投稿者: sunao

第２回（2022年11月22日）

https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_akiyataisaku.html?fbclid=IwAR1MIWX61R1WphDzxEZkZr9lCMifLOhMbGeuI-gmzeMnRYrCCy4J6tg0guk

資料2前橋市

資料3

〇空き家の流通を的確・迅速に促進できるよう、所有者の委任状なしに、当該業務に従事する宅地建物取引士証の提示により、固定資産税評価証明書の発行や納税義務者の情報を開示できるようにすること。又は、固定資産税窓口で宅建業者が確認できるようにする等、所有者情報が確認できる制度を創設すること。（近畿）

〇既存住宅流通の専門家である宅建業者が、放置されている空き家等の所有者情報を十分な調査を行った場合においても判明しない場合、かつ目的が空き家等の適正利用（売買・賃貸借等）である場合に限定して、宅建業者は宅建協会を通じて市町村に情報開示を請求することが出来るようにすること。（中国･四国）

〇宅建協会から市町村に請求し、市町村は請求があった場合、土地所有者（納税義務者等）に対して請求の内容を説明し承諾のあったものに限り協会に固定資産税の代表納付者情報の開示が出来るようにすること。（中国･四国）

資料６

【事例】

・相続人全員が相続放棄

・台風により屋根材とシャッターが損傷し、通学路や周囲に飛散するおそれ

■課題：相続人不存在の空き家への対応

・相続人不存在の空き家が増加

・市が把握した時点で、危険性が高い状態

・市で実施した略式代執行２件全てが、相続人全員による相続放棄

・相続放棄人への聴き取り

「放棄理由は疎遠、預貯金や債務は不明」

「自動的に国のものになると聞いた」

「迷惑かけるなら放棄しなかった」

■要望

１．相続財産管理人制度の義務化

相続放棄の要件に相続財産管理人の申立てを求められないか？

２．市への支援

・相続人全員による相続放棄がなされた情報を市に提供

・市が相続財産管理制度を活用する際の支援

（円滑な申立てを可能とする仕組み、事務手続きの簡素化、予納金免除等）

資料7

【ケース３】 成年後見人が所有者に代わり、不良住宅を除却

住宅はすべて木造

立山町の空き家対策に関する課題

(1) 空き家除却補助金

・適用件数の増加が財政を圧迫

・補助上限と除却インセティブ

(2) 略式代執行

・相続放棄の増加 による対象物件・除却費の自治体負担割合

(3 )公共事業による除却

・非木造の単価 上限

　地上の建物を解体すると、土地の固定資産税が上がる。ギリギリまで家屋を放置し、そのまま所有者も亡くなる、の様な空き家もある。 この辺り、更地にしても固定資産税を上げないという要望は、どうなのか？

　バランスの問題かなと思います。耐震基準を満たしていない建物の場合、除却（解体）する必要性と除却（解体）するメリットはどの程度あれば良いのか、あるいは所有者責任（民法７１７条）に委ねて良いのかの判断。

令和４年１２月１６日

自由民主党　公明党

https://www.jimin.jp/news/information/204848.html

金融・証券税制

　（４）エンジェル税制について、次の措置を講ずる。

１　特定中小会社が発行した株式の取得に要した金額の控除等及び特定中小会社が発行した株式に係る譲渡損失の繰越控除等について、次の措置を講ずる。

　イ中小企業等経営強化法施行規則の改正を前提に、居住者等が、特定株式（次に掲げる要件を満たすものに限る。）を払込みにより取得をした場合には、その取得をした特定株式の取得価額から控除する特定中小会社が発行した株式の取得に要した金額の控除等の適用を受けた金額から、その特定株式の取得に要した金額の合計額とその取得をした年分の一般株式等に係る譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る譲渡所得等の金額の合計額（２０億円を超える場合には、２０億円）とのいずれか低い金額を控除するものとする。

　（イ）中小企業等経営強化法に規定する特定新規中小企業者に該当する株式会社により発行される株式又は内国法人のうち設立の日以後１０年を経過していない中小企業者に該当するものその他一定の要件を満たすものにより発行される株式で投資事業有限責任組合契約に従って取得若しくは電子募集取扱業務により取得をされるものに該当すること。

　（ロ）当該株式を発行した株式会社（その設立の日以後の期間が５年未満のものに限る。）が、設立後の各事業年度の営業損益金額が零未満であり、かつ、当該各事業年度の売上高が零であること又は前事業年度の試験研究費その他中小企業等経営強化法施行令第３条第１項に規定する費用の合計額の出資金額に対する割合が１００分の３０を超えることその他の要件を満たすものであること。

　ロ適用対象となる特定新規中小企業者（上記イ（ロ）の要件を満たす株式会社に限る。）の特定の株主グループの有する株式の総数が発行済株式の総数の６分の５を超える会社でないこととの要件については、特定の株主グループの有する株式の総数が発行済株式の総数の２０分の１９を超える会社でないこととする。

　ハ適用対象となる特定新規中小企業者に該当する株式会社に係る確認手続において、次に掲げる書類については、都道府県知事へ提出する申請書への添付を要しないこととする。

　（イ）株式の発行を決議した株主総会の議事録の写し、取締役の決定があったことを証する書面又は取締役会の議事録の写し

　（ロ）個人が取得した株式の引受けの申込み又はその総数の引受けを行う契約を証する書面

２　新規中小会社が発行した株式を取得した場合の課税の特例について、次の措置を講ずる。

　イ適用対象となる特定新規中小企業者（上記①イ（ロ）の要件を満たす株式会社に限る。）の特定の株主グループの有する株式の総数が発行済株式の総数の６分の５を超える会社でないこととの要件については、特定の株主グループの有する株式の総数が発行済株式の総数の２０分の１９を超える会社でないこととする。

　ロ適用対象となる特定新規中小企業者に該当する株式会社に係る確認手続において、次に掲げる書類については、都道府県知事へ提出する申請書への添付を要しないこととする。

　（イ）設立の日における貸借対照表

　（ロ）税理士が署名した法人税の確定申告書に添付された別表一の写し及び事業等の概況に関する書類の写し

　（ハ）株式の発行を決議した株主総会の議事録の写し、取締役の決定があったことを証する書面又は取締役会の議事録の写し

　（ニ）個人が取得した株式の引受けの申込み又はその総数の引受けを行う契約を証する書面

　（５）特定の取締役等が受ける新株予約権の行使による株式の取得に係る経済的利益の非課税等（ストックオプション税制）について、適用対象となる新株予約権に係る契約の要件のうち当該新株予約権の行使はその付与決議の日後１０年を経過する日までの間に行うこととの要件を、一定の株式会社が付与する新株予約権については、当該新株予約権の行使はその付与決議の日後１５年を経過する日までの間に行うこととするほか、所要の措置を講ずる。

　　（注）上記の「一定の株式会社」とは、設立の日以後の期間が５年未満の株式会社で、金融商品取引所に上場されている株式等の発行者である会社以外の会社であることその他の要件を満たすものをいう。

