らかにしている。とはいっても、この利害関係の事由は疎明ではなく、登記実務上も単に申請書に「賃借権登記の取調」などと書くだけで足りるとされ、第30条但書も弊害はなく、それならば、このような無意味な制限規定は削除するのが相当であるとの見解を述べている。登記実務上も、この運用はルーズに行われており、必ずしも利害関係の記載を要しないとされていたとの指摘がある。
４．平成 16 年までの改正
明治 32 年旧不動産登記法はその後、明治 38 年の改正を皮切りに数度の改正を経て平成 16 年に全部改正されるにいたるが、その間に、磁気ディスク登記簿導入というコンピュータ化に伴い謄抄本の交付及び閲覧に関し昭和63年に不動産登記法の一部改正が行われた。昭和63年の改正により、磁気ディスク登記簿の公開方法として、従来の謄抄本の交付・閲覧に代えて、登記事項証明書と登記事項要約書の交付の制度が設けられた（旧不登法第 151 条の 3 第 1 項及び第 5 項）。登記事項証明書は、従来の謄抄本に相当するものである。登記事項要約書は、磁気ディスク登記簿に記録されている事項を記載した書面であり、登記簿の閲覧に代わる制度である。従来と同様に磁気ディスク登記簿について閲覧の制度を認めようとすると、閲覧のための端末機を用意しなければならず、その整備のための予算、場所の確保の問題を考えると現実的ではないことから、その代替手段として設けられた（房村精一「登記情報の公開」鎌田薫ほか編『新不動産登記講座①総論Ⅰ』（日本評論社、1997 年）所収 188 頁。）。
５．平成 16 年不動産登記法
不動産登記簿の公開について、旧不動産登記法第 119 条は、旧不動産登記法第 151 条の 3 における登記事項証明書および登記事項の概要を記載した書面の交付に一本化し、登記簿謄本および抄本の交付および閲覧（旧不登法 21 条）は廃止された。登記簿の付属書類の閲覧については、旧不動産登記法第21条の趣旨に基づいて、電子化されている場合にはその写しの交付、電子化されていない場合についてはその閲覧を請求することができる旨が定められている（旧不登法121条 1項及び2項）。付属書類の閲覧については、誰でも登記官に請求することができるが、旧不動産登記法第 121 条第 1 項に定める土地所在図等の図面以外の付属書類の閲覧については、利害関係を有する者のみが請求人となることができ、利害関係を有する部分のみを閲覧することができる（旧不登法 121 条 2 項ただし書）。閲覧請求の手続きについて、利害関係を有する理由及び閲覧する部分を情報として提供し（不動産登記規則 193条 2項 4号）、利害関係がある理由を証する書面を提供しなければならず（不動産登記規則193条3項）、その具体例として訴状の写し等が該当するとされる（七戸克彦監修『条解不動産登記法』（弘文堂、2013 年）717 頁（武川幸嗣）。）。
平成16年の改正においては、不動産登記簿の公開の是非については、特に議論されなかったようである（登記研究編集室編『平成 16 年改正不動産登記法と登記実務（資料編）』（テイハン、平成 17 年）295 頁。平成 16 年 6 月 3 日開催の参議院法務委員会で木庭委員から公開に関して若干の懸念が示されたのに対し、房村政府参考人からは登記情報の公開に関して、オンライン化されることで、将来的にはオンラインで証明書の発給を請求できる仕組みを導入することを検討しているとの答弁がなされている。）。
６．令和 3 年民法・不動産登記法
各条文ごとの立法の経緯については七戸克彦『新旧対照解説 改正民法・不動産登記法』（ぎょうせい、2021 年）を参照した。今回の民法・不動産登記法の改正においては、不動産登記簿の公開についても検討された。平成 31年 2月に「登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究会」の報告書「登記制度・土地所有権の在り方等に関する研究報告書～所有者不明土地問題の解決に向けて～」の中で、登記名義人等が DV 被害者であり、登記名義人等の現住所を公開することが相当でない場合にその現住所を公開しないものとする方向で，引き続き検討すべきであるとの提案がなされた 。
（1）不動産登記簿の公開
1） 法制審議会民法・不動産登記法部会 部会資料 9
登記名義人等が DV 被害者等である場合の現住所の非公開の場合を除き、部会資料 9 では、より一般的に住所情報を非公開とすることの是非について，広く登記名義人等本人から自己の住所情報を秘匿したい旨の申出があった場合には，住所情報を公開しないものとし，利害関係を有する場合に限って当該住所情報を閲覧することができる考え方もあり得るが、例外的に住所情報の閲覧を許容する要件をどのように定めるべきかについて慎重な検討が必要になるものと考えられるとされた。例えば，「利害関係を有する者」に住所情報の閲覧を認めるという制度とすることが考えられるが，「不動産の買受けを検討している」という程度でも利害関係があるとすると，原則として住所情報を公開するものとすることと変わりがないことにもなりかねない。他方で，これをより厳格に解釈した場合には，閲覧を過度に制約し，不動産登記による公示制度の目的が達成されない事態を生み出しかねないとの指摘が考えられる。また，利害関係の有無について，登記官による判断が困難なものとなった場合には，迅速な公開が妨げられるといった弊害も問題となり得るとして、
住所情報についてより広く公開を制限することについては，慎重に検討をする必要があると考えられると説明されている 。
2） 法制審議会民法・不動産登記法部会第６回会議（令和元年７月３０日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/housei02_00302.html
第 6 回会議において、部会資料 9 に基づき、各委員から登記簿の公開に関し様々な意見が出された。道垣内委員からは不動産登記法の目的に関して「民間の取引をアクセスしやすくするため」なのかという部会資料 9 の記載についての指摘から始まり、松尾幹事からは利害関係の線引きについて取引に入ろうとする者について「こういう人たちも使えるように、不動産登記簿には住所が載っているんだというふうに考えるべきなのか、ぎりぎりのところはどこかを明確にする必要がある」、「この土地を誰が所有しているか、その者の住所を知りたい、その者にアクセスしたいということが、どういう範囲の人たちに許されていて、情報提供すべきなのか、登記所自体はマーケットそのものではありませんが、登記が取引を促進するというときに、登記がどういう機能を果たすべきなのかということは、しっかり考えるべきである」との発言があった。
これを受けて蓑毛幹事からは、住所情報の公開を維持したほうがよいとの立場に立ちつつ、「登記所が土地所有者の現住所をバックデータとして持つのか、あるいは登記事項とするけれども公開でないという類型を作るのか、いずれにせよ、登記所が土地所有者個人の特定に資する情報は持ち続けるけれども、公開する範囲は何らかの形で限定するという方法で、土地の適切な管理を図ることはできるのではないか、という議論もあり得」るとの発言があった。
また、山本幹事からは、個人情報の取り扱いには3段階あり、「ここでいう不動産の買い受けを検討している事業者等について、アクセスしやすいようにするという目的を立てるのかどうかということがあり、さらに、目的を実現するために、一体どういった情報が必要なのか、あるいは、どこまでの情報を出すのが相当なのかという問題があろうと思います」との発言があった。会議ではこの論点については、DV 被害者等のケースについては、提案する方向で進めるが、一般的な登記簿の公開に関しては、引き続き、検討を続けるということにせざるを得ないとして山野目部会長がまとめて終わった 。
