国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」

国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000101.html

背景

近時、高齢者の単身世帯が増加している中、民間賃貸住宅等においては、相続人の有無や所在が明らかでない単身者が死亡した際の賃貸借契約の解除や居室内に残された動産(残置物)の処理への不安感から、高齢者の入居の申込みを賃貸人が拒否することがあります。

 このような不安感を払拭し、単身の高齢者の居住の安定確保を図る観点から、単身の高齢者が死亡した際に契約関係及び残置物を円滑に処理できるように、今般、国土交通省及び法務省において、賃借人と受任者との間で締結する賃貸借契約の解除及び残置物の処理を内容とした死後事務委任契約等に係る「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を策定しました。

 モデル契約条項は、その使用が法令で義務づけられているものではありませんが、モデル契約条項を利用することにより、合理的な死後事務委任契約等が締結され、ひいては、単身の高齢者の居住の安定確保が図られることを期待し、広く普及に努めています。

・参考 「残置物の処理等に関するモデル契約条項」

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001407753.pdf

今後、パブリックコメントなどを経て、改訂が繰り返されると思います。

第1 解除関係事務委任契約のモデル契約条項

第1条(本賃貸借契約の解除に係る代理権)

委任者は,受任者に対して,委任者を賃借人とする別紙賃貸借契約目録記載の賃貸借契約(以下「本賃貸借契約」という。)が終了するまでに賃借人である委任者が死亡したことを停止条件として,①本賃貸借契約を賃貸人との合意により解除する代理権及び②本賃貸借契約を解除する旨の賃貸人の意思表示を受領する代理権を授与する。

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 契約時にこの契約書を作成することが多くなるのかなと思います。連帯保証人などが書くことを求められるかもしれません。借りている人が亡くなった場合、賃貸住宅の契約は死後事務委任契約の受任者が、が借りている人の代理人として、貸主(アパートなどの所有者や管理業者)と解除。契約解除の際に使う名前は、「故【委任者の氏名】(相続人)代理人(賃貸借契約解除関係事務受任者)【受任者の氏名】」など。

 賃貸人、管理業者を受任者とすることは避けるべき(民法第90条や消費者契約法第10条)。「②本賃貸借契約を解除する旨の賃貸人の意思表示」は、故人が家賃の支払いを長期入院などで滞っていた場合など。

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第2条(受任者の義務)

受任者は,本賃貸借契約の終了に関する委任者(委任者の地位を承継したその相続人を含む。以下この条において同じ。)の意向が知れているときはその内容,本賃貸借契約の継続を希望する委任者が目的建物の使用を必要とする事情その他一切の事情を考慮して,委任者の利益のために,本契約に基づく委任事務を処理する義務を負う。

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 解説では、「子の○○が住みたいと言えば住まわせてあげてほしい。」意向がある場合、その意思を尊重するとありますが、最終的には貸主が決めることなので、子の○○(と親族)の資力が基準になると思います。この条項は必要なのかなと思いました。

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第3条(本契約の終了)

以下の各号に掲げる場合には,本契約は終了する。

① 本賃貸借契約が終了した場合

② 受任者が委任者の死亡を知った時から【6か月】が経過した場合

※【】内は,当事者が具体的な事案に即して合意の内容や必要事項等を記載することを予定したものである。以下【】及び●は同様の趣旨で用いる。

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解除事務委任契約を存続しても意味がない場合の列挙。

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(別紙)

賃 貸 借 契 約 目 録

下記賃貸人及び賃借人間の下記賃貸物件を目的物とする●年●月●日付け建物賃貸借契約

       記

賃 貸 人  【住所,氏名】

賃 借 人  【住所,氏名】

賃貸物件  【住所,部屋番号等】

第2 残置物関係事務委託契約のモデル契約条項

(第2の前注)

1 残置物関係事務委託契約は,賃貸借契約の存続中に賃借人が死亡した場合に,賃貸物件内に残された動産類(残置物)の廃棄や指定された送付先への送付等の事務を受任者に委託するものである。

2 残置物関係事務委託契約の受任者についても,解除関係事務委任契約と同様,

①賃借人の推定相続人のいずれか,②居住支援法人,居住支援を行う社会福祉法人又は賃貸物件を管理する管理業者のような第三者が考えられる。

 賃貸人自身を受任者にすることを避けるべきであること,管理業者は委任者である賃借人(の相続人)の利益のために誠実に対応することが求められることについては,解除関係事務委任契約と同様である。

