カテゴリー: 不動産・登記

・領事の所在地国を限定せず、日本以外の国に駐在する本国の領事も含まれる。

・外国人の本国の法制上の理由等のやむを得ない事情から、署名証明書を取得することができないときは、

登記の申請書に押印すべき者の作成したその旨の上申書と

当該署名が本人のものであることの日本の公証人又は当該外国人が現に居住している国の官憲の作成した署名証明書

の添付をもって、市町村長の作成した印鑑証明書に代えることができる。

やむを得ない事情の具体例

①当該外国人の本国に署名証明書の制度自体がなく、本国官憲において署名証明書を取得することができない場合

②当該外国人の本国においては署名証明書の取得が可能であるが、当該外国人が居住している本国以外の国等に所在する当該外国人の本国官憲では署名証明書を取得することができない場合

③当該外国人が居住している本国以外の国等に当該外国人の本国官憲がない場合

・日本に住所を持っていない外国人が、株式会社設立のための通帳を作成する場合、日本人などに委任して日本人名義の通帳を作成して、お金を払い込み、会社設立後に会社名義にしても良い。

（内閣府規制改革推進会議　第2回行政手続部会 議事次第資料１より抜粋）

外国企業等から見た課題の例

１．法人設立登記関連 

日本に住所がない外国人の場合は、印鑑証明書の代わりに、サイン証明書を取得することが必要。 

株式会社の設立登記のためには、金融機関に資本金を払い込み、その証明書類を提出することが必要であるが、外国法人や日本に居住していない代表者が銀行外国語原文の資料について、日本語の翻訳の提出が求められる。口座を開設することは困難。