土地・住宅税制

　（３）空き家に係る譲渡所得の３、０００万円特別控除の特例について、次の措置を講じた上、その適用期限を４年延長する。

１　本特例の適用対象となる相続人が相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋（当該相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないものに限る。）の一定の譲渡又は当該被相続人居住用家屋とともにする当該相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等（当該相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないものに限る。）の一定の譲渡をした場合において、当該被相続人居住用家屋が当該譲渡の時から当該譲渡の日の属する年の翌年２月１５日までの間に次に掲げる場合に該当することとなったときは、本特例を適用することができることとする。

　イ耐震基準に適合することとなった場合

　ロその全部の取壊し若しくは除却がされ、又はその全部が滅失をした場合

２　相続又は遺贈による被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人の数が３人以上である場合における特別控除額を２、０００万円とする。

　（注）上記の改正は、令和６年１月１日以後に行う被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について適用する。

　（４）低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の１００万円特別控除について、次の措置を講じた上、その適用期限を３年延長する。

１　適用対象となる低未利用土地等の譲渡後の利用要件に係る用途から、いわゆるコインパーキングを除外する。

２　次に掲げる区域内にある低未利用土地等を譲渡する場合における低未利用土地等の譲渡対価に係る要件を８００万円以下（現行：５００万円以下）に引き上げる。

　イ市街化区域又は区域区分に関する都市計画が定められていない都市計画区域（用途地域が定められている区域に限る。）

　ロ所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に規定する所有者不明土地対策計画を作成した市町村の区域

　　（注）上記の改正は、令和５年１月１日以後に行う低未利用土地等の譲渡について適用する。

資産課税

　（１）相続時精算課税制度について、次の見直しを行う。

　１　相続時精算課税適用者が特定贈与者から贈与により取得した財産に係るその年分の贈与税については、現行の基礎控除とは別途、課税価格から基礎控除１１０万円を控除できることとするとともに、特定贈与者の死亡に係る相続税の課税価格に加算等をされる当該特定贈与者から贈与により取得した財産の価額は、上記の控除をした後の残額とする。

　　（注）上記の改正は、令和６年１月１日以後に贈与により取得する財産に係る相続税又は贈与税について適用する。

　（２）相続開始前に贈与があった場合の相続税の課税価格への加算期間等について、次の見直しを行う。

１　相続又は遺贈により財産を取得した者が、当該相続の開始前７年以内（現行：３年以内）に当該相続に係る被相続人から贈与により財産を取得したことがある場合には、当該贈与により取得した財産の価額（当該財産のうち当該相続の開始前３年以内に贈与により取得した財産以外の財産については、当該財産の価額の合計額から１００万円を控除した残額）を相続税の課税価格に加算することとする。

　　（注）上記の改正は、令和６年１月１日以後に贈与により取得する財産に係る相続税について適用する。

租税特別措置法

　（３）土地の売買による所有権の移転登記等に対する登録免許税の税率の軽減措置の適用期限を３年延長する。

　（４）住宅用家屋の所有権の保存登記に対する登録免許税の税率の軽減措置等の適用を受ける場合に登記の申請書に添付することとされている住宅用家屋証明書に係る市区町村の証明事務について、その証明の申請の際に住宅用家屋の審査に係る一定の書類の添付があった場合には、証明事務の一部を省略することができることとする。

（１５）所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に規定する地域福利増進事業を実施する者が当該事業の用に供する一定の土地及び償却資産に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の適用期限を２年延長する。

　（２９）建築物の耐震改修の促進に関する法律により耐震診断を義務付けられ、その結果が所管行政庁に報告された既存家屋（その報告に関する命令又は必要な耐震改修に関する指示の対象となったもの及び住宅を除く。）について、政府の補助を受けて、耐震基準に適合させるよう改修工事を行い、その旨を市町村に申告した場合に係る固定資産税の税額の減額措置の適用期限を３年延長する。

　（４０）宅地建物取引業者が取得した既存住宅及び当該既存住宅の用に供する土地について、一定の増改築等を行った上、取得の日から２年以内に耐震基準適合要件を満たすもの等として個人に販売し、自己の居住の用に供された場合に係る不動産取得税の減額措置の適用期限を２年延長する。

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相続時積算課税　土地建物のみ、非上場株式なし。
租税特別措置法と相続税法
暦年贈与　受贈者の範囲がない。
極めて高い水準の所得に対する負担の適正化。
アピール？

空き家、３人、使いづらい。申告までに売主・買主問わず取り壊し。耐震構造を満たしていない家を残さないように。

不満を持っておく。立法趣旨。間違っていたら、記憶に定着するから良い。

電子取引（取引情報の授受を電磁的方式により行う取引をいう。以下同じ。）の取引情報に係る電磁的記録の保存制度
・・・調査時に探したい情報を探せるか。電子上でデータを突き合わせたいから作られた仕組み？　単体ではあまり意味がない？

常識感覚で違う改正は、少しずつ廃れていく傾向。

インボイス・・・登録、請求書に書くか後で確認するか、スターバックスの領収書、簡易課税制度利用の選択をする。提出時期。申告書に付記。大会社の子会社。
フリーランスの契約書、本体価格、塾、課税業者も非課税業者も税込み５，５００円とする、と規定する。
オークション・・・出品者によって値段が変わる？マグロの競りは？個人タクシー・・・トヨタの社員は１万円までの限度を受けることが出来ない。

株式交付制度・・・６割持っている同族企業がM＆Aするとき、兄弟間で株式を持っているとき、相続対策への対処。相続対策なら株式交換。株式交換だと株式買取請求がある。

源泉徴収・・・地方から国へ。一体化への宣言？。令和９年から。

https://www.ogb.go.jp/kaiken/syoyuusha_humei_tochi_kyougikai/syoyuusha_humei_tochihou_setsumeikai?fbclid=IwAR0ML-qF4hBF-dGP7FYZPjluLtxJn5xdRcr5SWxCcPK3rQvTnJks4bBAj78

令和４年１２月１２日

（１）所有者不明土地法の改正概要について

＜国土交通省不動産・建設経済局 土地政策課 高橋土地調整官＞

（２）支援措置について

・所有者不明土地等対策事業費補助金について

・その他の支援措置について

＜国土交通省不動産・建設経済局 土地政策課 武藤企画専門官＞

（３）所有者不明土地の利用の円滑化のための制度について ３０分

＜国土交通省不動産・建設経済局 土地政策課 宮島企画係長＞

（４）士業等の専門家による取組

＜国土交通省不動産・建設経済局 土地政策課 高橋土地調整官＞

（５）民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要について ２０分

＜法務省民事局 参事官室 担当官＞

【資料一覧】

・議事次第

・資料1_所有者不明土地法の改正概要について

・資料２_支援措置について

・資料3_所有者不明土地の利用の円滑化のための制度について

・資料4_士業等の専門家による取組

・資料５_民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要

・参考1_地域福利増進事業ガイドライン

・参考2_所有者不明土地の管理の適正化のための措置に関するガイドライン

・参考3_所有者不明土地対策計画作成の手引き

・参考4_所有者不明土地利用円滑化等推進法人指定の手引き

https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo02_hh_000001_00049.html