 また,残置物関係事務委託契約においても委任者は賃借人であるから,賃借人がその意思に従って受任者を選ぶべきであることも,解除関係事務委任契約と同様である。

3 残置物関係事務委託契約についても,解除関係事務委任契約と同様,賃貸借契約においてこの契約が締結されたことの通知義務などは設けていない。実務運用としては,賃借人が残置物関係事務委託契約を締結した旨及び受任者の氏名・名称や連絡先などの必要事項を賃貸人に連絡し,賃貸人がこれを確認した上で賃貸借契約を締結するという運用がされることになると考えられる。

第1条(定義)

本契約において,次の各号に掲げる用語の意義は,当該各号に定めるところによる。

①「委任者」 【賃借人の氏名・名称】をいう。

②「受任者」 【受任者の氏名・名称】をいう。

③「非指定残置物」 委任者が死亡した時点で後記⑨の本物件内又はその敷地内に存した動産(金銭を除く。)であって,委任者が死亡した時点で所有しており,かつ,後記④の指定残置物に該当しないものをいう。

④「指定残置物」 委任者が死亡した時点で後記⑨の本物件内又はその敷地内に存した動産(金銭を除く。)であって,第4条第1項の規定に従い,委任者が廃棄してはならないものとして指定したものをいう。

⑤「指定残置物リスト」 委任者が廃棄してはならないものとして指定した物及びその取扱方法を記載した,別紙1のリストをいう。

⑥「委任者死亡時通知先」 【通知を希望する者の氏名・名称,住所等の連絡先】をいう。

⑦「本賃貸借契約」 賃貸人及び委任者の間の,別紙2賃貸借契約目録記載の賃貸借契約をいう(更新された場合は更新されたものを含む。)。

⑧「賃貸人」 【賃貸人の氏名・名称】をいう。

⑨「本物件」 本賃貸借契約の目的物である物件をいう。

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 非指定残置物、指定残置物ともに現金は除く、とされています。この場合通帳は預金債権なので除かれません。非指定残置物は、捨てても良いもの。指定残置物は、捨てないもの。

 解説より「委任者が死亡前に注文し,死亡後に本物件に届けられた荷物は,委任者の意思に基づいて本物件内に持ち込まれたものであり,委任者の死亡時期や配送事情等の偶然の事由により死亡前に届けられた場合と区別する合理的理由はないため,「死亡時に存した」という要件を満たすものと扱ってよいと考えられる。」「受任者は委任者としての地位を承継した相続人から委託を受けた者」なのでしょうか。委任者と契約を締結した者、だと思います。

 指定残置物には第三者の所有物(委任者の相続財産ではないもの)が含まれている。非指定残置物は、故委任者の所有していた物のみ。指定残置物リストに載っていないものは、原則として処分して良い。

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第2条(残置物処分に係る事務の委託)

  委任者は,受任者に対して,本賃貸借契約が終了するまでに委任者が死亡したことを停止条件として,次に掲げる事務を委託する。

① 第6条の規定に従い,非指定残置物を廃棄し,又は換価する事務

② 第7条の規定に従い,指定残置物を指定された送付先に送付し,換価し,又は廃棄する事務

③ 第8条の規定に従い,指定残置物又は非指定残置物の換価によって得た金銭及び本物件内に存した金銭を委任者の相続人に返還する事務

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 指定残置物又は非指定残置物の換価によって得た金銭及び本物件内に存した金銭を委任者の相続人に返還する、は結構厳しいなと思いました。廃棄や処分などには相当の労力がかかるため、専門業者に委託するとしても、他の相続人の同意なく、それなりの報酬は貰って良いのではないかと思います。

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第3条(受任者の義務)

受任者は,残置物の処理に関する委任者(委任者の地位を承継したその相続人を含む。以下この条において同じ。)の意向が知れているときはその内容,指定残置物及び非指定残置物の性質,価値及び保存状況その他一切の事情を考慮して,委任者の利益のために,本契約に基づく委任事務を処理する義務を負う。

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 解説より「たまたま指定残置物として指定されていなかった客観的価値のある動産について,複数の相続人が引取りを希望した場合には,そのいずれかに引き渡すのではなく,換価することが望ましいと考えられる。」・・・これは困る場面が想像出来るので、受任者にとっては助かるだろうなと思います。

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第4条(指定残置物の指定)

1 委任者は,次に掲げる方法により,指定残置物を指定するものとする。

① 指定残置物リストに掲載する方法

② 廃棄してはならない物であることを示す指標を貼付するなど,当該動産が指定残置物であることを示す適宜な措置を講ずる方法

2 指定残置物を指定するに当たっては,その物を特定し,かつ,その送付先の氏名又は名称,住所又は所在地を明らかにしなければならない。

3 本物件内に委任者以外の者が所有する物が存するに至ったときは,委任者は,第1項及び第2項の規定に従い,遅滞なく,これを指定残置物として指定しなければならない。

4 委任者が,本物件又はその敷地内に存する動産を遺贈し,特定財産承継遺言をし,又は委任者の死亡によって効力を生ずる贈与をしたときは,委任者は,第1項及び第2項の規定に従い,遅滞なく,その目的である動産を指定残置物として指定しなければならない。この場合において,委任者は,指定残置物の遺贈又は特定財産承継遺言について遺言執行者を指定し,又はその指定を第三者に委託したときは,その遺言執行者又は第三者をその指定残置物の送付先としなければならない。