登記の申請書に押印すべき者が外国人であり，その者の印鑑につき市町村長の

作成した証明書を添付することができない場合等の取扱いについて（通達）

平成２８年６月２８日付け法務省民商第１００号民事局長通達

法務局長，地方法務局長宛て

改正 平成２９年２月１０日法務省民商第１５号

第１ 商業登記規則第９条関係

１ 登記の申請書に押印すべき者が印鑑を提出する場合には，印鑑を明らか

にした書面に商業登記規則（昭和３９年法務省令第２３号。以下「規則」

という。）第９条第１項各号に定める事項のほか，氏名，住所，年月日及

び登記所の表示を記載し，押印したもの（以下「印鑑届書」という。）を

もって行い（同項），当該印鑑届書に押印した印鑑につき市町村長（特別

区の区長を含むものとし，地方自治法（昭和２２年法律第６７号）第２５

２条の１９第１項の指定都市にあっては，市長又は区長若しくは総合区長

とする。以下同じ。）の作成した証明書で作成後３月以内のものを添付し

なければならないとされている（規則第９条第５項第１号）。

２ 外国人（日本の国籍を有しない者をいう。以下同じ。）が申請書に押印

して登記の申請をする場合における印鑑の提出についても，１の手続によ

る。この場合において，印鑑届書の署名が本人のものであることの当該外

国人の本国官憲（当該国の領事及び日本における権限がある官憲を含む。

以下同じ。）の作成した証明書の添付をもって，市町村長の作成した印鑑

証明書の添付に代えることができる。

なお，あらかじめ登記所に印鑑を提出していない外国人が登記の申請を

する場合（会社の支店の所在地において登記の申請をする場合を除く。）

には，当該登記の申請書又は委任状の署名が本人のものであることの本国

官憲の証明が必要である。

第２ 規則第６１条関係

１ 株式会社の設立（合併及び組織変更による設立を除く。）の登記の申請

書には，設立時取締役又は取締役会設置会社における設立時代表取締役若

しくは設立時代表執行役（以下「設立時取締役等」という。）が就任を承

諾したことを証する書面の印鑑につき市町村長の作成した証明書を添付し

なければならず，取締役又は取締役会設置会社における代表取締役若しく

は代表執行役（以下「代表取締役等」という。）の就任（再任を除く。）

の登記の申請書に添付すべき代表取締役等が就任を承諾したことを証する

書面の印鑑についても，同様とされている（規則第６１条第４項及び第５

項）。

外国人が設立時取締役等又は代表取締役等に就任した場合において，当

該設立時取締役等又は代表取締役等が就任を承諾したことを証する書面に

署名しているときは，当該就任を承諾したことを証する書面の署名が本人

のものであることの本国官憲の作成した証明書の添付をもって，市町村長

の作成した印鑑証明書の添付に代えることができる。

２ 規則第６１条第６項本文の規定により，同項各号に掲げる場合の区分に

応じ，それぞれ当該各号に定める印鑑につき市町村長の作成した証明書を

添付すべき場合において，当該各号に規定する書面に外国人である議長又

は取締役若しくは監査役が署名しているときは，当該書面の署名が本人の

ものであることの本国官憲の作成した証明書の添付をもって，市町村長の

作成した印鑑証明書の添付に代えることができる。

３ 規則第６１条第８項本文の規定により，代表取締役若しくは代表執行役

又は取締役若しくは執行役が辞任を証する書面に押印した印鑑につき市町

村長の作成した証明書を添付すべき場合において，当該辞任を証する書面

に外国人である代表取締役若しくは代表執行役又は取締役若しくは執行役

が署名しているときは，当該辞任を証する書面の署名が本人のものである

ことの本国官憲の作成した証明書の添付をもって，市町村長の作成した印

鑑証明書の添付に代えることができる。

第３ 日本の公証人等の作成した証明書

外国人の署名につき本国官憲の作成した証明書の添付をもって，市町村

長の作成した印鑑証明書の添付に代えることができる場合において，当該

外国人の本国の法制上の理由等のやむを得ない事情から，当該署名が本人

のものであることの本国官憲の作成した証明書を取得することができない

ときは，その旨の登記の申請書に押印すべき者の作成した上申書及び当該

署名が本人のものであることの日本の公証人又は当該外国人が現に居住し

ている国の官憲の作成した証明書の添付をもって，市町村長の作成した印

鑑証明書の添付に代えることができる。なお，署名が本人のものであるこ

との証明書を日本における領事若しくは日本における権限がある官憲が発

行していないため当該証明書を取得することができない場合又は日本に当

該外国人の本国官憲がない場合には，日本以外の国における本国官憲にお

いて当該証明書を取得することが可能であっても，やむを得ない事情があ

るものとして取り扱ってよい。

法 務 省 民 商 第 １ ６ 号

平成２９年２月１０日

法 務 局 民 事 行 政 部 長 殿

地 方 法 務 局 長 殿

法務省民事局商事課長

（公 印 省 略）

「登記の申請書に押印すべき者が外国人であり，その者の印鑑につき市

町村長の作成した証明書を添付することができない場合等の取扱いにつ

いて」の一部改正について（依命通知）

標記について，本日付け法務省民商第１５号民事局長通達が発出され，平成

２８年６月２８日付け法務省民商第１００号民事局長通達（以下「通達」とい

う。）が一部改正されたところですが，通達の運用に当たっては，下記の点に

留意するよう，貴管下登記官に周知方取り計らい願います。

記

１ 通達第３に定める外国人の本国の法制上の理由等のやむを得ない事情があ

るとして，登記の申請書に押印すべき者の作成した上申書及び日本の公証人

又は当該外国人が現に居住している官憲の作成した署名が本人のものである

ことの証明書をもって，市町村長の作成した印鑑証明書の添付に代えること

ができる具体例は，次のとおりである。

(1) 当該外国人の本国に署名が本人のものであることを証明する制度自体が

なく，当該国の本国官憲（当該国の領事及び日本における権限がある官憲

を含む。以下同じ。）において署名が本人のものであることの証明書を取

得することができない場合

この場合における登記の申請書に押印すべき者の作成した上申書には，

当該国の本国官憲に確認したところ，署名が本人のものであることの証明

書を発行していない旨の回答があった旨が記載されていれば足りる。

(2) 当該外国人の本国においては署名が本人のものであることの証明書の取

得が可能であるが，当該外国人が居住している本国以外の国等に所在する

当該外国人の本国官憲では署名が本人のものであることの証明書を取得す

ることができない場合

この場合における登記の申請書に押印すべき者の作成した上申書には，

当該外国人が居住している本国以外の国等に所在する当該外国人の本国官

憲に確認したところ，署名が本人のものであることの証明書を発行してい

ない旨の回答があった旨が記載されていれば足りる。

(3) 当該外国人が居住している本国以外の国等に当該外国人の本国官憲がな

い場合（第三国に存在する当該外国人の本国官憲が兼轄している場合を含

