家族信託・民事信託をするとき、不動産（農地を除きます。）がある場合は、登記が義務でしょうか。
信託契約を結び、委託者と受託者が所有権移転登記の申請をします。同時に受託者が１人で信託登記を申請するとします。
登記の効果は、
１、所有権の名義は受託者になっているけれど、これは信託財産ですよと他の人に証明できること
２、登記をすることによって信託財産の独立性を保ち、信託を機能させること
３、登記をみると分別して管理がされていることが公表されており、受託者、受益者に自覚を持ってもらうことです（信託法１４条、３４条）。
受託者として信託登記をすることは、法律で義務とされています所有権移転登記は義務でしょうか。信託法に義務とは書かれていません。
信託設定の流れからみると、委託者から所有権が移転して信託財産になる、という一連の流れ、または所有権の移転と同時に信託財産になる、と行為は１つだという感覚があります。
登記が「所有権信託登記」のように１つに出来れば良いのでしょうが、それが現在の技術上出来ないので、所有権移転の登記＋信託の登記の２つになっているのだと考えます（不動産登記法９８条）。
現に自己信託だと登記は１つで足ります。
以上から、信託の登記が義務付けられているので、その前提となる所有権移転登記も義務だと考えることができます。
義務だとしてもいつまでに、という期限はあるのでしょうか。法律に期限は書いてありません。例えば登記に必要な登録免許税が用意できないので、登録免許税が貯まってから登記する、ということは出来るでしょうか。
信託される金銭が登録免許税よりも多い場合には、登記の留保を認めることは難しいのではないかと考えられます。
そして信託される金銭が登録免許税よりも少ない場合の他、一般的にも登記の留保を認めるのは難しいのではないかと考えます。信託財産が独立していてこそ信託といえるからです。不動産については、登録免許税がもったいなければ、立て看板などで信託不動産です、と分けることも認められると良いのですが、現在のところ不動産については登記をしろ、となっています。
また、あえて信託登記をしないで、それぞれの不動産について、売却等の必要が生じたタイミングで所有権移転の登記＋信託の登記をして、あるいは信託契約を合意解除して信託の登記を経ずに売却する[1]という考えはどうでしょうか。委託者であり最初の受益者の人が、認知症になったら登記をして受託者が売却する、というような信託です。
そうであれば、信託契約の中で、売却等の必要が生じたタイミングで信託自体の効力を発生させることにすれば良いと考えます。
また認知症になったら、などの停止条件を付けると法人税課税になるので、売却の日程まで決まってから始期付きの信託契約を締結する、という方法もあると考えます。
[1] 宮田浩志『家族信託まるわかり読本』２０１７近代セールス社 Ｐ１２８～