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「廃棄してはならない物であることを示す指標を貼付するなど,当該動産が

指定残置物であることを示す適宜な措置を講ずる方法」は、指定残地物リストに対する例外規定だと考えられます。明認方法( 昭和36年5月4日最高裁判所第一小法廷判決)動産譲渡登記制度に似ているなと思いました。

http://www.moj.go.jp/MINJI/DOUSANTOUKI/seido.html

なお、間違って捨ててしまった場合の受任者の責任は、善意無重過失です。

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第5条(委任者死亡時通知先への通知)

1 受任者は,委任者の死亡を知ったときは,直ちに,委任者死亡時通知先に対し,委任者が死亡した旨及び受任者が委任者から第2条各号に掲げる事務を受託している旨を通知しなければならない。

2 受任者は,廃棄(第6条第2項の規定に基づくものを除く。),送付若しくは換価のため又は第9条第3項に基づいて本物件内又はその敷地内の動産を本物件から搬出しようとするときは,2週間前までに,委任者死亡時通知先に対してその旨を通知しなければならない。

3 委任者は,いつでも,受任者に対して書面又は電磁的記録により通知することにより,委任者死亡時通知先を変更することができる。この場合,委任者死亡時通知先の変更の効力は,当該通知が受任者に到達した時に生ずる。

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 1項の通知は電話と併用して、メッセージなどが良いんだろうなと思います。

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第6条(非指定残置物の取扱い)

1 受任者は,委任者の死亡から【3か月】が経過し,かつ,本賃貸借契約が終了したときは,非指定残置物(保管に適しないものを除く。)を廃棄するものとする。ただし,受任者は,換価することができる非指定残置物については,できるだけ,換価するように努めるものとする。

2 受任者は,委任者が死亡したときは,非指定残置物(保管に適しないものに限る。)を廃棄するものとする。

3 受任者は,廃棄若しくは換価のため又は第9条第3項に基づき非指定残置物を本物件から搬出する場合は,搬出するに当たって,第三者(賃貸人,本物件に係る管理会社又は本物件に係る仲介業者等を含む。)の立会いの下,非指定残置物の状況を確認・記録しなければならない。

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 解説では、「3か月を下回る期間を定めることは避けるべき」と一定の指標が示されています。逆にいうと、3カ月は家賃(敷金充当?)を払い続ける可能性が高い、という事になります。保管場所を確保するのは、難しい場面が出てくるのではないでしょうか。第三者(賃貸人,本物件に係る管理会社又は本物件に係る仲介業者等を含む。)の立会いは厳しいなというのが実感です。写真に撮っておくぐらいで充分だと思います。

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第7条(指定残置物の取扱い)

1 受任者は,本賃貸借契約が終了したときは,指定残置物を,指定された第三者に対して,受任者の選択する方法により,送付するものとする。ただし,指定された第三者の行方不明その他の理由により当該第三者に対して指定残置物を送付することが不可能又は困難である場合には,受任者が選択する者に売却する方法により当該指定残置物を換価することができ,当該指定残置物の性質その他の理由により換価が不可能又は困難である場合には,当該指定残置物を廃棄することができる。

2 第1項ただし書に基づく換価又は廃棄は,委任者の死亡から【3か月】が経過し,かつ,賃貸借契約が終了した後でなければ,することができない。

3 受任者は,送付,換価若しくは廃棄のため又は第9条第3項に基づき指定残置物を本物件から搬出する場合は,搬出するに当たって,第三者(賃貸人,本物件に係る管理会社又は本物件に係る仲介業者等を含む。)の立会いの下,指定残置物の状況を確認・記録しなければならない。

第8条(金銭の取扱い)

  受任者は,第6条第1項ただし書又は第7条第1項ただし書に基づいて指定残置物又は非指定残置物を換価したとき及び本物件内に金銭があったときは,第2条第1号及び第2号に掲げる事務の終了後遅滞なく,換価によって得た金銭及び本物件内にあった金銭を委任者の相続人に返還するものとする。

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 (民法第646条第1項前段、同法第656条)

 相続人の1人に渡せば良い、と解説では読めます。その是非は措いて、指標が示されたことは良いことだと思います。

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第9条(受任者の権限)