む。）

この場合における登記の申請書に押印すべき者の作成した上申書には，

当該外国人が居住している本国以外の国等に当該外国人の本国官憲がない

旨が記載されていれば足りる。

２ 署名が本人のものであることの証明書を当該外国人の本国の日本における

領事若しくは日本における権限がある官憲が発行していないため当該証明書

を取得することができない場合又は日本に当該外国人の本国官憲がない場合

（第三国に存在する当該外国人の本国官憲が兼轄している場合を含む。）に

は，日本以外の国における本国官憲において当該証明書を取得することが可

能であっても，外国人の本国の法制上の理由等のやむを得ない事情があるも

のされた。この場合には，登記の申請書に押印すべき者の作成した上申書及

び署名が本人のものであることの日本の公証人の作成した証明書をもって，

市町村長の作成した印鑑証明書の添付に代えることができる。

この場合における登記の申請書に押印すべき者の作成した上申書には，当

該外国人の本国の日本における領事又は日本における権限がある官憲に確認

したところ，署名が本人のものであることの証明書を発行していない旨の回

答があった旨又は日本に当該外国人の本国官憲がない旨が記載されていれば

足りる。

法 務 省 民 商 第 ４ １ 号

平成２９年３月１７日

法 務 局 長 殿

地 方 法 務 局 長 殿

法務省民事局長

（ 公 印 省 略 ）

株式会社の発起設立の登記の申請書に添付すべき会社法第３４条第１項

の規定による払込みがあったことを証する書面の一部として払込取扱機

関における口座の預金通帳の写しを添付する場合における当該預金通帳

の口座名義人の範囲について（通達）

株式会社の設立の登記の申請において，発起設立の場合には，設立時代表取

締役又は設立時代表執行役の作成に係る払込取扱機関に払い込まれた金額を証

する書面に，払込取扱機関における口座の預金通帳の写し又は取引明細表その

他払込取扱機関が作成した書面のいずれかを合てつしたものをもって，会社法

（平成１７年法律第８６号）第３４条第１項の規定による払込みがあったこと

を証する書面（商業登記法（昭和３８年法律第１２５号）第４７条第２項第５

号）として取り扱って差し支えないものとされている（平成１８年３月３１日

付け法務省民商第７８２号当職通達「会社法の施行に伴う商業登記事務の取扱

いについて」第２部第１の２(3)オ（イ））ところですが，当該預金通帳の口

座名義人の範囲については，下記のとおり取り扱うこととしますので，事務処

理に遺憾のないよう，貴管下登記官に周知方取り計らい願います。

記

１ 預金通帳の口座名義人として認められる者の範囲

預金通帳の口座名義人は，発起人のほか，設立時取締役（設立時代表取締

役である者を含む。以下同じ。）であっても差し支えない。

払込みがあったことを証する書面として，設立時取締役が口座名義人であ

る預金通帳の写しを合てつしたものが添付されている場合には，発起人が当

該設立時取締役に対して払込金の受領権限を委任したことを明らかにする書

面を併せて添付することを要する。

２ 発起人及び設立時取締役の全員が日本国内に住所を有していない場合の特

例

登記の申請書の添付書面の記載から，発起人及び設立時取締役の全員が日

本国内に住所を有していないことが明らかである場合には，預金通帳の口座

名義人は，発起人及び設立時取締役以外の者であっても差し支えない。

払込みがあったことを証する書面として，発起人及び設立時取締役以外の

者が口座名義人である預金通帳の写しを合てつしたものが添付されている場

合には，発起人が当該発起人及び設立時取締役以外の者に対して払込金の受

領権限を委任したことを明らかにする書面を併せて添付することを要する。

３ 発起人からの払込金の受領権限の委任

１及び２の場合における発起人からの払込金の受領権限の委任について

は，発起人全員又は発起人の過半数で決する必要はなく，発起人のうち一人

からの委任があれば足りる。

士業が代理する場合、司法書士であれば相続登記などを引き受けないと、法定相続情報一覧図の保管及び写しの申出は代理出来ない、業務違背に当たるという考えがあります。

　改正不動産登記規則を読む限り、法定相続情報一覧図の保管及び写しの申出だけの代理は、出来ると考えます。

　不動産登記規則では、戸籍法第１０条の２第３項の資格については記載していますが、受任した業務又は事務を遂行するのに必要な場合、の部分は記載していないからです。また改正の趣旨とも合わないと思います。

（法定相続情報一覧図）

第二百四十七条

表題部所有者、登記名義人又はその他の者について相続が開始した場合において、当該相続に起因する登記その他の手続のために必要があるときは、その相続人（第三項第二号に掲げる書面の記載により確認できる者に限る。以下本条において同じ。）又は当該相続人の地位を相続により承継した者は、被相続人の本籍

地若しくは最後の住所地、申出人の住所地又は被相続人を表題部所有者若しくは所有権の登記名義人とする不動産の所在地を管轄する登記所の登記官に対し、法定相続情報（次の各号に掲げる情報をいう。以下同じ。）を記載した書面（以下「法定相続情報一覧図」という。）の保管及び法定相続情報一覧図の写しに登記官が認証文を付記したものの交付の申出をすることができる。

一被相続人の氏名、生年月日、最後の住所及び死亡の年月日

二相続開始の時における同順位の相続人の氏名、生年月日及び被相続人との続柄

２ 前項の申出は、次に掲げる事項を内容とする申出書を登記所に提供してしなければならない。

一申出人の氏名、住所、連絡先及び被相続人との続柄

二代理人（申出人の法定代理人又はその委任による代理人にあってはその親族若しくは戸籍法第十条の二第三項に掲げる者に限る。以下本条において同じ。）によって申出をするときは、当該代理人の氏名又は名称、住所及び連絡先並びに代理人が法人であるときはその代表者の氏名

三利用目的

四交付を求める通数

五被相続人を表題部所有者又は所有権の登記名義人とする不動産があるときは、不動産の所在事項又は不動産番号

六申出の年月日

七送付の方法により法定相続情報一覧図の写しの交付及び第六項の規定による書面の返却を求めるときは、その旨及び送付先の住所

３ 前項の申出書には、申出人又はその代理人が記名押印するとともに、次に掲げる書面を添付しなければならない。

一法定相続情報一覧図（第一項各号に掲げる情報及び作成の年月日を記載し、申出人が記名するとともに、その作成をした申出人又はその代理人が署名し、又は

記名押印したものに限る。）

二被相続人（代襲相続がある場合には、被代襲者を含む。）の出生時からの戸籍及び除かれた戸籍の謄本又は全部事項証明書

三被相続人の最後の住所を証する書面

四第一項第二号の相続人の戸籍の謄本又は全部事項証明書

五申出人が相続人の地位を相続により承継した者であるときは、これを証する書面

六申出書に記載されている申出人の氏名及び住所と同一の氏名及び住所が記載されている市町村長その他の公務員が職務上作成した証明書（当該申出人が原本と相違がない旨を記載した謄本を含む。）