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法

・所有者不明土地対策計画の作成制度

市町村は、所有者不明土地の利用の円滑化や管理の適正化等を図るための施策に関する計画を作成可能

＜補助制度＞

　計画に基づき、所有者探索や利活用のための手法の検討等の取組を行う地方公共団体等に対し補助（補助率：地方公共団体1/2 推進法人等1/3）※併せて、地方公共団体負担分に対する特別交付税を措置（措置率最大：1/2）

・所有者不明土地対策協議会制度

市町村は、計画の作成等に関する協議を行うための協議会を設置可能

＜主な構成員＞

・所有者不明土地利用円滑化等推進法人

・地域福利増進事業等の実施予定者

・関係都道府県・国の関係行政機関

・宅地建物取引業者、司法書士・土地家屋調査士等の専門家、学識経験者等

所有者不明土地利用円滑化等推進法人の指定制度

　市町村長は、所有者不明土地や低未利用土地等の利活用に取り組む特定非営利活動法人や一般社団法人等を指定可能。公的信用力が付与されることにより、地域づくりの新たな担い手として、市町村の補完的な役割を期待

＜主な業務＞

・利活用希望者に対する情報提供・相談

・所有者に対する適正管理のための情報提供・相談

・低未利用土地等の利用促進のための事業の実施等

取組１：「特定非営利活動法人つるおかランド・バンク」（山形県）

・狭あい道路を拡幅することにより、宅地化を実現

取組２：「特定非営利活動法人かみのやまランドバンク」（山形県）

・空き地に住民と協働して芝生を貼り、広場を整備

所有者不明土地対策計画作成の手引き（概要）

計画記載事項（法第45条第2項）

（所有者不明土地対策計画）第四十五条

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=430AC0000000049_20221101_504AC0000000038

ポイント・記載が考えられる内容

基本的な方針（第１号）

 ・背景・目的、位置づけ、取組方針、対象地域・土地等を記載。

・所有者不明土地に限らず、低未利用土地や空き地条例に位置づけられた空き地も施策の対象とすることが可能。

地域福利増進事業を実施しようとする者に対する情報提供又は助言（第２号）

・地域福利増進事業の実施が促進されるよう、対策計画の周知や助言等の情報提供、国の補助金を活用した支援などについて記載。

確知所有者に対する情報提供又は助言（第３号）

・適切な管理を促すため、市町村による巡回の実施や相談体制の整備等について記載。

土地所有者等の効果的な探索（第４号）

・土地所有者等関連情報の内部利用や、地域福利増進事業等を実施しようとする者への提供手続について記載。

低未利用土地の適正な利用及び管理の促進（第５号）

・低未利用土地の利活用を促進する観点から、空き家・空き地バンク等によりマッチングを図る取組等について記載。

体制整備（第６号）

 ・所有者不明土地対策協議会の設立、所有者不明土地利用円滑化等推進法人の指定、庁内の体制整備等を記載。

・対策協議会に、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、宅地建物取引業者等の地域の専門家を加えることも効果的。

普及啓発（第７号）

 ・広報誌、マスコミ等の媒体を活用した広報活動、講演会、セミナー等の開催について記載。

その他必要な事項（第８号）

・施策の進捗等を踏まえつつ、必要に応じて、対策計画の見直しを行うことについて記載。

地域福利増進事業を実施しようとする者に対する情報提供又は助言（第２号）の記載例

【主な取組】

・所有者不明土地・低未利用土地の利活用に係る相談窓口の整備

・地域福利増進事業の制度や手続、支援措置等の周知

・地域福利増進事業を実施しようとする者に対する土地所有者関連情報の提供

・地域福利増進事業を実施する者に対する事業費の一部の助成

・○○地区（例：密集市街地）において、地域福利増進事業を活用し防災備蓄倉庫を整備

※まずは取組が具体化している事項を記載し、取組の進捗を踏まえつつ、必要に応じて計画の見直しをしていくことも可能。

※空家等対策計画を変更して所有者不明土地対策計画を兼ねることとすることも可能であり、作成例も掲載。

低未利用土地の適正な利用及び管理の促進（第５号）の記載例

【主な取組】

・空き家・空き地バンクの運営及び周知

・推進法人の募集及び指定

推進法人の業務等

・地域の専門家（宅地建物取引業者、司法書士・土地家屋調査士等）、学識経験者等を構成員とし、空き地の利活用や流通に向けたマッチング、コーディネート、啓発活動などに取り組む法人

・自治会等の地縁団体を母体とし、住民自ら居住環境の改善のため空き地の管理・活用等に取り組む法人

・まちづくり、地域活性化、移住定住等の企画・運営の一環で、空き家・空き地の調査、情報発信、再生・活用事業に取り組む法人

推進法人の指定手続等

・募集方法は、市町村が定める。常時申請を受け付け、その都度審査する方法や、期限を定めて公募する方法等が考えられる。

・法人の活動目的・活動内容が制度の趣旨に合致しているか、業務を適正に行うための体制を備えているか等を審査するため、必要な書類の添付を求めることが考えられる。（定款、活動実績、業務計画書等）

・審査基準は、市町村が定める。指定を受けようとする法人が、推進法人の業務を適正かつ確実に行えるかどうかを審査する。

≪審査基準の例≫

活動目的

・法第48条の業務を行う法人であること

（推進法人の業務）第四十八条

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=430AC0000000049_20221101_504AC0000000038

・所有者不明土地や低未利用土地の利用の円滑化等を活動目的としていること

活動実績

・過去に、所有者不明土地や低未利用土地の利用の円滑化等に関する活動実績があること

組織形態・運営体制

・特定非営利活動法人、一般社団法人若しくは一般財団法人又は所有者不明土地の利用の円滑化等の推進を図る活動を行うことを目的とする会社であること

・当該市町村内で活動を行っていること

・推進法人の業務を適正かつ確実に行うために、必要な組織体制や人員体制を備えていること

・必要な経費を賄うことができる経済的基礎を有していること

・関係する行政機関や民間団体等とすでに連携して活動を行っていること、又は今後行うことができると認められること

支援措置について

〇施行者：地方公共団体、推進法人（※） 等

（※）市町村により指定された、低未利用土地の有効利用等に取り組む法人

所有者不明土地等対策事業費補助金（Ｒ４年度～）

〇補助対象：

「所有者不明土地対策計画」に基づく以下の取組

・土地に関する実態把握

・土地の所有者の探索や、土地の利活用のための手法等の検討

・土地の管理不全状態の解消（門、塀等の工作物や樹木の除去等） 等

〇補助率

・地方公共団体が施行者の場合： 国1/2、地方公共団体1/2

・推進法人等が施行者の場合：国1/3、地方公共団体1/3、推進法人等1/3

　所有者不明土地・空き地等の実態把握は、「所有者不明土地対策計画」の作成前でも実施可能。登記簿等で所有者が分かる空き地等の利活用・処分の検討や、所有者探索の結果、所有者が判明した空き地等の利活用のために行う工作物等の除去も支援可能。