3） 法制審議会民法・不動産登記法部会 部会資料12
第 6 回会議での論点は部会資料12にまとめられた 。すなわち、登記名義人等の住所が明らかとなることにより当該登記名義人等に対して加害行為がされるおそれがあるものとして法務省令で定める場合には，当該登記名義人等の申出により，その住所を公開しないことができるものとする規律を設けることについて，現住所を非公開とする方法が検討されたことがまとめられている。
4）法制審議会民法・不動産登記法部会第 7 回会議（令和元年 9 月 24 日開催）
第 7回会議では、部会資料 12をもとに、被害者の住所を非公開にするという点について詳細な検討がなされたが、登記簿の公開についての一般的な議論はなされなかった 。これ以降の会議において、登記簿の公開をめぐる一般的な議論はなされず要綱案、要綱とまとめられ、法律案（閣法第 55 号）として提出された。その後、第 204 回国会衆議院法務委員会、参議院法務委員会においての質疑があり、参議院法務委員会（令和 3 年 4 月 15 日開催）において、参考人の阿部健太郎（全国青年司法書士協議会会長）から、インターネットを使った技術の革新から、自宅から誰でも、全国どこの情報も閲覧できることについての問題についての指摘があるにとどまった。
（2）附属書類の閲覧制度の見直し
1）法制審議会民法・不動産登記法部会 部会資料 9
附属書類の閲覧制度の見直しについては、登記簿の附属書類のうち，図面以外のものについては，請求人が利害関係を有する部分に限って閲覧することが認められている現行の規律（不登法第 121 条第 2 項）について，見直すべき点はないかも検討事項としてとりあげられた。附属書類のうち図面以外のものの閲覧の請求をするときは，利害関係を有する理由及び閲覧する部分を請求情報の内容とした上で，利害関係がある理由を証する書面を提示しなければならないこととされている（不動産登記規則第１９３条第２項第４号，第３項）。登記簿の附属書類の閲覧については，他の書類とは異なり，利害関係のあることが要求されているが，この「利害関係」が具体的にどのような範囲のものを指すのかについては，法律の趣旨目的を踏まえた解釈に委ねられており，実務においては，事例ごとに登記官が個別に判断することとなっている。このことを所有者不明土地問題との関係で考えると，登記記録を見ても直ちに所有者又はその所在が判明しない場合等には，附属書類を閲覧して所有者探索のための端緒を見つけることが考えられるものの，この「利害関係」が過度に厳格なものと解釈されるとすれば，簡単には附属書類の閲覧をすることができなくなり，所有者探索が更に難航することが想定される。そこで，近時，上記のような観点からの考慮も必要になってきていると考えられることも踏まえ，利害関係を有する部分について閲覧が認められている現行の規律について，見直すべき点がないか，検討する必要がある。加えて，近時の所有者不明土地問題を背景とした社会的要請としては，附属書類から所有者探索の端緒を見つけるというものがあると考えられる。閲覧の範囲を画する基準として，「利害関係を有する部分」との規律を維持することが相当であるかどうか，又は，例えば，「閲覧する正当な理由がある部分」などの規律とすることの方がむしろこれまでの解釈や近時の社会的要請にも応えられるものとなるのかどうかなどについて，検討する余地があるものと考えられるとされた（前掲注 26）30 頁－35 頁。）。
2）法制審議会民法・不動産登記法部会第 7 回会議（令和元年 9 月 24 日開催）
第 7 回会議において、部会資料 9 に基づき、各委員から附属書類の閲覧に関し様々な意見が出された。 表示の登記に関しては、例えば隣地の分筆の際の土地の境界の立ち会いについての経緯などが附属書類に含まれているため閲覧をする必要があるといった指摘が國吉委員から、権利の登記に関しては、委任の有無について委任状を見て確認する、原因証明情報について正当に作成されたかどうかの確認をする要請があるといった指摘が今川委員からなされた。 これを受けて、山野目部会長より、現行法の法文の文言を利害関係がある部分に限るから、正当な理由がある部分に限りするという意見があったこと、附属書類のうち戸籍謄本は個人情報が多く含まれており、戸籍法の現行の規律や個人情報保護に関する規制を実質的に潜脱する結果とならないよう慎重な取り扱いがあってよいとの発言があった。道垣内委員からは、一般的に附属書類を見ることができるということになった場合には、附属書類を見なかった場合には過失があると評価され、高い注意義務水準が求められるといった可能性もあるのではとの発言があった 。
3）法制審議会民法・不動産登記法部会 部会資料19
第 7 回会議での議論を受けて、部会資料19に以下のようにまとめられた 。「登記簿の附属書類（不動産登記法第１２１条第２項に規定する政令で定める図面を除く。以下同じ。）の閲覧制度に関し，閲覧の可否の基準を明確化する観点等から，次のような規律を設けることにつき，引き続き検討する。・何人も，登記官に対し，手数料を納付して，自己を申請人とする登記に係る登記簿の附属書類の閲覧を請求することができる。
・特定の不動産の登記簿の附属書類を利用する正当な理由がある者は，登記官に対し，手数料を納付して，当該附属書類のうち必要であると認められる部分に限り，閲覧を請求することができる。（注）登記簿の附属書類のうち，不動産登記法第１２１条第２項に規定する政令で定める図面（土地所在図，地積測量図等）については，何人も閲覧の請求をすることができるとする現行法の規律を維持するものとする。」 さらに、「附属書類には，例えば，申請書，嘱託書，委任状，印鑑証明書，戸籍謄本，住民票の写し，資格者代理人作成の本人確認情報，法人の登記事項証明書，相続関係説明図，法定相続情報一覧図，遺言書，遺産分割協議書，相続放棄申述受理証明書，売買契約書等の各種契約書，裁判書，和解・調停調書，不動産登記規則第９３条ただし書に規定されている不動産の調査に関する報告書，立会証明書，固定資産評価証明書等の様々なものが含まれている。」「特定の不動産の登記簿の附属書類を利用する正当な理由がある者であったとしても，他人の個人情報も含まれた様々な附属書類を全て限定なく閲覧することができるとすることには問題があると考えられ，請求人の属性や利用目的等により，閲覧を認める必要性があり，かつ，閲覧が相当である附属書類は個別の書類ごとに分けて検討すべきものと考えられる。」
・法制審議会民法・不動産登記法部会第１０回会議（令和元年１１月１９日開催）
第 10 回会議では、部会資料 19 について、必要であると認められる部分に限りという点について平成27年の民事第二課長通知に基づいて、行われている厳重な取り扱いが今後も基本的に維持されるということで了承された 。・法制審議会民法・不動産登記法部会 部会資料 26 部会資料 19 からの変更はない 。・法制審議会民法・不動産登記法部会第 11 回会議（令和元年 12 月 3 日開催）］ 平川委員から住民基本台帳法や戸籍法のように、かつて原則公開であったのが閲覧の制限をかけるという内容で法改正がされていることとの整合性について、整合性が取れるように何らかの形で記載すべきとの発言があった 。
・民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案「試案第 10 の３「附属書類の閲覧制度の見直し」