七代理人によって第一項の申出をするときは、当該代理人の権限を証する書面

４ 前項第一号の法定相続情報一覧図に相続人の住所を記載したときは、第二項の申出書には、その住所を証する書面を添付しなければならない。

５ 登記官は、第三項第二号から第四号までに掲げる書面によって法定相続情報の内容を確認し、かつ、その内容と法定相続情報一覧図に記載された法定相続情報の内容とが合致していることを確認したときは、法定相続情報一覧図の写しを交付するものとする。この場合には、申出に係る登記所に保管された法定相続情報一覧図の写しである旨の認証文を付した上で、作成の年月日及び職氏名を記載し、職印を押印するものとする。

６ 登記官は、法定相続情報一覧図の写しを交付するときは、第三項第二号から第五号まで及び第四項に規定する書面を返却するものとする。

７ 前各項の規定（第三項第一号から第五号まで及び第四項を除く。）は、第一項の申出をした者がその申出に係る登記所の登記官に対し法定相続情報一覧図の写しの再交付の申出をする場合について準用する。

（法定相続情報一覧図の写しの送付の方法等）

第二百四十八条

法定相続情報一覧図の写しの交付及び前条第六項の規定による書面の返却は、申出人の申出により、送付の方法によりすることができる。

２ 前項の送付に要する費用は、郵便切手又は信書便の役務に関する料金の支払のために使用することができる証票であって法務大臣が指定するものを提出する方法により納付しなければならない。

３ 前項の指定は、告示してしなければならない。

戸籍法第１０条の２第３項

第十条の二   　前条第一項に規定する者以外の者は、次の各号に掲げる場合に限り、戸籍謄本等の交付の請求をすることができる。この場合において、当該請求をする者は、それぞれ当該各号に定める事項を明らかにしてこれをしなければならない。

一  　自己の権利を行使し、又は自己の義務を履行するために戸籍の記載事項を確認する必要がある場合　権利又は義務の発生原因及び内容並びに当該権利を行使し、又は当該義務を履行するために戸籍の記載事項の確認を必要とする理由

二  　国又は地方公共団体の機関に提出する必要がある場合　戸籍謄本等を提出すべき国又は地方公共団体の機関及び当該機関への提出を必要とする理由

三  　前二号に掲げる場合のほか、戸籍の記載事項を利用する正当な理由がある場合　戸籍の記載事項の利用の目的及び方法並びにその利用を必要とする事由

３  　第一項の規定にかかわらず、弁護士（弁護士法人を含む。次項において同じ。）、司法書士（司法書士法 人を含む。次項において同じ。）、土地家屋調査士（土地家屋調査士法 人を含む。次項において同じ。）、税理士（税理士法人を含む。次項において同じ。）、社会保険労務士（社会保険労務士法 人を含む。次項において同じ。）、弁理士（特許業務法人を含む。次項において同じ。）、海事代理士又は行政書士（行政書士法 人を含む。）は、受任している事件又は事務に関する業務を遂行するために必要がある場合には、戸籍謄本等の交付の請求をすることができる。この場合において、当該請求をする者は、その有する資格、当該業務の種類、当該事件又は事務の依頼者の氏名又は名称及び当該依頼者についての第一項各号に定める事項を明らかにしてこれをしなければならない。

 

所有者不明の農地でも利用権（賃借権）が設定できるようになっていたんですね。
今日の琉球新報で初めて知りました。

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参考
農地法
（利用状況調査）

第三十条 　農業委員会は、農林水産省令で定めるところにより、毎年一回、その区域内にある農地の利用の状況についての調査（以下「利用状況調査」という。）を行わなければならない。

２ 　農業委員会は、必要があると認めるときは、いつでも利用状況調査を行うことができる。

（利用意向調査）

第三十二条
３ 　農業委員会は、第三十条の規定による利用状況調査の結果、第一項各号のいずれかに該当する農地がある場合において、過失がなくてその農地の所有者等（その農地（その農地について所有権以外の権原に基づき使用及び収益をする者がある場合には、その権利）が数人の共有に係る場合には、その農地又は権利について二分の一を超える持分を有する者。第一号、第五十三条第一項及び第五十五条第二項において同じ。）を確知することができないときは、次に掲げる事項を公示するものとする。この場合において、その農地（その農地について所有権以外の権原に基づき使用及び収益をする者がある場合には、その権利）が数人の共有に係るものであつて、かつ、その農地の所有者等で知れているものがあるときは、その者にその旨を通知するものとする。
一 　その農地の所有者等を確知できない旨