地方公共団体負担分について特別交付税を措置。

（措置率：地方公共団体負担分のうちの1/2（最大））

【対策に必要な調査】

補助対象外

 対策計画の策定に必要な実態把握調査

○ 所有者不明土地等対策計画の策定

○ 体制の整備

・空地に関するデータベースの整備

・所有者不明土地等に関する相談窓口の設置

・所有不明土地等対策協議会の設置・運営

・推進法人の指定・監督

【所有者不明土地等対策の事前対応】

● 所有者の探索

● 対策を講ずるべき土地の利活用等のための基礎調査

・コーディネート業務

・地域福利増進事業等における裁定手続

管理不全状態の解消

隣地等の取得促進

【所有者不明土地等対策の具体の取組】

● 所有者不明土地等の管理不全状態の解消

（代執行費用を含む。ただし、地権者等からの費用回収が見込めないと判断したものに限る）

● 行政代執行等に係る法務的手続

（ただし、地権者等からの費用回収が見込めない場合に限る）

● 所有者不明土地の取得促進

・隣地所有者等による所有者不明土地の取得促進（測量費、登記費用等）

Q１. 利活用・処分したい土地はあるが、どのような事業ができるかわからない。

A１. 事業の検討・調整に係る費用が補助。

　計画に位置付けられた対策を講ずべき土地（登記簿等で所有者が分かっている低未利用土地※を含む）の利活用・処分の検討や事業計画の作成、地域住民との調整に係る経費が補助の対象。

地域福利増進事業を実施しようとする場合は、その裁定申請に係る費用も補助の対象。

※低未利用土地…「居住の用、業務の用その他の用途に供されておらず、又はその利用の程度がその周辺の地域における同一の用途若しくはこれに類する用途に供されている土地の利用の程度に比し著しく劣っていると認められる土地」（土地基本法第13条第42項）で空き地のほか、老朽化した空き家も対象。

Q３-１. 利活用を行いたいが、工作物が残っており、撤去費用の負担が重い。

Q３-２. 周囲に悪影響を与えている土地があり、代執行を行いたいが、費用回収の見込みがない。

Q３-３. 市町村から、土地の管理不全状態を解消するよう行政指導を受けたが、お金がない。

A３. 管理不全の解消費用が補助。

　対策を講ずべき土地（所有者探索の結果、所有者が判明した低未利用土地も含む）を利活用する際の残置させた工作物の除去費用や、所有者不明土地法等（空き地等の適正管理を目的とする条例を含む）に基づき、市町村の代執行費用や、指導・勧告等を受けた所有者自身による管理不全状態の解消費用が補助の対象になります。

Q4. そもそも管内に所有者不明土地・空き地等の低未利用土地がどのくらいあるのかわかっていない。

A4. 所有者不明土地や低未利用土地の実態把握調査が可能

　所有者不明土地や低未利用土地の現況や登記簿上の記載事項についての調査費用が補助の対象となります。実態把握調査への補助は所有者不明土地対策計画作成前でも補助の対象となります。

• 土地の所有者探索

●対象経費の例

・登記事項証明書・住民票の写し・戸籍謄本等の証明書発行手数料

・公的機関・親族等への書面送付に係る郵送料

・証明書請求や所有者訪問に係る交通費

・司法書士等への委託費

●補助金を活用した事業のイメージ

・公共事業実施予定地の所有者の探索

・苦情のあった管理不全土地へ行政指導を行うための所有者の探索

・市街地の空き地を利活用するための所有者の探索等

計画基礎調査費

●対象経費の例

　以下の取組に直接必要となる委託費、役務費、交通費、需用費、謝金、使用料、賃金（アルバイト等の人件費）

・土地の売却・賃貸・使用権設定等の方針検討

・土地の整形化・集約化、私道整備等の事業計画検討

・地域福利増進事業の裁定申請書作成、補償金見積書作成等

土地の管理不全状態解消

地域福利増進事業実施のための工作物等の除去

対象経費の例

・地域福利増進事業実施のための工作物等（「工作物や樹木等」をいう。以下同じ。）の除去費用

所有者不明土地を地域福利増進事業以外で活用する場合の工作物等の除去

対象経費の例

・所有者不明土地が地域福利増進事業以外で活用される場合の工作物等の除去費用

財産管理制度を利用して所有者不明土地を取得し、商業ビルの建築等を行う際に、当該土地に存する塀及び建築物の基礎を除去

・低未利用土地を公益的目的で活用する場合の工作物等の除去

　所有者不明土地と思われる土地で、地域福利増進事業により防災広場を整備しようとしていたところ、所有者が判明したため、相対取引で土地を取得し、地域住民が利用できる農園を整備することとした。整備にあたり、当該土地に繁茂していた樹木を伐採

対象経費の例

・所有者探索によって所有者が判明した低未利用土地で、公益的目的（地域住民等の共同の福利又は利便の増進に資する取組）のために10年以上活用される場合の工作物等の除去費用

所有者不明土地の取得促進

●対象事業: 所有者不明土地の処分に係る法務的手続、測量及び調査、権利調整

●施行者: 市町村等・民間事業者等

●対象経費の例

所有者不明土地の売却等のために必要となる以下の費用

・不在者財産管理人等の選任手続費用

・境界確定費用

・所有権以外の権利の抹消に係る手続費用

・登記費用

・司法書士等への委託費用

●補助金を活用した事業のイメージ

・所有者不明土地の利活用・処分方法についてコーディネートを行った結果、境界が確定し、整形された土地であれば隣地所有者による取得の意向があることが判明した。そこで、境界確定及び分筆を行った後、財産管理人を立てて隣地所有者へ売却した。

推進法人を活用した所有者不明土地対策の促進

推進法人に指定されていない地縁団体等への支援

・法人化するために必要な事業計画・資金計画の作成にあたっての有識者の派遣による助言

・推進法人の指定を受けるために実施する「地域福利増進事業」の実行可能性を把握するための社会実験等

低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置

国税庁　No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3226.htm

地域福利増進事業の対象事業（購買施設等・災害対策施設）

購買施設には、例えば、地域の物産を販売する直売所、衣料品小売店、コンビニエンスストア、食品スーパーマーケット、総合スーパーマーケット、家電販売店、ドラッグストア、書店が該当。

教養文化施設には、例えば、歴史・芸術・自然科学等に関する資料・作品の展示施設、植物園、劇場、文化紹介施設、体験学習施設が該当。

購買施設・教養文化施設は、「周辺の地域において同種の施設が著しく不足している」場合又は災害発生市町村（発生後３年以内）の場合に限られる。

• 「周辺の地域において同種の施設が著しく不足している」かどうかは、例えば、徒歩で来訪することが通常想定される施設（例：コンビニエンスストア、食品スーパーマーケット）については半径500ｍ、車で来訪することが通常想定される施設（例：総合スーパーマーケット）については半径5kmに同種の施設が存在しないことなどが目安。