登記簿の附属書類（不動産登記法第１２１条第１項に規定する政令で定める図面を除く。以下同じ。）の閲覧制度に関し、閲覧の可否の基準を合理化する観点等から、次のような規律を設けることにつき、引き続き検討する。・何人も、登記官に対し、手数料を納付して、自己を申請人とする登記に係る登記簿の附属書類の閲覧を請求することができる。・特定の不動産の登記簿の附属書類を利用する正当な理由がある者は、登記官に対し、手数料を納付して、当該附属書類のうち必要であると認められる部分に限り、閲覧を請求することができる。（注）登記簿の附属書類のうち、不動産登記法第１２１条第１項に規定する政令で定める図面（土地所在図、地積測量図等）については、何人も閲覧の請求をすることができるとする現行法の規律を維持するものとする。」
・法制審議会民法・不動産登記法部会 部会資料 35
パブリック・コメントの結果、試案①については賛成する意見が多数であったことが報告されている。②については「個人情報保護の要請を踏まえると、附属書類の閲覧が認められる基準を明確化する必要があること」は指摘されたものの、賛成する意見が多数であったことが報告された。
・法制審議会民法・不動産登記法部会第１５回会議（令和２年７月１４日開催］
特に反対意見はなく、今川委員より「正当な理由について、法務省のほうで通達や通知等で運用上の指針を示していただくということですので、是非これは期待をして」いる旨の発言があった 。
・法制審議会民法・不動産登記法部会 部会資料 53
要綱案のたたき台として、以下の案が示された。「３ 附属書類の閲覧制度の見直し登記簿の附属書類（不動産登記法第１２１条第１項の図面を除く。）の閲覧制度に関し、閲覧の可否の基準を合理化する観点等から、次のような規律を設けるものとする。・何人も、登記官に対し、手数料を納付して、自己を申請人とする登記記録に係る登記簿の附属書類（不動産登記法第１２１条第１項の図面を除く。）（電磁的記録にあっては、記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したもの。後記②において同じ。）の閲覧を請求することができる。・登記簿の附属書類（不動産登記法第１２１条第１項の図面及び前記①に規定する登記簿の附属書類を除く。）（電磁的記録にあっては、記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したもの）の閲覧につき正当な理由があると認められる者は、登記官に対し、法務省令で定めるところにより、手数料を納付して、その全部又は一部（その正当な理由があると認められる部分に限る。）の閲覧を請求することができる。」この案については、部会資料３５と基本的に同じとする補足説明がなされている（https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00040.html［法制審議会民法・不動産登記法部会第２３回会議（令和２年１２月１５日開催）］部会資料 53（21頁－22 頁）。）。
・法制審議会民法・不動産登記法部会第２３回会議（令和２年１２月１５日開催） 賛成とする意見以外は出されなかった（https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00040.html［法制審議会民法・不動産登記法部会第２３回会議（令和２年１２月１５日開催）］議事録 39 頁－46 頁。）。
・法制審議会民法・不動産登記法部会第２４回会議（令和３年１月１２日開催） 部会資料 53 と同じ案のもと、部会資料 57 に基づいて審議されたが、橋本幹事から「閲覧についての正当理由の判断について、現状で認められている閲覧よりも過度な制限がされるのは少し困るという意見がある一方で、本人確認手続は厳格にやるべきだという意見」があったことが紹介された（https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00044.html［法制審議会民法・不動産登記法部会第２４回会議（令和３年１月１２日開催）］議事録 35－38 頁。）。 これ以降の部会資料及び部会の会議録では特にコメントはなされていない。部会資料 53 から変更されず、要綱案、要綱とまとめられ、法律案（閣法第55号）として提出された。その後、第 204 回国会衆議院法務委員会第 6 号（令和 3 年 3 月 23 日開催）において、附属書類の閲覧について大口委員と池田（真）委員から、DV 被害者等の保護に関して、正当な理由の運用及びその運用の適切さについての質疑がなされた。これに対して、小出政府参考人から、DV 被害者等の保護の観点から、法務省として、正当な理由の内容について、できる限りこれを具体化、類型化して、通達等において明確化することを予定しており、これにより、適切な実務運用、これが安定的に行われるものと考えているとの回答がなされた（https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_kaigiroku.nsf/html/kaigiroku/000420420210323006.htm［第 204 回国会 法務委員会 第 6 号］。）。参議院法務委員会においては特に指摘はされなかったようである。
以上のように、不動産登記簿の公開については、第 6 回の会議において不動産登記簿の公開についてのそもそもの制度趣旨、また公開の範囲及び方法についての意見が各委員から出されたものの、その後の会議においては議論されることなく終わっている。そして、DV 被害者等の保護の観点から今回の改正では、不動産登記上の住所情報を非公開とする措置がとられることとされた。すなわち、登記記録に記録されている自然人の住所が明らかにされることにより、その人の生命若しくは身体に危害を及ぼす恐れがある場合又はこれに準ずる程度に心身に有害な影響を及ぼすおそれがあるものとして法務省令で定める場合、その者からの申し出があったときは、法務省令で定めるところより、登記事項証明書等に当該住所に変わる事項を記載するという規定が設けられた（改正後不登法 119 条 6 項）（荒井達也『Q＆A 令和 3 年民法・不動産登記法 改正の要点と実務への影響』（日本加除出版、2021 年）273 頁。）。
しかし、これはあくまでも DV 被害者等に対処するためだけの限定的な対応であり、本来は記載されることが予定されている自然人を特定するための情報が欠けることになる。このような対応ではなく、もっと普遍的な対応を検討すべきではないかと思われる。 附属書類の閲覧については、「利害関係を有する部分」から「正当な理由があると認められる部分」へと文言上は広げられたが、その詳細は法務省令で定めるが、平成27年の民事第二課長通知に基づいて行われている厳重な取り扱いが今後も基本的に維持されるとのことで、閲覧をするについてはその対象者は広がる可能性はあるが、概ね現行法が維持された。
Ⅲ ドイツにおける土地登記簿の公開Internet-Grundbucheinsicht
http://www.grundbuch-portal.de/
１．土地登記簿の公開の原則
ドイツ土地登記法（GBO）12 条 1 項において、「登記簿の閲覧は、正当な利益を申述する者には、だれにでも許される。登記を補完するために登記簿において引用されている証書ならびに未処理の登記申請書についても同様とする」とし、さらに第 2 項において「登記簿、第 1 項に規定されている証書および未処理の登記申請書の閲覧が許される場合にはその写しを請求することができる。この写しは請求により認証される」と規定し、登記簿の公開は無制限ではないことが明らかにされている（石川清/小西飛鳥『ドイツ土地登記法』（三省堂、2011 年）34 頁。）。