1 受任者は,委任者の死亡後,第2条各号に掲げる事務を処理するため,本物件内に立ち入ることができる。

2 受任者は,第1項に基づいて本物件内に立ち入るために必要があるときは,賃貸人に協力を求めることができる。

3 受任者は,第2条各号に掲げる事務の処理に当たって,本物件内又はその敷地内の動産を本物件又はその敷地から搬出し,本物件又はその敷地以外の場所に保管することができる。

第10条(委任事務処理費用)

1 受任者は,本契約に基づく委任事務を処理するのに必要と認められる費用を支出したときは,委任者の相続人に対し,その費用及びその支出の日以後における利息の償還を請求することができる。

2 受任者は,指定残置物又は非指定残置物の換価を行った場合及び本物件内に金銭が存した場合にあっては,委任者の相続人に対し,換価によって得た額及び本物件内に存した金銭の合計額を第1項の費用及び利息に充当した上で残額を返還することができるものとする。

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 費用のみだと、受任者の負担が大きいと感じます。

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第11条(本契約の終了)

以下の各号に掲げる場合には,本契約は終了する。

① 本賃貸借契約が終了した時に委任者が死亡していない場合

② 受任者が委任者の死亡を知った時から【6か月】が経過するまでに本賃貸借契約が終了しなかった場合

(別紙1)

指 定 残 置 物 リ ス ト

1 指定残置物   【ピアノ(●●社製)】

  現在の所在場所 【居間】

  所有者     【委任者】

  送付先     【氏名,住所など】

  備考      【上記送付先に死因贈与したもの】

2 指定残置物   【金庫(●●社製)内にある一切の物】

  現在の所在場所 【居間】

  所有者     【委任者】

  送付先     【氏名,住所など】

  備考      【上記送付先に死因贈与したもの】

3 ・・・

(別紙2)

賃 貸 借 契 約 目 録

下記賃貸人及び賃借人間の下記賃貸物件を目的物とする●年●月●日付け建物賃貸借契約

       記

賃 貸 人  【住所,氏名】

賃 借 人  【住所,氏名】

賃貸物件  【住所,部屋番号等】

第3 賃貸借契約におけるモデル契約条項

第1条(残置物の処理に関する契約が解除された場合の措置)

1 別紙契約目録記載1の委任契約(以下「解除関係事務委任契約」という。)又は別紙契約目録記載2の準委任契約(以下「残置物関係事務委託契約」という。)が本契約の終了までに終了した場合には,賃借人は,速やかに,終了した解除関係事務委任契約又は残置物関係事務委託契約(以下この項において「終了した契約」という。)と同内容の契約を新たに締結するように努めるものとする。ただし,既に賃借人が終了した契約と同内容の契約を締結しているときは,この限りでない。

2 賃借人は,解除関係事務委任契約又は残置物関係事務委託契約のいずれかが終了した場合及びこれらと同内容の契約を新たに締結したときは,賃貸人に対してその旨を書面又は電磁的記録により通知しなければならない。

第2条(賃借人の死亡等の場合の通知義務)

1 賃貸人は,賃借人が死亡したことを知ったときは,速やかに,解除関係事務委任契約の受任者(これと同内容の契約が後に締結された場合にあっては,当該契約の受任者)に対し,その旨を書面又は電磁的記録により通知しなければならない。

2 賃貸人は,本契約が終了したときは,速やかに,残置物関係事務委託契約の受任者(これと同内容の契約が後に締結された場合にあっては,当該契約の受任者)に対し,その旨を書面又は電磁的記録により通知しなければならない。

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解除関係事務委任契約は委任契約

残置物関係事務委託契約は準委任契約

賃貸借契約時から、委任者が亡くなるまで、2つの契約について変更が多い委任者がいると思うのですが、受任者の事務は貸主への通知義務があるのか。文面を読む限りは義務がありそうですが、改めて負担が大きいなと思います。

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(別紙)

契 約 目 録

1 下記委任者及び受任者間の下記委任事務を内容とする●年●月●日付け委任契約

       記

委 任 者  【賃借人の住所,氏名】

受 任 者  【受任者の住所,氏名】

委任事務  【本契約が終了するまでに委任者が死亡した場合に,①本賃貸借契約を賃貸人との合意により解除する事務及び②本賃貸借契約を解除する旨の賃貸人の意思表示を受領する事務】

2 下記委任者及び受任者間の下記委任事務を内容とする●年●月●日付け準委任契約

       記

委 任 者  【賃借人の住所,氏名】

受 任 者  【受任者の住所,氏名】

委任事務  【本契約が終了するまでに委任者が死亡した場合に,本契約の目的物件内に残された動産を廃棄,送付又は換価し,本契約の目的物件内に存した金銭を委任者の相続人に返還する事務】