• ただし、地理的条件や交通条件、既存の同種施設の営業日数・営業時間、規模等を踏まえて判断することが可能。

20年の土地等使用権の取得が可能な事業（令和４年改正）

20年の土地等使用権の取得が可能な事業は、次に掲げるもの。【法第13条第３項・政令第10条】

・次のいずれかの事業で、かつ、同種の施設がその周辺の地域において不足している場合

１　路外駐車場その他一般交通の用に供する施設の整備に関する事業

（法第２条第３項第１号の事業のうち道路法上の道路の整備を除いたもの）

２　公園、緑地、広場又は運動場の整備に関する事業（法第２条第３項第６号の事業）

・次のいずれかの事業（不足要件なし）

３　購買施設・教養文化施設の整備に関する事業（法第２条第３項第８号の事業）

４　災害対策施設（備蓄倉庫、非常用電気等供給施設、貯水槽）の整備に関する事業（法第２条第３項第９号の事業）

５　再生可能エネルギー発電設備の整備に関する事業（法第２条第３項第10号の事業）

ただし、上記に該当していても、所有者不明土地を一時的に利用する事業については10年のみ。【政令第10条】

（所有者不明土地を一時的に利用する事業の例）

・本体の工事をするに当たり工事期間中に一時的に使用するための施設（仮設施設）を整備する事業

・大規模イベント開催など一時的な需要の高まりに応じて駐車場や広場等を整備する事業

・仮設住宅の居住者のために一時的に購買施設を整備する事業

自治体が利用する場合は、改正所有者不明土地法よりも民法の新制度を使った方が所有者探索の範囲は狭まる可能性。

相続土地国庫帰属制度については、相続人は自分の相続分さえあれば、その他の相続人や共有者らからその持分をどのような方法で取得しても国庫帰属の承認申請要件を失うことはないよう。所在不明等共有者や非協力的な相続人がいるなどして共同申請が難しい場合、まずは自分に集約で問題なさそう。

コタエル信託株式会社

設立後3年以内のスタートアップ向けに、数年間、信託報酬ゼロで信託型ストックオプションを凍結保存できる「凍結タイプ」を提供開始。併せて、ラインアップをリニューアル。

https://kotaeru-trust.co.jp/news/20221208/

特徴

・民事信託で実現した旧式スキーム「一括交付タイプ」の提供を終了

・新株予約権の公正価値評価に関する専門家報酬が不要。

・株価変動要因の有無次第では、株価算定費用が不要。

・設立後３ヶ月以内のスタートアップ企業が導入する場合、株価算定書や新株予約権の公正価値算定書の提出が原則不要（事業計画や資金状況に関する審査有り。）。

・株価変動要因がない場合、設立時の株価ベースのオプションプールが組成可能。

・権利行使条件を設定しない。株価の下落や業績悪化により新株予約権が失効することがない。

民事信託で実現した旧式スキーム「一括交付タイプ」の提供を終了

　新株予約権の設計が、信託契約に定められた特定の時点に一括で新株予約権を行使して対価を得るというものだけだったので、原則として終了する。より柔軟な設計が可能な取り崩し交付タイプを提供。

参考

ＵＵＵＭ 株式会社

適時開示2022年06月14日

第三者割当による新株予約権の発行及び時価発行新株予約権信託の導入に関するお知らせ

https://www.uuum.co.jp/ir-news

信託法（定義）２条１項１２号、（受益者指定権等）８９条、第四章受益者等　第四節信託管理人等　第一款　信託管理人１２３条から１３０条、同法第９章限定責任信託の特例、信託業法限定責任信託登記規則（信託財産管理者等の登記）５条。

登記記録については、誤っているかもしれません。

新株予約権

第１回新株予約権 　 　新株予約権の数　１，５００個 　 　新株予約権の目的たる株式の種類及び数又はその算定方法 　　普通株式　１，５００株 　 　募集新株予約権の払込金額又はその算定方法 　　 　　新株予約権１個につき　１円 　 　新株予約権を行使することができる期間 　　 　　○○年○○月○○日まで（設立後２年経過後の任意の日） 　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年月日発行 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年月日登記

・新株予約権の公正価値評価に関する専門家報酬が不要。

企業会計基準第8号

ストック・オプション等に関する会計基準

平成17 年12 月27 日企業会計基準委員会

48. 公正な評価単価とは、一義的には、市場において形成されている取引価格であり（第2項(12)）、本来、ストック・オプションの公正な評価単価の算定についても、市場価格が観察できる限り、これによるべきものと考えられる。しかし、ストック・オプションに関しては、通常、市場価格が観察できないため、株式オプションの合理的な価格算定のために広く受け入れられている、株式オプション価格算定モデル等の算定技法を利用して公正な評価単価を見積ることとした。

「株式オプション価格算定モデル」とは、ストック・オプションの市場取引において、一定の能力を有する独立第三者間で自発的に形成されると考えられる合理的な価格を見積るためのモデルであり、市場関係者の間で広く受け入れられているものをいい、例えば、ブラック・ショールズ式や二項モデル等が考えられる。

ブラック・ショールズ式や二項モデルについては、式が難しく分かりませんでした。

参考

株式会社プルータス・コンサルティング

株価算定

クルーズ株式会社

予防的見地からの支援、紛争・裁判の事例

クルーズ株式会社

会社法第三章新株予約権　第二節新株予約権の発行　第四款募集新株予約権の発行をやめることの請求２４７条、（新株予約権発行の無効判決の効力）８４２条

企業会計基準第8 号「ストック・オプション等に関する会計基準」

平成17 年12 月27 日企業会計基準委員会

企業会計基準適用指針第11号「ストック・オプション等に関する会計基準の適用指針」平成17 年12 月27 日、改正平成18 年5 月31 日企業会計基準委員会

・設立時の株価ベースのオプションプールが組成可能ということは、設立時の株価で新株予約権の枠を作ることができる。沢山作っておくと、設立後に新株予約権の新規発行を考える必要が少なくなり、株価が上がっているときに行使すると、得する。オプションプールを活用しない場合は、廃止を選択することも可能。

会社法（新株予約権の内容）２３６条、（募集事項の決定）２３８条１項、（募集事項の決定の委任）２３９条１項、（株主に新株予約権の割当てを受ける権利を与える場合）２４１条。会社法施行規則（募集事項の通知を要しない場合）５３条、

・時価発行の１円ストックオプションを使うため、新株予約権の払込価額は株価と同額と設定され、権利行使価額は１円に設定される。

会社法（公開会社における募集事項の決定の特則）２４０条、（新株予約権の行使）２８０条、（新株予約権の行使に際しての払込み）２８１条、（株主となる時期等）第２８２条、会社計算規則（新株予約権の行使があった場合）１７条。商業登記法（添付書面の通則）４６条、（新株予約権の行使による変更の登記）５７条、（添付書面）、商業登記規則第61条第9項、（変更の登記）会社法９１５条３項１号