２．土地登記簿閲覧の要件
登記簿の閲覧について正当な利益を有する者は、登記簿のみならず、登記簿の記載の煩雑化を避けるために、登記簿において引用されている、登記の根拠となる証書（登記許諾証書、アウフラッスング公正証書等）および未処理の登記申請書を閲覧することができる。また、登記簿の閲覧が認められる限り、これらの謄本または抄本の交付を請求することができる。したがって、不動産登記簿は、商業登記簿のように一般に誰にでも、閲覧および謄抄本の交付が許されているわけではない。登記簿の閲覧についての正当な利益は、これを証明しなければならないのではなく、単にこれを申述すれば足りる（石川清/小西飛鳥『ドイツ土地登記法』（三省堂、2011 年）34 頁―35頁。）。
３．正当な利益
（1）正当な利益の意義
ドイツにおいて登記簿を公開することに制限が認められるのは、不当な目的による第三者からの、登記されている権利者の財産関係および権利関係ののぞき見から登記されている者の個人的な秘密を保護するためのものであるから、正当な利益の範囲についてもこの観点から判断されなければならない。 正当な利益とは、「法律上の利害関係」よりも包括的な概念であるとされる。登記簿閲覧の申請人がその者の立場から、登記簿の閲覧によって求めるものが社会的通念に照らして是認しうるものであればそれで足りる、と解されている。また、正当な利益があることの証明を要するのではなく、不当な目的または単なる好奇心から閲覧をするものではないことをうかがわせる程度の事実をわかりやすく、登記官が納得できるように申述することで十分である。しかし、申請者の正当な利益の申述について合理的な疑念が生じる場合には、登記所は必要な書類の提出、事情によっては疎明あるいはそれどころか証明を要求することができる44。
（2）正当な利益を有するとみなされる者
1） 法律上当然に正当な利益を有するとみなされる者 登記簿を閲覧することについて、法律上当然に正当な利益を有するものとみなされる者は、閲覧についての正当な利益を申述することなく、関係する土地の登記簿の閲覧をすることができる。土地所有者、不動産物権者および不動産物権上に設定されている権利の権利者はすべてこれに該当するほか、土地所有権移転請求権、不動産物権の設定請求権を有する者もこれに含まれる。これらの権利が登記されているか否かは問われない。例えば、未登記の相続人、証券抵当債権者または未だ仮登記されていない所有権移転請求権者である。これらの者は、第三者というよりもむしろ当事者として、関係する土地の登記簿を閲覧して、不動産の状況及び権利関係をいつでも調査、確認する利益があるからである。
2） 公証人、官公署の職員または公務員たる身分を有する測量士 公証人、官公署の職員または公務員たる身分を有する測量士も、登記簿の閲覧について法律上正当な利益を有する者とみなされ、閲覧についての正当な利益を申述することなく、閲覧することができる（ドイツ土地施行規則 GBV43 条）。これらの者は職務執行に関連して閲覧をするものであるからである。とくに公証人は、登記に必要な意思表示の証書を作成する場合には、当事者に登記簿の内容を告知する義務がある（証書作成法 BeurkG21 条）。したがって、これらの者が公務上の理由により、登記簿を閲覧する場合には、登記簿の閲覧の手続きの軽減と簡素化のために、正当な利益の申述の義務を免除している。しかし、この場合にも官公署等は正当な利益を有していなければならないのであって、ただ、登記所によってそれが審査されないだけである。したがって、登記所が、具体的事件において、正当な利益が存在しない、ということを確実な根拠に基づき、知っている場合には、登記簿の閲覧または謄抄本の交付を拒否すべきである。弁護士が職務上登記簿を閲覧する場合には、その正当な利益について申述すべきであるが、ただ、弁護士が、公証人から登記簿の閲覧について委託された場合には、その閲覧についての正当な利益の申述の義務が免除される。公証人からの委託については、これを証明することは要せず、委託があった旨の、当番弁護士の確約で足りる。
（3）正当な利益を申述した者（GBO12 条 1 項） 不動産の取引をする者に、登記簿の閲覧権が認められるかは争いがある。売買契約の交渉に入っている者は、土地所有者の代理人として登記簿を閲覧し得るから、それで十分であるとする。隣地の所有者に閲覧権が認められるかは、具体的でありかつ、距離的に理由づけられる状況において正当な理由が導かれる場合にのみ、認められるとされる46。土地所有者に対する与信者または与信をもくろむ者、また、登記簿の閲覧についての正当な利益は、もちろん取引関係だけに限られるわけではなく、土地所有者または登記されている権利者の債権者、それもすでに執行名義を取得しているか否かを問わずすべての債権者にも、それぞれの立場において正当な利益を有していると解されるから、それぞれの立場からの事実関係を申述して、登記簿を閲覧することができる。また、公益は登記簿の閲覧を正当化することができる。しかし、それでも登記簿の閲覧を要求する者は、公共の利害関係を代表することの権限を有していることを申述すべきである。とくにジャーナリストについては、基本法上（GG5 条）保護されている新聞雑誌の情報伝達とチェック機能は、また別な観点から考慮されるべきである。新聞雑誌の登記簿閲覧については公共的な利害関係が成立すると考えられるから、これと登記されている者の私的秘密保持との均衡（比例）法の原則に照らして個別的に判断されるべきであろう。したがって、ジャーナリストも、少なくとも、公共利害関係からの正当な利益について申述すべきである47。
（4） 正当な利益を有しない者 閲覧が単なる好奇心または不当な目的のためになされるべきときには、登記所はその閲覧を拒否すべきである（GBO12 条 1 項）。また、興信所及び不動産業者も一般的には固有の閲覧権を有していないと解せられるから、不動産業者は土地所有者の代理人として閲覧をすることができるだけである48。
（5） その他の利害関係 学術上若しくは研究を目的とする登記簿の閲覧は、GBO12 条において法的請求権が与えられていない。しかし、これは司法行政上の方法で認められることが可能である。研究を目的とする登記簿（附属基本書類を含めて）の閲覧については地方裁判所または区裁判所の所長が決定をする49。
４．閲覧の対象
閲覧権を有する者は、登記簿及び閉鎖登記簿の他、登記において引用されている、登記のために必要な意思表示を公証または認証した証書および未処理の登記申請書を閲覧することができる（GBO12 条 1 項）。未処理の登記申請書の閲覧は、たしかに登記所の登記事件の処理について支障をきたすものであるが、一方、不動産取引をする者にとってはその閲覧は欠かすことのできないものである。というのは、登記事件は、登記申請書の受理の順番に従って処理されるものであり（GBO17 条）、それは権利の順位について重要であるばかりでなく、ときには受理された登記申請が実行されないことがあるからである。たとえば、抵当権設定登記申請は、先に受理されたアウフラッスングに基づき土地が新所有者に移転された場合には、もはや実行することができないからである。したがって、登記所側の業務処理の迅速性よりも、取引当事者の権利保護の利益を優先させるべきである、という考えに基づき、未処理の登記申請書の閲覧が認められた理由がある。