二 　その農地の所在、地番、地目及び面積並びにその農地が第一項各号のいずれに該当するかの別

三 　その農地の所有者等は、公示の日から起算して六月以内に、農林水産省令で定めるところにより、その権原を証する書面を添えて、農業委員会に申し出るべき旨

四 　その他農林水産省令で定める事項

（裁定）

第三十九条 　都道府県知事は、第三十七条の規定による申請に係る農地が、前条第一項の意見書の内容その他当該農地の利用に関する諸事情を考慮して引き続き農業上の利用の増進が図られないことが確実であると見込まれる場合において、農地中間管理機構が当該農地について農地中間管理事業を実施することが当該農地の農業上の利用の増進を図るため必要かつ適当であると認めるときは、その必要の限度において、農地中間管理権を設定すべき旨の裁定をするものとする。

（所有者等を確知することができない場合における農地の利用）

第四十三条 　農業委員会は、第三十二条第三項（第三十三条第二項において読み替えて準用する場合を含む。以下この項において同じ。）の規定による公示をした場合において、第三十二条第三項第三号に規定する期間内に当該公示に係る農地（同条第一項第二号に該当するものを除く。）の所有者等から同条第三項第三号の規定による申出がないとき（その農地（その農地について所有権以外の権原に基づき使用及び収益をする者がある場合には、その権利）が数人の共有に係るものである場合において、当該申出の結果、その農地の所有者等で知れているものの持分が二分の一を超えないときを含む。）は、農地中間管理機構に対し、その旨を通知するものとする。この場合において、農地中間管理機構は、当該通知の日から起算して四月以内に、農林水産省令で定めるところにより、都道府県知事に対し、当該農地を利用する権利（以下「利用権」という。）の設定に関し裁定を申請することができる。

２ 　第三十八条及び第三十九条の規定は、前項の規定による申請があつた場合について準用する。この場合において、第三十八条第一項中「にこれを」とあるのは「で知れているものがあるときは、その者にこれを」と、第三十九条第一項及び第二項第一号から第三号までの規定中「農地中間管理権」とあるのは「利用権」と、同項第四号中「借賃」とあるのは「借賃に相当する補償金の額」と、同項第五号中「借賃」とあるのは「補償金」と読み替えるものとする。

３ 　都道府県知事は、前項において読み替えて準用する第三十九条第一項の裁定をしたときは、農林水産省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を農地中間管理機構（当該裁定の申請に係る農地の所有者等で知れているものがあるときは、その者及び農地中間管理機構）に通知するとともに、これを公告しなければならない。当該裁定についての審査請求に対する裁決によつて当該裁定の内容が変更されたときも、同様とする。

４ 　第二項において読み替えて準用する第三十九条第一項の裁定について前項の規定による公告があつたときは、当該裁定の定めるところにより、農地中間管理機構は、利用権を取得する。

５ 　農地中間管理機構は、第二項において読み替えて準用する第三十九条第一項の裁定において定められた利用権の始期までに、当該裁定において定められた補償金を当該農地の所有者等のために供託しなければならない。

６ 　前項の規定による補償金の供託は、当該農地の所在地の供託所にするものとする。

７ 　第十六条の規定は、第四項の規定により農地中間管理機構が取得する利用権について準用する。この場合において、同条第一項中「その登記がなくても、農地又は採草放牧地の引渡があつた」とあるのは、「その設定を受けた者が当該農地の占有を始めた」と読み替えるものとする。

 

成立要件
定期借家契約と従来型の借家契約との比較

1.契約方法

定期借家契約
（１）　公正証書等の書面による契約に限る

（２）さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない

備考：
賃貸人の仲介をしている宅地建物取引業者が、「重要事項説明」として、「定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」と同様の説明を行った場合は、賃貸人から賃借人への説明が行われたことになるか。

「重要事項説明」は 仲介者としての宅地建物取引業者が行うものですが、これに対して、「定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」は賃貸人自らが行うものですので、それぞれ説明すべき方が異なります。したがって、「重要事項説明」を行っただけでは、「定期借家契約を結ぶ前に書面 を交付して行う説明」をしたことにはなりません。
なお、仲介者が賃貸人の代理人として「定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」をする権限を有する場合でも、宅地建物取引業者として行う「重要事項説明」とは説明すべき方が異なることに変わりはありませんから、仲介者は、それぞれの立場で、それぞれの説明を行う必要があります。

従来型の借家契約
書面でも口頭でも可

2.更新の有無
定期借家契約
期間満了により終了し、更新はない

従来型の借家契約
正当事由がない限り更新

３.建物の賃貸借期間の上限

定期借家契約
無制限

従来型の借家契約
2000年3月1日より前の契約･･･20年
2000年3月1日以降の契約･･･無制限

４.期間を１年未満とする建物賃貸借の効力

定期借家契約
１年未満の契約も可能

従来型の借家契約
期間の定めのない賃貸借とみなされる

終了要件
定期建物賃貸借契約においては、契約期間が１年以上の場合は、貸主は期間満了
の１年前から６か月前までの間（「通知期間」といわれています。）に、借り主に契約が終了することを通知する必要があります。