国税庁No.1543 税制非適格ストック・オプションに係る課税関係について

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1543.htm

・権利行使条件を設定しない。株価の下落や業績悪化により新株予約権が失効することがない。

（新株予約権の内容）会社法２３６条１項７号、２８７条、登録免許税法別表第一、二十四ヌ、ナ、二十八の二

登記記録については、誤っているかもしれません。

参考

【前編】生みの親が語る、信託型ストックオプションの誕生とウワサの真相

コタエル信託株式会社

代表取締役松田良成 弁護士

https://journal.nstock.com/article/kotaeru_trust_interview

【後編】信託型ストックオプションはもっと使いやすくなる！考案者が語る変化

コタエル信託株式会社

代表取締役松田良成 弁護士

https://journal.nstock.com/article/kotaeru_trust_interview_vol2

租税特別措置法（特定の取締役等が受ける新株予約権の行使による株式の取得に係る経済的利益の非課税等）第二十九条の二

平成14年8月28日法務省民商2037号通知、令和3年1月29日法務省民商10号通知、令和4年3月28日法務省民商第122号通知

BAMBOO INCUBATOR

ストックオプションってなに？ 〜税制適格型から信託型まで〜

公益社団法人日本不動産学会（共催：資産評価政策学会）

2022年12月10日（土）～12月11日（日）

明海大学浦安キャンパス（千葉県浦安市明海１丁目）、オンライン

日本不動産学会ワークショップ

「賃貸住宅管理業のあらたな展開」

シンポジウム

「ESG投資の広がりと不動産市場」

日本不動産学会・資産評価政策学会論文発表

日本不動産学会ワークショップ

「大学の地域貢献と不動産開発のハード・ソフト・ハート(その4) ―楽しい防災教育によるレジリエンス強化への貢献―」

日本不動産学会ワークショップ

「太陽光発電施設の立地と土地利用」

日本不動産学会ワークショップ

「賃貸住宅管理業のあらたな展開」

賃貸住宅管理業のあらたな展開、可能性、そのために必要な社会システムとは？

パネリスト：

矢吹周平 国土交通省住宅局 参事官（マンション・賃貸住宅担当）

中川雅之（日本大学教授）

池本洋一（SUUMO 編集長）

中城康彦（明海大学教授）

荻野政男（日本賃貸住宅管理協会常務理事）

寺井元一（株式会社まちづクリエイティブ代表取締役）

後藤大輝（暇と梅爺株式会社 代表取締役）

コーディネーター：

齊藤広子（横浜市立大学教授）

【趣旨】

　賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（2020 年 6 月公布、2020 年 12 月一部施行、2021 年 6 月全面施行、2022 年 6 月登録猶予期間満了。以下「賃貸管理業法」という。）ができ、管理会社の責務が規律された。フロービジネスと位置付けられる不動産流通は宅地建物取引業法（1952 年）の適用を受けて不動産取引の公正・円滑と利用者の保護が図られる一方、ストックビジネスである賃貸住宅管理には直接関連する規律がなく、誰でも自由な管理業を営むことが可能であったことから散見された社会的課題に対応することが新法の目的である。

　住宅不足を背景とする供給の重視や相続税対策の手段として利用するなど、新築後の管理に注目されにくい時期を経た現在、賃貸住宅およびその管理を取り巻く環境は大きく変化し、管理業には新法の規定にとどまらない新たな役割が期待されている。超高齢社会の安心居住の確保、地域の活性化、空き家問題、持続可能な社会の実現など、本テーマは日本不動産学会に解明が期待される広範な今日的な課題と深くかかわっている。

　WS では、まちを、人生を不動産を通じて、安心を与え、面白くする取り組みをしている事例の報告をまずいただく。これらの取組みを不動産管理業というのかという疑問もあるかもしれないし、本人たちも「不動産管理業？」と聞かれても、「NO」と答えるかもしれない。

　なぜならば、本人たちが実現しようとしているのは、不動産の貸し借りの仲介や管理ではなく、まちを魅力的にし、価値観や時間を共有するコミュニティ、暮らしを支えあう関係構築のきっかけづくり、仕事と生活のデザインの再構築、くらしの自立等である。その支援ツールとして賃貸住宅管理業がある。そもそも、賃貸住宅管理業はまちや地域、居住者の暮らしに大きくかかわっていた。

　新たな展開に注目しながら、賃貸住宅管理業に求められている本質を考え、管理業への期待とその可能性を、これからの国民の豊かな暮らしに寄与する賃貸住宅、そのための管理、管理業、それを実現するために求められる社会システムという視点から考えていきたい。

【プログラム】

１．趣旨説明 齊藤広子（横浜市立大学教授）

２．話題提供

 寺井元一（MAD City 代表取締役）

 後藤大輝（暇と梅爺株式会社 代表取締役）

 荻野政男（日本賃貸住宅管理協会常務理事）

３．ディスカッション （五十音順）

池本洋一（SUUMO 編集長）

荻野政男（日本賃貸住宅管理協会常務理事）

後藤大輝（暇と梅爺株式会社 代表取締役）

寺井元一（MAD City 代表取締役）

中川雅之（日本大学教授）

中城康彦（明海大学教授）

矢吹周平 国土交通省住宅局 参事官（マンション・賃貸住宅担当）

コーディネーター：齊藤広子（横浜市立大学教授）

分散型サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム

　不動産管理会社とまちづくりコンサルタント会社との高齢入居希望者に対する認識の違い。物件は、発信するより見つけてもらう。騒音などは最初に説明。不動産スタートアップは、撤退が難しい。借地権、借家権、所有権の違い。意欲のある借家人にチャンスがある法制に。

「廃校活用における需要の把握と事業者の選定－公的不動産活用のための民間活力の利用に関する研究－」

○上地聡子（明海大学）

　兼重賢太郎（明海大学）

　中城康彦（明海大学）

コメンテーター［中川雅之（日本大学）］

目的

・廃校活用の実体を分析し、民間活力を誘因しやすい不動産情報や条件設定の在り方を示す。分析対象は普通財産。行政財産に借地借家法は適用されない。

地方自治法

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=322AC0000000067

（契約の締結）

第二百三十四条　売買、貸借、請負その他の契約は、一般競争入札、指名競争入札、随意契約又はせり売りの方法により締結するものとする。

２　前項の指名競争入札、随意契約又はせり売りは、政令で定める場合に該当するときに限り、これによることができる。

（行政財産の管理及び処分）

第二百三十八条の四　行政財産は、次項から第四項までに定めるものを除くほか、これを貸し付け、交換し、売り払い、譲与し、出資の目的とし、若しくは信託し、又はこれに私権を設定することができない。

２　行政財産は、次に掲げる場合には、その用途又は目的を妨げない限度において、貸し付け、又は私権を設定することができる。

一　当該普通地方公共団体以外の者が行政財産である土地の上に政令で定める堅固な建物その他の土地に定着する工作物であつて当該行政財産である土地の供用の目的を効果的に達成することに資すると認められるものを所有し、又は所有しようとする場合（当該普通地方公共団体と一棟の建物を区分して所有する場合を除く。）において、その者（当該行政財産を管理する普通地方公共団体が当該行政財産の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。）に当該土地を貸し付けるとき。