登記所の登記簿の管理上調製された、所有者目録および土地目録は GBO12 条 1 項には含まれないから、原則として、それらの目録の閲覧、謄抄本の交付またはそれらの目録からの情報の交付を請求することはできない。 閲覧権は、正当な利益の申述の範囲において与えられるから、登記簿（閉鎖登記簿）、証書および未処理の登記申請書も関係する部分についてだけに限られる。 したがって、登記所は閲覧権者の正当な利益の申述の内容によっては、登記簿の一部、たとえば、ある区欄用紙の特定の登記または表題部用紙と第 1 区欄用紙、または附属基本書類を除外して、登記簿だけを、または閉鎖登記簿だけを閲覧させることもでき、その逆も同様である。
５．閲覧に関する権限
登記簿の閲覧の請求があった場合、登記所は正当な利益の存否についての審査によって閲覧の可否を決定すべきである。登記簿（必要な場合には、登記所で調製した目録を含めて）の閲覧、謄抄本の交付の認容については登記課の書記官が決定をする（GBO12c 条 1 項）。したがって、正当な利益の存否についても登記課の書記官が決定をすることになる。登記所は、登記簿の閲覧、謄抄本の交付の前に、あらかじめ土地所有者からその可否についての聴聞をする必要はない。 登記課の書記官の決定に対する不服申し立てについては、登記判事が決定をする。登記判事の決定に対してさらに不服がある場合に、初めて抗告が許される（GBO12c 条 4 項および司法補助官法 4 条 2 項 3 号）。
６．閲覧の実行
閲覧権は申述された範囲内において、本人または代理人によって行使されることができる。代理人による閲覧の場合には、その代理権の証明は GBO29 条 1 項の証書によることを要しないが、委任状の提出が必要である。委任状の署名の真正について合理的な疑問がある場合には、登記所は署名の認証を要求することができる（FamFG1 条）。閲覧の正当な利益については、もちろん本人のそれが基準となる。しかし、代理人が本人の正当な利益に代えて、代理人自身の不当な利益または第三者の利益のために閲覧をするものである、
・ドイツの場合
登記課の書記官は、次の各号につき決定する。
１．登記簿の閲覧または第 12 条に規定する書類および申請書の閲覧の許可ならびにそれらの写しの交付。ただし、学術的または研究上の目的のためのものを除く。
２．第 12a 条による情報の提供または同条に規定する目録の閲覧の許可
３．その他法律上規定されている場合における情報の提供
４．証書の返還および付属基本書類の送付についての国内の裁判所または官庁に対する申請という合理的な根拠のある疑念が生じる場合には、登記所はその代理人の閲覧を拒否すべきである。合理的な根拠のない、たんなる疑念だけでは、登記所は閲覧を拒否すべきではない。閲覧は、登記所の執務室において、勤務時間内に、かつ登記所の職員の面前でなすべきである。
なお、コンピュータ式登記簿においては、当該登記簿を管轄する登記所以外の登記所からも閲覧することができる（GBO132 条（閲覧） コンピュータ管理の登記簿の閲覧は、当該登記所以外の登記所においても認めることができる。閲覧の許可に関しては、閲覧が請求された登記所が、決定する。）。さらには、インターネットを通して登記所外部からアクセスすることも可能である（http://www.grundbuch-portal.de/stufe1-ni.htm ）。GBO133 条 1 項に、あらかじめ許可を得た後は個別に許可を得る必要のない者として、裁判所、官庁、公証人、公に任命された測量技術者等が示されている（GBO133 条（自動化された手続の開設の要件、許可）。
７．謄抄本
閲覧権を有する限り、登記簿および付属基本書類の謄本、それも認証された謄本または認証のされない写しの交付を要求することができる（GBV43 条、46 条 3 項）。また、登記簿の一部、たとえば一部の区欄用紙だけの、または一定の登記だけの認証された抄本の交付を請求することもできる（GBV45 条 1 項、2 項。）。 コンピュータ式登記簿については、公式の出力された印刷物が、認証された謄本または認証されない写しといった区別をすることなく、認証された写し（謄本）と同一の効力を有する（GBO131 条、139 条、GBV78 条、99 条）56。
Ⅴ おわりに
以上のように、我が国の不動産登記法は、ドイツ土地登記法を参照して規定されたものの、その公開に関しては制定当初から特に運用面においては隔たりが大きいことは明らかであった。そして、その後の改正においても、特に不動産登記制度の公開の理念から特に制限する必要性については、論じられてこなかったことがわかる。 今回の法改正においても DV 被害者等の保護の観点及び戸籍や住民票などの附属書類についての公開についての議論はあったが、一般論として不動産登記簿の公開に関して踏み込んだ議論はなされずに終わってしまっている。
・ 第1 項の規定による自動化された請求手続の開設には、ラントの司法行政当局による許可を要する。この許可は裁判所、官庁、公証人、公に任命された測量技術者、その土地について物権を有する者、物権者から委任を受けた者、官公署またはベルリン国立銀行のほか、情報請求の機械処理（第 4 項）の目的のために限ってする公法上の金融機関に対してのみ、与えることができる。（以下略）。 不動産登記法第 1 条に定めるように権利の保全及び取引の安全のための制度であるならば、権利の保全及び取引の安全のために必要な範囲に限定して公開すれば足りると思われる。また、今回の民法・不動産登記法改正のきっかけとなった登記が土地情報の基盤としての役割を果たすことを求めるのであれば、そのための情報公開の範囲を検討すればよいのではないだろうか。
・請求権者の範： 第1の目的である権利の保全及び取引の安全の観点からの公示については、閲覧を望む者の範囲は取引に必要な範囲に限られることになる。この場合、登記簿の附属書類の閲覧において一定の基準がすでに作られていることから、同様の基準で「正当な理由」がある者にのみ公開されていれば足りると思われる。不動産登記簿の登記事項証明書の交付及び閲覧に関し、正当な理由を有するか否かについて、すべての申請に対し登記官が判断するのは量的にも困難であることが予想される。また、現行のオンライン情報システムへの対応についても検討する必要が生じる。一つの考え方として、ドイツのように不動産取引に関して閲覧する必要のある専門職等からの申請はあらかじめ正当な理由があるものとして許可しておき、そうでない場合には登記官がその正当性について個別に判断するという方法もあるのではないだろうか。さらに、ある不動産の購入や与信を望む者については、権利者から代理権を授与してもらい、閲覧する方法もあり得よう。
第2の目的である土地情報の基盤の観点からの公示については、所有権の登記がない不動産（現不登法27条3号）を除き、個人情報に関わる部分はほぼないと言えることから、権利の登記がなされている不動産については、公開を制限する必要はないであろう。 本稿では、我が国の不動産登記簿の公開の現状と改正の経緯及びドイツ法における登記簿の公開について述べてきた。最後に、不動産登記簿の公開すべき範囲及び請求権者の範囲について若干の検討を試みたがまだまだ不十分な検討であり、次の機会にはドイツ法とも比較してさらに具体的な検討を試みたい。
研究報告２陰山克典（ 司法書士）「デジタル社会と登記－ 不動産登記」
法令上は、完全オンライン申請が可能。登記原因証明情報（公的個人認証による電子署名）登記識別情報印鑑証明書（公的個人認証による電子署名）住所証明情報（公的個人認証による電子署名）代理権限情報（公的個人認証による電子署名）、登記義務者 登記権利者、法令上は、完全オンライン申請が可能。登記原因証明情報（公的個人認証による電子署名）登記識別情報印鑑証明書（公的個人認証による電子署名）住所証明情報（公的個人認証による電子署名）代理権限情報（公的個人認証による電子署名）、登記義務者 登記権利者。