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定期借地契約の更新に備えた民事信託・家族信託の活用

貸主が高齢の際、数年後に定期借地契約の再契約を控える場合に。

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参考

・かふうvol.６０３「Ｑ＆Ａ不動産相談所」
・国土交通省ＨＰ

平成28年4月7日裁決

１、固定資産税台帳に登録価格のない土地について、近くに接道状況などの似た土地がない場合は、課税価格の補正を考えること。

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参考

（国税不服審判所ＨＰ　２０１７年５月１１日閲覧）

《裁決書（抄）》

1 事実

(1) 事案の概要

本件は、審査請求人（以下「請求人」という。）が、土地の所有権移転登記を受けるに当たり納付した登録免許税額が過大であったとして、登録免許税法第31条《過誤納金の還付等》第2項の規定に基づき、原処分庁に対し、所轄税務署長に対する還付通知をすべき旨の請求をしたところ、原処分庁が、還付通知をすることはできない旨の通知処分をしたことから、当該処分の取消しを求めた事案である。

(2) 関係法令等

別紙1のとおりである。

(3) 審査請求に至る経緯及び基礎事実

次の事実については、請求人と原処分庁との間に争いがなく、当審判所の調査の結果によってもその事実が認められる。

イ Ｅ社は、平成24年10月5日、ａ市ｄ町○－○の土地（地目　田、地積　786平方メートル）を取得した。

ロ 平成26年4月21日、上記イの土地からａ市ｄ町○－○の土地（地積 434平方メートル、以下「本件土地」という。）が分筆され、同年5月13日、その地目を田から雑種地に変更する旨の登記がされた。

ハ 本件土地は、別紙2のとおり、間口約8ｍ、奥行き約53ｍの南北に細長い長方形状であり、その南方において里道及び農業用灌漑水路（幅員2ｍ）を介して幅員5ｍの市道（以下「本件市道」という。）と接し、その東・西・北方は民地に囲まれている。

 また、本件土地については、昭和○年○月○日付の計画決定により、同土地の南側部分を東から北西に横断する形で都市計画道路の建設が予定されており、その道路建設予定面積は128.20平方メートルである。

ニ 請求人及びＦは、平成26年8月30日、Ｅ社から本件土地を代金○○○○円で買い受け（以下「本件売買」という。）、平成27年2月3日、その引渡しを受けた。

 本件土地は、平成27年1月24日までに、本件市道との段差を解消するための盛土がされるとともに、別紙2のとおり、本件土地と本件市道とを行き来するためのコンクリート製の橋が、里道及び農業用灌漑水路を横断する形で設置され、上下水道の引込工事も完了していたが、同月1日の時点では、これらの工事は完了していなかった。

ホ 請求人及びＦ並びにＥ社は、本件売買による所有権移転登記手続をＧ司法書士に委任した。

 Ｇ司法書士は、平成27年2月3日、請求人及びＦ並びにＥ社を代理して、Ｂ地方法務局ｄ出張所に対し、本件土地について、平成27年2月3日売買を原因とするＥ社から請求人及びＦに対する所有権移転登記（請求人持分100分の15、Ｆ持分100分の85）を申請した（以下「本件登記申請」といい、同日を「本件登記申請日」という。）。

 本件登記申請に係る申請書には、課税価格○○○○円、登録免許税額○○○○円との記載があり、Ｇ司法書士は、本件登記申請に際し、請求人及びＦを代理して、当該登録免許税額を納付した。

 そして、同日付で、本件土地について、本件登記申請どおりの登記（以下「本件登記」という。）がされた。

ヘ ところで、本件土地は、施行令附則第3項第1号所定の基準日である本件登記申請日の前年12月31日現在において固定資産課税台帳に登録された価格（以下「登録価格」という。）がなかった。

 そこで、Ｇ司法書士は、本件登記申請に当たり、ａ市長から、「所在地」欄に「ａ市ｄ町○－○付近」、「課税地目」欄に「雑種地」、「課税地積」欄に「1.00平方メートル」、「平成26年度評価額」欄に「○○○○円」と記載された固定資産評価証明書の発行を受け、当該評価額（以下「本件近傍地価額」という。）に本件土地の地積を乗じて、同土地の課税価格を○○○○円と算定した（○○○○円×434平方メートル＝○○○○円（1,000円未満切捨て））。

 そして、Ｂ地方法務局ｄ出張所登記官Ｈは、施行令附則第3項の規定に基づき、上記○○○○円を本件土地の価額と認定した（以下、当該価額を「本件登記官認定額」という。）。

ト 請求人は、平成27年1月1日を基準日として別表1のとおり算定された本件土地に係る平成27年度の登録価格（以下「平成27年度登録価格」という。）である○○○○円が、本件登記の時における同土地の正当な価額であり（以下「請求人主張額」という。）、これを基礎に計算した登録免許税額○○○○円と、上記ホの登録免許税額○○○○円との差額である○○○○円は過誤納であるとして、同年5月22日、登録免許税法第31条第2項の規定に基づき、原処分庁に対し、所轄税務署長に対する還付通知をすべき旨の請求をした。