二　普通地方公共団体が国、他の地方公共団体又は政令で定める法人と行政財産である土地の上に一棟の建物を区分して所有するためその者に当該土地を貸し付ける場合

三　普通地方公共団体が行政財産である土地及びその隣接地の上に当該普通地方公共団体以外の者と一棟の建物を区分して所有するためその者（当該建物のうち行政財産である部分を管理する普通地方公共団体が当該行政財産の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。）に当該土地を貸し付ける場合

四　行政財産のうち庁舎その他の建物及びその附帯施設並びにこれらの敷地（以下この号において「庁舎等」という。）についてその床面積又は敷地に余裕がある場合として政令で定める場合において、当該普通地方公共団体以外の者（当該庁舎等を管理する普通地方公共団体が当該庁舎等の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。）に当該余裕がある部分を貸し付けるとき（前三号に掲げる場合に該当する場合を除く。）。

五　行政財産である土地を国、他の地方公共団体又は政令で定める法人の経営する鉄道、道路その他政令で定める施設の用に供する場合において、その者のために当該土地に地上権を設定するとき。

六　行政財産である土地を国、他の地方公共団体又は政令で定める法人の使用する電線路その他政令で定める施設の用に供する場合において、その者のために当該土地に地役権を設定するとき。

３　前項第二号に掲げる場合において、当該行政財産である土地の貸付けを受けた者が当該土地の上に所有する一棟の建物の一部（以下この項及び次項において「特定施設」という。）を当該普通地方公共団体以外の者に譲渡しようとするときは、当該特定施設を譲り受けようとする者（当該行政財産を管理する普通地方公共団体が当該行政財産の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。）に当該土地を貸し付けることができる。

４　前項の規定は、同項（この項において準用する場合を含む。）の規定により行政財産である土地の貸付けを受けた者が当該特定施設を譲渡しようとする場合について準用する。

５　前三項の場合においては、次条第四項及び第五項の規定を準用する。

６　第一項の規定に違反する行為は、これを無効とする。

７　行政財産は、その用途又は目的を妨げない限度においてその使用を許可することができる。

８　前項の規定による許可を受けてする行政財産の使用については、借地借家法（平成三年法律第九十号）の規定は、これを適用しない。

９　第七項の規定により行政財産の使用を許可した場合において、公用若しくは公共用に供するため必要を生じたとき、又は許可の条件に違反する行為があると認めるときは、普通地方公共団体の長又は委員会は、その許可を取り消すことができる。

（普通財産の管理及び処分）

第二百三十八条の五　普通財産は、これを貸し付け、交換し、売り払い、譲与し、若しくは出資の目的とし、又はこれに私権を設定することができる。

２　普通財産である土地（その土地の定着物を含む。）は、当該普通地方公共団体を受益者として政令で定める信託の目的により、これを信託することができる。

３　普通財産のうち国債その他の政令で定める有価証券（以下この項において「国債等」という。）は、当該普通地方公共団体を受益者として、指定金融機関その他の確実な金融機関に国債等をその価額に相当する担保の提供を受けて貸し付ける方法により当該国債等を運用することを信託の目的とする場合に限り、信託することができる。

４　普通財産を貸し付けた場合において、その貸付期間中に国、地方公共団体その他公共団体において公用又は公共用に供するため必要を生じたときは、普通地方公共団体の長は、その契約を解除することができる。

５　前項の規定により契約を解除した場合においては、借受人は、これによつて生じた損失につきその補償を求めることができる。

６　普通地方公共団体の長が一定の用途並びにその用途に供しなければならない期日及び期間を指定して普通財産を貸し付けた場合において、借受人が指定された期日を経過してもなおこれをその用途に供せず、又はこれをその用途に供した後指定された期間内にその用途を廃止したときは、当該普通地方公共団体の長は、その契約を解除することができる。

７　第四項及び第五項の規定は貸付け以外の方法により普通財産を使用させる場合に、前項の規定は普通財産を売り払い、又は譲与する場合に準用する。

８　第四項から第六項までの規定は、普通財産である土地（その土地の定着物を含む。）を信託する場合に準用する。

９　第七項に定めるもののほか普通財産の売払いに関し必要な事項及び普通財産の交換に関し必要な事項は、政令でこれを定める。

サウンディング型市場調査

公募型プロポーザル募集要項

土地建物を一体として提示する例が少ない。建物は無償が多い。借地権発生を意識したものは少ない。

最終的にグラウンドの土地のみ対象、有料老人ホームの提案の事例。借りるより買った方がよい貸付け価格。

「証券市場における価格形成がJ-REITの不動産投資行動に及ぼす影響とインプリケーション」

○澤田孝士（久留米大学）

コメンテーター唐渡広志（富山大学）

上場REIT市場による不動産の価格発見機能と、機能が生じる原因

・情報効率性の差、不動産投資行動プロセス

インプライド・キャップレート

https://www.smtri.jp/market/jreit_caprate/#:~:text=%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%83%89%E3%83%BB%E3%82%AD%E3%83%A3%E3%83%83%E3%83%97%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%83%88%E3%81%AF,%E6%84%8F%E5%91%B3%E3%82%92%E3%82%82%E3%81%A4%E6%8C%87%E6%A8%99%E3%81%A7%E3%81%99%E3%80%82

「事務所の複合用途を考慮した最有効使用に基づく土地・建物の価格構成割合に関する研究」

○山越啓一郎（フリーランス）

　小松広明（明海大学）

コメンテーター［室田昌子（東京都市大学）

商業地の複合不動産における土地収益価格構成比を求める。

建物の使用用途によって、使用可能容積率が土地建物収益価格に与える影響が異なる。

事務所・共同住宅は減少関数。事務所・店舗は増加関数。

土地・建物収益価格－建物初期投資額

＝土地残余価格を大きくする。

平成26年11月1日から施行された「改正不動産鑑定評価基準」及び「改正価格等調査ガイドライン」に関する実務指針

https://www.fudousan-kanteishi.or.jp/houreiguideline/20141008_jitsumushishin/

「大学の地域貢献と不動産開発のハード・ソフト・ハート(その4) ―楽しい防災教育によるレジリエンス強化への貢献―」

代表者 吉竹弘行（千葉商科大学 人間社会学部）

パネリスト 小幡 晶子 (一般社団法人市川スポーツガーデン国府台マネージャー)

新谷 奈苗 (和洋女子大学看護学部教授)

篠崎 聖奈 (千葉商科大学人間社会学部3年)

西尾 淳 (千葉商科大学サービス創造学部教授)

吉竹 弘行 (千葉商科大学人間社会学部教授)

コーディネータ 榎戸 敬介 (千葉商科大学政策情報学部教授)

　千葉商科大学(以下「本学」)は2019年に、本学が市川キャンパス外に所有するメガ・ソーラーの活用と大学施設屋上への太陽光パネル設置や全学的な省エネ対応を図ることで、電気に関する自然エネルギー100%自立を達成した。その後、コロナ禍という特殊条件下ではない平常的活動状況での熱エネルギーも含めた自然エネルギー100%自立を目指した対応を図っている。