公的個人認証による電子署名が今後も維持されるか、法令の改正や法務大臣の指定等も考えられる※ 資格者代理人による実体確認がなされたのち、当該資格者代理人の電子署名を付与することで、オンライン申請における登記原因証明情報としての適格性を満たす等公的個人認証（マイナンバーカード）の普及や使用が隘路にマイナンバーカードの普及とともに、マイナンバーカードによる電子署名を行うことができる環境が不可欠。
現状、マイナンバーカードによる電子署名を行い、それを登記申請の際の添付情報とするためには、有料のソフトやＩCカードリーダーが必要。電子署名を行う環境を整えることが、依頼者の負担になっているのではないか・・・マイナンバーカードの機能（電子証明書）のスマートフォンへの搭載の実現
・マイナンバーカードの機能（電子証明書）のスマートフォンへの搭載については、令和３年度（2021年度）末までに技術検証・システム設計を行い、令和４年度（2022年度）中の実現を目指す。公的個人認証だけでなく、券面入力補助機能など、マイナンバーカードの持つ他の機能についても、優れたUI・UXを目指し、スマートフォンへの搭載方法を検討する。デジタル社会の実現に向けた重点計画（令和３年６月１８日閣議決定）。司法や行政が発行する証明書等のデジタル化が不可欠。民間のみではなく、司法や行政のデジタル化が実現しなければ、完全オンライン申請は困難。
➢ 相続登記の際の戸籍・除籍・改製原戸籍
➢ 農地法の許可書
➢ 相続放棄を行った者がいる際の相続放棄申述受理証明書
➢ 判決等に基づく登記の際の判決正本、和解調書、調停調書など
cf 成年後見人であることを証するための後見登記事項証明書はデジタル化されている。
相続登記の義務化を前に、何ができるのか
➢ 現時点では、戸籍・除籍・改製原戸籍のデジタル交付は想定されていないものと思われる。
不動産登記令（電子署名）
第十二条 電子情報処理組織を使用する方法により登記を申請するときは、申請人又はその代表者若しくは代理人は、申請情報に電子署名（電子署名及び認証業務に関する法律（平成十二年法律第百二号）第二条第一項に規定する電子署名をいう。以下同じ。）を行わなければならない。
２ 電子情報処理組織を使用する方法により登記を申請する場合における添付情報は、作成者による電子署名が行われているものでなければならない。
（電子証明書の送信）第十四条 電子情報処理組織を使用する方法により登記を申請する場合において、電子署名が行われている情報を送信するときは、電子証明書（電子署名を行った者を確認するために用いられる事項が当該者に係るものであることを証明するために作成された電磁的記録をいう。）であって法務省令で定めるものを併せて送信しなければならない。
不動産登記規則
（電子証明書）第四十三条 電子証明書は、第四十七条第三号イからニまでに掲げる者に該当する申請人又はその代表者若しくは代理人が申請情報又は委任による代理人の権限を証する情報に電子署名を行った場合にあっては、次に掲げる電子証明書とする。ただし、第三号に掲げる電子証明書については、第一号及び第二号に掲げる電子証明書を取得することができない場合に限る。
一 電子署名等に係る地方公共団体情報システム機構の認証業務に関する法律（平成十四年法律第百五十三号）第三条第一項の規定に基づき作成された署名用電子証明書（マイナンバーカードによる電子署名、電子証明書）二 電子署名を行った者が商業登記法第十二条の二（他の法令において準用する場合を含む。）に規定する印鑑提出者であるときは、商業登記規則（昭和三十九年法務省令第二十三号）第三十三条の八第二項（他の法令において準用する場合を含む。）に規定する電子証明書（商業登記に基づく電子署名、電子証明書）三 電子署名及び認証業務に関する法律（平成十二年法律第百二号）第八条に規定する認定認証事業者が作成した電子証明書その他の電子証明書であって、氏名、住所、出生の年月日その他の事項により電子署名を行った者を確認することができるものとして法務大臣の定めるもの四 官庁又は公署が嘱託する場合にあっては、官庁又は公署が作成した電子証明書であって、登記官が電子署名を行った者を確認することができるもの
２ 前項本文に規定する場合以外の場合にあっては、令第十四条の法務省令で定める電子証明書は、同項各号に掲げる電子証明書又はこれに準ずる電子証明書として法務大臣の定めるものとする。
➢一定の要件を満たせば、犯罪収益移転防止法上の本人確認と認められる。
➢不動産登記規則７２条「面談した日時、場所及びその状況」の解釈によっては、司法書士事務所を場所とするウェブ面談の実施でも良いという結論も導き得る。→ 面談・・・狭義の面談は「対面」、広義の面談は「ウェブ等」も含むという解釈（cf 日司連「債務整理に関する指針」第５「依頼者又はその法定代理人と直接面談」）。
→場所・・・経済産業省・法務省「株主総会運営に係るＱ＆Ａ」https://www.meti.go.jp/covid-19/kabunushi_sokai_qa.html
Ｑ２「設定した会場に株主が出席していなくても、株主総会を開催することは可能」第１４回投資等ワーキンググループ（令和３年４月１３日開催https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20210413/agenda.html）の議論は引き続き注視が必要・新経済連盟（小木曽政策部長）「意思を確認することは別にオンラインでもできると思いますので、ここは答えになっていないなと思います。要するに、定款認証やほかのこともオンラインでやっているということがありますので、ここのところについて、ほかのところに同席している方に何か影響を与えてしまうかもしれない、影響を受けてしまうかもしれないというところについては、別にいろいろな防止処置があると思いますし、意思の確認の仕方だと思うのです。なので、その手段を限る必要は全くないと思います。」・法務省（堂薗審議官）「平成12年の電子公証制度の創設時には公正証書についても電子化が議論されておりますが、私署証書などと比較すると、公正証書は法律行為などの私人間の権利関係について作成されるものであり、本人の意思の確認がより重要になるものでございます。そのため、当時のIT技術では、当事者の意思確認が必ずしも容易ではないのではないかといった意見がございます。」・法務省（堂薗審議官）「嘱託人の意思確認を十分に確認することができるよう、現在、面前で行われている手続を電子の世界でどのように実現していくのかといった点も検討していくことが必要になると思われます。」・新経済連盟（小木曽政策部長）「意思表示が電子だとできないということはなく、その手段の在り方の問題にすぎないと思っていまして、意思表示がちゃんとされているかどうか、どのように確認するかということは、リアルでも、ネットでも別に差異があるわけではなくて、公証人の専門的な能力として、それぞれの手段を活用しながらやっていくということだろうと思っております。なので、丁寧な議論をすることで、リアルしかできないということは何一つ存在しないと思います。」髙橋委員「意思確認の話ですが、丁寧にやれば、多分、テレビ電話と対面の意思確認の精度はほとんど変わらないと思います。端末の先で何らかの影響力があるかどうかを確認できるかどうかの話だと思うのですけれども、これは例えば弁護士とか司法書士が同席して、自由に２人でやっていますと宣言させて、もしそれが虚偽であれば、弁護士や司法書士を刑罰にかける。」