チ 原処分庁は、上記トの還付通知をすべき旨の請求に対し、平成27年5月26日付で、還付通知をすることはできない旨の通知処分をした。

リ 請求人は、原処分を不服として、平成27年6月11日に審査請求をした。

2 争点

本件登記官認定額が本件土地の価額として過大であるか否か。

3 主張

請求人

施行令附則第3項の規定により、登録価格のない不動産の価額は、類似する不動産で登録価格のあるものを基礎として登記機関が認定するところ、当該認定に当たっては、登記をする不動産と類似する不動産の登録価格を基礎とし、登記をする不動産の形状、立地条件、利用条件等の特殊事情につき所要の調整を行って認定すべきである。

 本件土地は、施行令附則第3項に規定する登録価格のない不動産であるところ、本件登記官認定額は、本件近傍地価額に本件土地の地積を乗じただけのものであり、本件土地の形状、立地条件、利用条件等を考慮して計算されたものとは認められない。

 他方、本件土地の形状、立地条件、利用条件等の特殊事情を考慮して所要の調整を行い計算した価額は、平成27年度登録価格と同額であり、当該価額が本件登記の時における時価であると認められるから、請求人主張額に基づき計算した登録免許税額と本件登記申請における登録免許税額との差額は、過誤納であり、還付されるべきである。

原処分庁

本件土地は、施行令附則第3項に規定する登録価格のない不動産であるところ、本件登記官認定額は、本件近傍地価額を本件土地に類似する不動産の登録価格の1平方メートル当たりの価格としており、施行令附則第3項の規定に基づき、類似する不動産の登録価格を基礎として計算されたものであるから、これに誤りはなく、本件の登録免許税額は過誤納とはなっていない。

 なお、本件登記申請は平成27年2月3日にされたものであることから、本件土地の価額の算出に当たっては、施行令附則第3項の規定に基づき、平成26年12月31日現在における登録価格に100分の100を乗じて計算した金額を基礎とするべきであり、請求人が主張するように、平成27年1月1日現在における登録価格を基礎とすることはできない。

4 判断

(1) 認定事実

請求人提出資料、原処分関係資料及び当審判所の調査の結果によれば、次の事実が認められる。

イ 本件土地は、都市計画法第7条第1項所定の市街化区域内に所在する。

ロ 本件土地は、本件市道の北側に沿接するａ市ｄ町地区（以下「ｄ町地区」という。）内に所在するところ、平成26年及び平成27年当時、同地区内の土地は、そのほとんどが農地であり、農地が広がる中に、本件土地並びに宅地造成がされた雑種地1筆及び駐車場1区画が点在していた。なお、平成26年及び平成27年において、ｄ町地区内の状況が大きく変化した事実はない。

ハ 本件市道の南側に沿接するａ市ｅ町地区（以下「ｅ町地区」という。）は、戸建住宅が立ち並ぶ住宅地であった。

ニ 平成26年度まで、本件市道に付設された路線価は、本件市道の南側に沿接するｅ町地区の土地評価に適用する路線価（以下「本件南側路線価」という。）のみであったが、同地区と本件市道の北側に沿接するｄ町地区とでは価格形成要因が異なることなどから、平成27年度以降、ｄ町地区の土地の評価に適用する路線価（以下「本件北側路線価」という。）が新たに付設され、本件市道は二重路線価の状態となっていた。

 本件南側路線価及び本件北側路線価は、別表2のとおりである。

ホ ｅ町地区及びｄ町地区の標準宅地に沿接する主要な街路に付設された路線価（固定資産評価基準第1章第3節二の(一)の2、3参照）は、別表3のとおりであるところ、平成27年度の本件北側路線価は、同年度の標準宅地の1平方メートル当たりの価格○○○○円に、固定資産評価基準第1章第12節一所定の0.7の割合を乗じた上、標準宅地の前面道路の幅員（6ｍ）と本件土地の前面道路（本件市道）の幅員（5ｍ）の差を考慮した補正率0.99を乗じて算定された（○○○○円×0.7×0.99＝○○○○円（100円未満切捨て））ものである。

ヘ 本件登記申請日（平成27年2月3日）において、本件土地の周辺で、本件土地と形状、間口、奥行き、利用状況及び接道状況等が類似する土地は存在しなかった。

(2) 検討

イ 登録免許税法第10条第1項は、不動産の登記の場合における登録免許税の課税標準たる不動産の価額は、当該登記の時における不動産の価額である旨規定し、同法附則第7条は、上記課税標準たる不動産の価額は、当分の間、当該不動産の登録価格を基礎として政令で定める価額によることができる旨規定している。

 そして、登録免許税法附則第7条の委任を受けた施行令附則第3項は、上記政令で定める価額は、登録価格のある不動産の場合については、登録価格に100分の100を乗じて計算した金額に相当する価額とし、登録価格のない不動産については、当該不動産の登記の申請の日において当該不動産に類似する不動産の登録価格を基礎として当該登記に係る登記機関が認定した価額（以下「登記機関認定価額」ということがある。）とする旨規定している。