　本学では、こうしたSDGs活動と「高徳の実業人を育成する」という大学理念に対応する形で、4つの学長プロジェクトを進めており、このプロジェクトの1つに、最近の異常気象や大震災への対応能力向上を視野に入れた地域レジリエンス(回復力・しなやかさ)の強化に資する「安全・安心な都市・地域づくり」がある。

　この活動の一環として、本学では、公益社団法人日本不動産学会秋季全国大会で2017年以降、継続的にワークショップを開催してきた。きっかけは、学生食堂「University DINING」が2016年度の日本不動産学会業績賞を受賞したことである。不動産である大学施設のあり方として、単なるハードウェアの建設だけでなく、その活用であるソフトウェア、さらには、ハートウェア形成の一連の活動が評価された。とりわけ地域との交流が評価されたもので、これを、大学だけでなく大学周辺地域へと拡大し、新たな不動産開発のあり方を示そうと、活動を地域に展開してきた。

　ワークショップのテーマとしては、2017年には平常時に地域との交流活動拠点となっている「University DINING」を中心とした活動、2018年には本学が高台に立地し、教育機関・医療機関が集まるという地域特性を活かした「国府台コンソーシアム」による地域防災拠点としての活動、2019年にはガスも含めた自然エネルギー100%自立を目指す活動の一環としての、メガ・ハザード罹災時も視野にいれた地域貢献や国府台コンソーシアムのメンバーとのエネルギーグリッド化等を含めた活動としてきた。

　また2020年には、日本不動産学会 2020年度秋季全国大会を本学で開催したが、これら3年間の実績を踏まえ、「持続可能なまちづくりと不動産価値 －被災経験から学ぶ今後のあり方－」をテーマとした大会シンポジウムも開催し、防災機能を持つ地域の不動産価値評価も含めて、少子高齢社会の中でのメガ・ハザード対応のハードウェア、ソフトウェアの在り方についても討議を行うこともできた。 具体の防災計画等の実現には多様なステークホルダー間の連携協力が必要である。そこで、本学が呼びかけて、2017年に国府台地区の９教育機関と国立病院の10機関による国府台コンソーシアムを設立した。本学会において上記一連の活動を行ったことで、国府台コンソーシアムを活用した小学校から大学までの教育連携による地域安全・防災教育の波及効果と地域ブランド形成の可能性をもつ「住み続けられるまち国府台から、学びたいまち、住みたいまち国府台へ」という都市機能整備のキー・コンセプトを得ることができたといえる。 活動はさらに、国府台コンソーシアムだけでなく、既に連携協定を結んでいる市川市や江戸川区、地元の事業者や商工会等、そして、地元住民組織など多様な主体とも連携していく。これらを円滑に進めるため、2018年には、やはり本学が呼び掛けて市川市内の5大学が連携する「大学コンソーシアム市川」を設立した。同コンソーシアムは同時に、市川市商工会議所及び市川市と共に3者協定を結び、活動の輪を広げている。

　この「学びたいまち、住みたいまち」というコンセプトを達成していくためには、ハードウェア、ソフトウェアだけでなく、レジリエントな都市機能の整備において最も重要と考えられる防災能力の整備・向上を、まず、地域生活者が自らの問題としてとらえて参加や対応を継続し、推進していくといったハートウェアづくりが必須となる。

　このハートウェアづくりへ貢献するため、少子高齢社会の中でのメガ・ハザード発生の懸念が増している現況において、本学では下図に示すように、災害時に帰宅困難者となる学生等や、高齢者なども含む地域住民といった多様な生活者が楽しみながら防災活動への参加意欲を醸成し、実質的な防災能力を高めていくことができる「楽しい防災教育」を実施してきている。

　今回は、これらの活動に関与している関係者とともに、地域の生活者がレジリエントな地域を形成していくために行う活動に対して、教育機関がどのように貢献できるか、そのあり方について活発な討議ができる機会を提供したい。

【2018年度秋季全国大会（学術講演会）ワークショップ】 大学の地域貢献と不動産開発のハード，ソフト，ハート（その2）

https://cir.nii.ac.jp/crid/1390289155100142208

「太陽光発電施設の立地と土地利用」

長岡篤（千葉商科大学）

報告（五十音順）

・奥田進一（拓殖大学政経学部）

・木村嘉男（但馬米穀株式会社）

・倉科昭宏（小田原市 環境部 ゼロカーボン推進課）

・錦澤滋雄（東京工業大学環境・社会理工学院）

・森田紗世（環境省 大臣官房 環境影響評価課）

コーディネーター：長岡篤（千葉商科大学）

【趣旨】

　エネルギー問題、環境問題の解決策として、再生可能エネルギーの導入が進められている。特に太陽光発電施設は、2012年7月のFIT制度の導入により急速に増加し、2021年9月末現在、FIT認定により非住宅（10kW以上）で約67万件、約5,009万kWが導入されている。これらの太陽光発電施設は、林地や農地、市街地の空き地など様々な土地で増加している。また、農地に支柱を立てて上部空間に太陽光発電設備を設置する、営農型太陽光発電（ソーラーシェアリング）も、農地転用許可制度に係る取扱いが明確化されたことから、耕作放棄地などの活用を目指して導入が増加している。

　しかし、従来の土地利用では太陽光発電施設の立地を想定していなかったことから、森林伐採や周辺農地への影響、斜面地への設置などによる土砂災害発生の危険性、反射光による生活環境への影響、景観等への影響から地域住民との紛争が発生し、訴訟に発展した事例も増加している。そのため、自治体によっては条例やガイドラインなどの策定により、太陽光発電施設の立地を規制・誘導する取り組みが増加している。また、開発規模が30haを超すメガソーラーは、2021年4月に環境影響評価法の対象事業に追加され、50kW未満の低圧設備と呼ばれる小規模施設についても、2020年3月に環境省が環境配慮ガイドラインを作成し、周辺環境への配慮の取り組みが求められている。

　本ワークショップでは、太陽光発電施設の増加による現状の課題を踏まえ、地域の土地利用と整合し、かつ住民の合意を得るための今後の太陽光発電施設立地の方向性について、行政、法学と環境政策の研究者、事業者の立場から論じる。

ワークショップの流れは以下のとおりである。

1）趣旨説明：長岡篤（千葉商科大学）

2）報告

・太陽光発電施設の地域受容性：錦澤滋雄(東京工業大学）

・環境省の取り組み：森田紗世（環境省大臣官房環境影響評価課）

・太陽光発電施設などの再エネポテンシャルを活かす取組：倉科昭宏（小田原市環境部ゼロカーボン推進課）

・ソーラーシェアリングの取り組み：木村嘉男（但馬米穀株式会社）

・太陽光発電施設に関する訴訟の現状：奥田進一（拓殖大学）

3）パネルディスカッション

以下の論点について議論することを予定する。

論点1：太陽光発電施設の立地と土地利用との整合性はどこまでなら許容できるのか

論点2：地域住民の合意を得ながら太陽光発電施設を立地する方法

論点3：太陽光発電施設の立地が地域に貢献するための方策

太陽光発電産業ビジョン、自主ルール・ガイドライン・チェックリスト、安全関連情報

資料