法務省（堂薗審議官）「意思確認の点につきましても、確かに御指摘のように、こちらとしても、特に例えば保証意思の宣明公正証書とかそういったものについて、どのような形で第三者の影響力を排除するかという辺りが課題になろうとは思っておりますけれども、その点につきましても、先生から御指摘いただいたように、様々な方策が考えられると思いますので、この点についても検討してまいりたいと考えております。」高橋座長「ここは電子化と関係ないお話かと思いますので、検討していただければ、答えはすぐに出せるのだと思うのですけれども、いつでしょうか。検討を進めるではなくて、いつまでにということを伺いたいのです。」・新経済連盟（小木曽政策部長）「意思確認のところですが、例えば不動産のIT重説が始まっていますけれども、不動産は極めて重要な財産ですが、要するに、これについてもテレビ電話を解禁して、意思表示を確認していると思います。このような事例を考えますと、別にデジタルの方法について非常に違うものとして理解する必要はないと思っております。」売買における完全オンライン申請 、規制改革実施計画（令和３年６月１８日閣議決定https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/publication/p_index.html）１８頁。
・犯罪収益移転防止法との関係
日司連公的個人認証有効性確認システムは、犯罪収益移転防止法施行規則https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=420M60000f5a001６条１項１号ワ 当該顧客等から、電子署名等に係る地方公共団体情報システム機構の認証業務に関する法律（平成十四年法律第百五十三号。以下この号において「公的個人認証法」という。）第三条第六項の規定に基づき地方公共団体情報システム機構が発行した署名用電子証明書及び当該署名用電子証明書により確認される公的個人認証法第二条第一項に規定する電子署名が行われた特定取引等に関する情報の送信を受ける方法（特定事業者が公的個人認証法第十七条第四項に規定する署名検証者である場合に限る。）。）に定める方法と同様の方法を採用している。特定取引の際の本人確認について、法令に適合した体制を構築。デジタル・ガバメント実行計画（令和２年１２月２５日閣議決定）１９頁。不動産の引渡し及び登記手続、代金の支払い。完全オンラインの世界で、いかにして同時履行を確保するか。実務上、どのようにして的確な意思確認を行うか。登記義務者が登記識別情報（権利証）を有していない場合、本人確認情報を提供することが通例であるが、不動産登記規則７２条の解釈が変更される余地はあるか。
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・法定相続証明情報・遺産分割協議情報・誰がログインているのか、どのようにデータを保存するのか。・本人の特定（マイナンバーカードの偽造と暗証番号の取得に対する対応。）。・リモート署名などの解釈の変化の可能性。・eKYCで本人確認は可能、とするのか。
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「リモートセンシングデータの登記利用について」土地家屋調査士 今瀬勉
第１章 要約
日本の地籍は，筆界によって囲まれた土地区画（一筆）を空間基盤単位としている。しかし，現状では，土地区画（一筆）の位置情報は不明確なものが未だ存在し，特に山林においては，土地所有者の高齢化により，土地筆界の明確化が困難となっている。日本の不動産登記制度において， 土地区画（一筆） を構成する筆界は，「 当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。」（不動産登記法第 123 条第 1 号）と定義されている。すなわち，一筆は，新たに創設をされるものではなく，すでに過去において登記により区画された一筆を調査，探索することになる。そのため，その土地区画を含めた地域の過去の情報が極めて重要となるが，それらの情報は，未整理，散逸，不明なものが少なくない。
一方で，デジタル庁の発足にみられるように，オープンデータ化の潮流はここにきて加速の状況と見受けられる。後でも述べるように，利用できるデータは多く存在していて，これらのいわゆる公共財データを利活用して，様々な合理的な組合せとその後の解析を行うことで充分に目的を達成できると考えられる。
そこで，特に山林地域におけるリモートセンシングデータを利用した登記を前提とした効率的かつ合理的な手法による筆界調査を提言することにより，少子高齢化による山林の放置（物理的かつ登記も含む），荒廃問題，土地所有者不明問題の解決につなげると共に，森林経営管理法による森林資源の適切な管理及び山林資源の有効活用につながるベース・レジストリを構築して，持続可能な社会の実現に貢献したいと考えている。
具体的には，リモートセンシングデータである航空レーザーデータを基に，３D 地形モデルを生成し，その地形モデルを様々な視点から解析をして，そこに，これもリモートセンシングデータである空中写真（過去のものも含む），登記所備付の「地図に準ずる図面」，明治期作成「更正図」（例として岐阜県の場合）
明治前期福島県作成の更正地図
https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/kenkyu/ronsou/35/suzuki/hajimeni.htm
官公署管理の「林班図」https://www.rinya.maff.go.jp/j/kokuyu_rinya/kokuyu_rin_map.html
を重ねて表示させ，現地筆界状況精通者の証言を参考に，推定される土地の筆界線を表現する。そして，いわば物証と書証を融合して作成したといえる 3D 推定筆界線により，土地所有者及び関係者への土地境界調査検討結果による合理的な根拠，説明により，実際に危険な山林地域に入ることなく，また，時には遠隔地の人証を得る事が出来得ると考えられる。ただし，実際に現地にて確認することは，人証を得るための基本的な事項であるから，これを安易に省略することが本研究の目的ではない。この手法を用いるにしても，当然に，必要に応じて現地立会いを行わなければならない。
第２章 序論 本研究の目的
本研究では，既に世に存在しているリモートセンシングデータを利活用して，登記の筆界の調査に合理的に利用するため，登記所備付け地図，官公署作成の地形図，空中写真などの空間情報を公共座標系で表現し，特に山林地域の原始筆界調査の方法を研究するとともに，日本における地籍に関する空間情報を取り巻く問題を見いだすことである。
リモートセンシング基礎知識・学習
https://www.restec.or.jp/knowledge/
第３章 本論
第１節 資料収集についてリモートセンシングデータ航空レーザーデータ（グラウンドデータ，オリジナルデータ等），基盤地図情報 5mDEM（10ｍDEM），自治体備付 DEM，微小地形図
DEM（数値標高モデル）
https://www.gsi.go.jp/KIDS/KIDS16.html
（２） 空中写真，衛星画像
古い年代の空中写真から収集していくことになるが，森林境界の観点からは，1940 年代から 1950 年代など，森林需要が高まった時期で植樹も少なかった時期のものは，森林が伐採された裸地の状態であり，山の地表面が直接撮影されている。
（３） 登記所備付地図：公図，閉鎖地図（和紙公図），地積測量図，地図 XML データ等
（４） 森林基本図デジタルデータ，林班図，林相図等