ロ 本件土地は、上記1の(3)のヘのとおり、施行令附則第3項第1号所定の基準日である本件登記申請日の前年12月31日現在において登録価格がなかったことから、同項の規定により、本件登記申請日において本件土地に類似する不動産の登録価格を基礎として登記機関が認定した価額によることができるが、上記(1)のヘのとおり、本件登記申請日において、本件土地の周辺で、本件土地と形状、間口、奥行き、利用状況及び接道状況等が類似する土地は存在しなかったものと認められる上、当審判所の調査の結果によれば、本件登記官認定額の基となった本件近傍地価額（○○○○円／平方メートル）は、単に、平成26年度の本件南側路線価（○○○○円／平方メートル）に雑種地等補正率0.90を乗じて算定されただけのものであることがうかがわれるから、これを本件土地に類似する不動産の登録価格を基礎として算定されたものということはできず、本件登記官認定額を、施行令附則第3項所定の登記機関認定価額として適正なものと認めることはできない。

ハ 一方、請求人主張額は、平成27年度登録価格を基礎とするものであるが、施行令附則第3項第1号に規定するとおり、登記機関認定価額の基礎とする当該不動産に類似する不動産の登録価格は、登記の申請の日がその年の1月1日から3月31日までの期間内であるものについては、その年の前年12月31日現在において固定資産課税台帳に登録されたものを用いるべきであるところ、上記1の(3)のホのとおり、本件登記申請日は平成27年2月3日であるから、用いるべき登録価格は平成26年12月31日現在のものであって、これと異なり、平成27年1月1日を基準日とする平成27年度登録価格を用いる請求人主張額は、同号の規定に反しており、これを同項所定の登記機関認定価額と認めることはできない。

 また、上記1の(3)のニのとおり、平成27年度登録価格の基準日である平成27年1月1日と、本件登記の日である同年2月3日とでは、本件土地の造成工事が完了していたか否かという差異があることから、平成27年度登録価格をもって直ちに同土地の本件登記の時における時価であると認めることもできない。

 したがって、請求人主張額は採用することができない。

ニ 上記(1)のヘのとおり、本件登記申請日において、本件土地の周辺で、本件土地と形状、間口、奥行き、利用状況及び接道状況等が類似する土地は存在しなかったものと認められるが、このように、登記の申請の日において当該不動産に類似する不動産そのものが見当たらない場合にあっては、登記の時の当該不動産の現況を踏まえた上で、当該不動産自体の基準日現在における登録価格相当額を、登録価格の決定の基準（地方税法第403条第1項）である固定資産評価基準に則して算定し、これをもって施行令附則第3項所定の登記機関認定価額と解することも、同項が、可能な限り登録価格に依拠して登記の時における不動産の価額を求めることによって課税の公平を図ろうとした趣旨に沿うものとして相当であると認められる。

ホ そこで、上記1の(3)の基礎事実及び上記(1)の認定事実を基に、固定資産評価基準に則して本件土地の登録価格相当額（算定の基準日は、施行令附則第3項第1号の規定により、本件登記申請の日の前年12月31日である平成26年12月31日となる。）を算定すると、別表5のとおり、○○○○円となり、これをもって、施行令附則第3項所定の登記機関認定価額ひいては登録免許税の課税標準たる不動産の価額と認めるのが相当である。

 なお、別表5の(1)の平成26年度の本件北側路線価相当額及び同(6)の雑種地等補正率について、次のとおり補足する。 (イ) 本件北側路線価相当額について

 上記(1)のニのとおり、本件土地が所在するｄ町地区の土地の評価に適用される本件北側路線価は、平成26年度までは付設されていなかったが、同ロのとおり、平成26年及び平成27年において、同地区内の状況が大きく変化した事実は認められないことからすれば、平成26年度の同地区の標準宅地に沿接する主要な道路に付設された路線価である○○○○円（別表3）に、平成27年度の本件北側路線価の算定に係る補正率と同率の補正率である0.99を乗じて算出される○○○○円（○○○○円×0.99＝○○○○円（100円未満切捨て））をもって、平成26年度の本件北側路線価相当額と認めるのが相当である。

(ロ) 雑種地等補正率について

 上記1の(3)のニのとおり、本件土地は、本件登記の時において既に造成工事が完了していたのであるから、雑種地等補正率は、「宅地と同等のもの」として、1.00（別表4の表5参照）とするのが相当である。

(3) 小括

以上によれば、本件登記官認定額のうち、上記(2)のホの審判所認定額を超える部分は過大であると認められる。

5 原処分について

上記4の(2)のホのとおり、本件土地に係る登録免許税の課税標準たる不動産の価額は○○○○円となり、これを基に、登録免許税法第9条《課税標準及び税率》、同法別表第1の一の(二)のハ及び租税特別措置法第72条《土地の売買による所有権の移転登記等の税率の軽減》の規定により登録免許税の額を算定すると、○○○○円（100円未満切捨て）となるから、これと、上記1の(3)のホのとおり請求人が納付した登録免許税○○○○円との差額である○○○○円については、登録免許税の課税標準等又は税額の計算が国税に関する法令の規定に従っていなかったものと認められ、過誤納と認められる。

 したがって、請求人の還付通知をすべき旨の請求は、上記過誤納の限度で理由があり、原処分のうち、上記過誤納に係る部分は違法であるから、当該部分を取り消すべきである。