第２節 地図資料の画像データ化
スキャニングした画像データの合成，集合図の作成を行う。ここでは，画像編集ソフト，CAD を使用して，基盤地図を基に世界測地系座標位置で合成を行った。ここでは，概算の位置で配置しながら，不整合に配慮してデータの連続性を重視して作業を行った。
第３節 既撮の空中写真の画像データ化
空中写真は，最新のものはオルソ画像を入手して行ったが，オルソ画像のデータはデジタルデータで入手すれば配置作業も容易である。基盤地図との整合性を確認した。過去の空中写真については，オルソ化の作業も試みたが，この点については，別に考察を試みたい。ここでは，精度レベルも考慮してスキャニングした空中写真画像データの位置合わせを試みた。
第４節 3D モデル作成 点群データ，標高メッシュデータにより，3DCAD を用いて地形 surface 作成した。
サーフェスとは
https://www.esrij.com/gis-guide/spatial/surface-analysis/
第５節 3D データの評価
ここで，3D データの評価のため，0.5mDEM ，2.0mDEM， 5.0mDEM を例に見てみた。 0.5mDEM ，2.0mDEM， 5.0mDEM で同位置の画像で比較する。 5.0mDEM については，全体的にのっぺりとした感じで，概ねの尾根・谷線は判別できる。 2.0mDEM になると，やや複雑な地形となり，尾根・谷線の中の起伏が判別できるようになる。 0.5mDEM では，尾根谷線は明確になり，山道のような道路も判別ができるようになり，極めて詳細な地形まで把握することが可能になっている。 このように，より詳細なデータのほうが有意なのは明らかである。しかし，例えば 0.5m と 5.0m では，データ量に約 100 倍の違いがあることになり，解析をする PC にも負荷がかかるので，スペックの対応が必要となり，ストレージも大容量が必要となるなど追加的な投資が必要となる。
第６節 数値化閉鎖地図（和紙公図）の 3D モデル化
3DCAD で閉鎖地図（和紙公図）を公共座標系で配置する。尾根・谷線と公図筆界との整合性が確認できる。世界測地系で配置することにより，任意の点で X，Y，H を表示することができるので，再現性があり，現地での検証も可能となる。ここで，従来の 2D での復元と異なることは，高さ（標高）データが 1 次元加わったということである。これは，現地においての作業性及び正確度の検証に大きなプラス効果を与えると考えられる。
第７節 地形解析及び評価
高度解析は高度に応じて識別するもので，最も一般的でよく見受けられ る解析画像である。 傾斜度に応じて識別するもので，平地の部分では赤に着色されているの が良くわかる。ただし，尾根山頂部は平地に解析されている。また傾斜方 向をベクトルで表示することで，より視覚的に受け入れやすいものになる のではないか。一部の専門家が理解できるものでは無く，一般の方が容 易に受け入れやすいものを表現していかなければならない。そこで，傾斜 度の識別像度は 6 段により，東西南北，方角により斜面を解析した。 また，同じく方向解析であるが，識別解像度を 20 段階として解析したが， 山の地形に合わせてより有効な識別解像度で解析する必要がある。
第８節 地形解析による筆界調査
https://www.rinya.maff.go.jp/j/sin_riyou/koufukin/attach/pdf/index-72.pdf
地形 surface モデルから，地形解析することにより，視覚的に地形を把握することを補完する。たとえば，傾斜解析で，青色に着色してより視覚的に捉え易いものができないか試みて，地形の傾斜解析により独自にブレンドした地形解析を行った。 このような地図の彩色には様々な独自様式があり，特許申請されているものもある。
地形 surface と森林 surface を組み合わせることにより，地形と主に林相 を判断する情報として利用することができる。一般的に密な針葉樹のエリアでは，レーザーが地上まで届き難いため，断面図では縦の線が少ない疎の状態である。また，樹木の高さを計測できるため，現地での整合性を確 認することができる。
次に DSM モデルに空中写真（オルソ画像）をドレープすることで，より視覚的にリアリティの効果を増すことができる。また，実際にこのモデルをプレビューして判明したことは，林相の把握に役立つことである。樹木の高さ，種類などが空中写真と surface モデルと組み合わされることにより，誰にでもより一層その区域界を認識し易くなる。
このことから，視覚的にとらえる展開が考えられ，地形 surface に 1960 年代の空中写真をドレープしたものに，さらに，３次元公図をドレープする。ここからは，当時の山の樹木の状態，例えば，伐採をされた区域，植林を始めた区域，そのまま放置されている状態，あるいは，伐採途中の作業状態などが，地形データ，境界データとの一致からその整合性を確認できる。
そこで，さらに傾斜解析したものを透過して重ねることにより，尾根・谷など地形状態をより強調した視覚効果が得られるため，先の地形 surface に 1960 年代の空中写真をドレープして，さらに３次元公図をドレープしたものを補完したものとなり得ると考えられる。ただし，ここから情報を解析的に読み取るには，読み取り側の技術的なトレーニングが必要と考えられる。情報量が多くなればなるほど，一般的に読み取る能力も高次元になるのは否めないのである。したがって，地権者・関係者など一般の方にプレゼンテーションとして使用するにはややハードルは高いのではないだろうか。プレゼンテーター自身が解析に使用するのが適当と考えられる。
第９節 プレゼンテーションの手法について
土地所有者など関係者は，高齢者が多く実際に山に入ることが非常に困難な状況が多い。その場合，立会いに先立って事前に現地調査・解析の状況を説明するためのツールとして使用することができる。３Dであるため，平面的な位置はもちろんのこと，標高情報をもっているので，情報がより多いといえる。 また，一番の特徴は，どの位置，視点からも任意で閲覧可能である。さらに，時の次元情報（過去の空中写真）も重ねているので，時代別の情報でさらに記憶，人証を得ることができるのではないだろうか。その点では，四次元調査図といえる。
第４章 結論
山林の土地区画（1 筆）の境界を調査するのに本手法は，人口減少・高齢化社会において，山林地域での土地の表示の登記のための境界の調査に，合理的な資料（書証＋物証）と現地立会（人証）の負担軽減化において，非常に有益であると考えられる。日本における地籍に関する空間情報の課題は，今回使用した空間データの一つ一つが，異なる場所に保存されており，ほとんどが紙による情報であり，統一された空間座標系ではなかった。また，官公署においては，デジタル化されたデータを分割した上，紙による提供を行っていることも多く見受けられた。そのため，再度デジタル化して合成する作業が必要になり，そこでは，歪みによる精度の劣化など課題も多く，このような制度上の問題により，極めて非効率な作業が強いられるという不合理な現状がある。
また，「埋もれた情報」をアーカイブとして構築し，オープンデータ化して，さらに，これらの空間情報基盤（ベース・レジストリ）に登記情報を横断的にリンクして，公開することにより，国民全体の英知を活用して（クラウドソーシング），3D シュミレーションによる都市計画，公共サービスの高度化，合理化を実現できれば，効果的に日本の少子高齢化，災害に強い街づくりが可能となり，持続可能な社会の実現に寄与できるのではないだろうか。