空き家対策小委員会第2回

第2回(2022年11月22日)

https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_akiyataisaku.html?fbclid=IwAR1MIWX61R1WphDzxEZkZr9lCMifLOhMbGeuI-gmzeMnRYrCCy4J6tg0guk

資料2前橋市

資料3

〇空き家の流通を的確・迅速に促進できるよう、所有者の委任状なしに、当該業務に従事する宅地建物取引士証の提示により、固定資産税評価証明書の発行や納税義務者の情報を開示できるようにすること。又は、固定資産税窓口で宅建業者が確認できるようにする等、所有者情報が確認できる制度を創設すること。(近畿)

〇既存住宅流通の専門家である宅建業者が、放置されている空き家等の所有者情報を十分な調査を行った場合においても判明しない場合、かつ目的が空き家等の適正利用(売買・賃貸借等)である場合に限定して、宅建業者は宅建協会を通じて市町村に情報開示を請求することが出来るようにすること。(中国・四国)

〇宅建協会から市町村に請求し、市町村は請求があった場合、土地所有者(納税義務者等)に対して請求の内容を説明し承諾のあったものに限り協会に固定資産税の代表納付者情報の開示が出来るようにすること。(中国・四国)

資料6

【事例】

・相続人全員が相続放棄

・台風により屋根材とシャッターが損傷し、通学路や周囲に飛散するおそれ

■課題:相続人不存在の空き家への対応

・相続人不存在の空き家が増加

・市が把握した時点で、危険性が高い状態

・市で実施した略式代執行2件全てが、相続人全員による相続放棄

・相続放棄人への聴き取り

「放棄理由は疎遠、預貯金や債務は不明」

「自動的に国のものになると聞いた」

「迷惑かけるなら放棄しなかった」

■要望

1.相続財産管理人制度の義務化

相続放棄の要件に相続財産管理人の申立てを求められないか?

2.市への支援

・相続人全員による相続放棄がなされた情報を市に提供

・市が相続財産管理制度を活用する際の支援

(円滑な申立てを可能とする仕組み、事務手続きの簡素化、予納金免除等)

資料7

【ケース3】 成年後見人が所有者に代わり、不良住宅を除却

住宅はすべて木造

立山町の空き家対策に関する課題

(1) 空き家除却補助金

・適用件数の増加が財政を圧迫

・補助上限と除却インセティブ

(2) 略式代執行

・相続放棄の増加 による対象物件・除却費の自治体負担割合

(3 )公共事業による除却

・非木造の単価 上限

 地上の建物を解体すると、土地の固定資産税が上がる。ギリギリまで家屋を放置し、そのまま所有者も亡くなる、の様な空き家もある。 この辺り、更地にしても固定資産税を上げないという要望は、どうなのか?

 バランスの問題かなと思います。耐震基準を満たしていない建物の場合、除却(解体)する必要性と除却(解体)するメリットはどの程度あれば良いのか、あるいは所有者責任(民法717条)に委ねて良いのかの判断。

令和5年度税制改正大綱メモ

令和4年12月16日

自由民主党 公明党

https://www.jimin.jp/news/information/204848.html

金融・証券税制

 (4)エンジェル税制について、次の措置を講ずる。

1 特定中小会社が発行した株式の取得に要した金額の控除等及び特定中小会社が発行した株式に係る譲渡損失の繰越控除等について、次の措置を講ずる。

 イ中小企業等経営強化法施行規則の改正を前提に、居住者等が、特定株式(次に掲げる要件を満たすものに限る。)を払込みにより取得をした場合には、その取得をした特定株式の取得価額から控除する特定中小会社が発行した株式の取得に要した金額の控除等の適用を受けた金額から、その特定株式の取得に要した金額の合計額とその取得をした年分の一般株式等に係る譲渡所得等の金額及び上場株式等に係る譲渡所得等の金額の合計額(20億円を超える場合には、20億円)とのいずれか低い金額を控除するものとする。

 (イ)中小企業等経営強化法に規定する特定新規中小企業者に該当する株式会社により発行される株式又は内国法人のうち設立の日以後10年を経過していない中小企業者に該当するものその他一定の要件を満たすものにより発行される株式で投資事業有限責任組合契約に従って取得若しくは電子募集取扱業務により取得をされるものに該当すること。

 (ロ)当該株式を発行した株式会社(その設立の日以後の期間が5年未満のものに限る。)が、設立後の各事業年度の営業損益金額が零未満であり、かつ、当該各事業年度の売上高が零であること又は前事業年度の試験研究費その他中小企業等経営強化法施行令第3条第1項に規定する費用の合計額の出資金額に対する割合が100分の30を超えることその他の要件を満たすものであること。

 ロ適用対象となる特定新規中小企業者(上記イ(ロ)の要件を満たす株式会社に限る。)の特定の株主グループの有する株式の総数が発行済株式の総数の6分の5を超える会社でないこととの要件については、特定の株主グループの有する株式の総数が発行済株式の総数の20分の19を超える会社でないこととする。

 ハ適用対象となる特定新規中小企業者に該当する株式会社に係る確認手続において、次に掲げる書類については、都道府県知事へ提出する申請書への添付を要しないこととする。

 (イ)株式の発行を決議した株主総会の議事録の写し、取締役の決定があったことを証する書面又は取締役会の議事録の写し

 (ロ)個人が取得した株式の引受けの申込み又はその総数の引受けを行う契約を証する書面

2 新規中小会社が発行した株式を取得した場合の課税の特例について、次の措置を講ずる。

 イ適用対象となる特定新規中小企業者(上記①イ(ロ)の要件を満たす株式会社に限る。)の特定の株主グループの有する株式の総数が発行済株式の総数の6分の5を超える会社でないこととの要件については、特定の株主グループの有する株式の総数が発行済株式の総数の20分の19を超える会社でないこととする。

 ロ適用対象となる特定新規中小企業者に該当する株式会社に係る確認手続において、次に掲げる書類については、都道府県知事へ提出する申請書への添付を要しないこととする。

 (イ)設立の日における貸借対照表

 (ロ)税理士が署名した法人税の確定申告書に添付された別表一の写し及び事業等の概況に関する書類の写し

 (ハ)株式の発行を決議した株主総会の議事録の写し、取締役の決定があったことを証する書面又は取締役会の議事録の写し

 (ニ)個人が取得した株式の引受けの申込み又はその総数の引受けを行う契約を証する書面

 (5)特定の取締役等が受ける新株予約権の行使による株式の取得に係る経済的利益の非課税等(ストックオプション税制)について、適用対象となる新株予約権に係る契約の要件のうち当該新株予約権の行使はその付与決議の日後10年を経過する日までの間に行うこととの要件を、一定の株式会社が付与する新株予約権については、当該新株予約権の行使はその付与決議の日後15年を経過する日までの間に行うこととするほか、所要の措置を講ずる。

  (注)上記の「一定の株式会社」とは、設立の日以後の期間が5年未満の株式会社で、金融商品取引所に上場されている株式等の発行者である会社以外の会社であることその他の要件を満たすものをいう。

土地・住宅税制

 (3)空き家に係る譲渡所得の3、000万円特別控除の特例について、次の措置を講じた上、その適用期限を4年延長する。

1 本特例の適用対象となる相続人が相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋(当該相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないものに限る。)の一定の譲渡又は当該被相続人居住用家屋とともにする当該相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等(当該相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないものに限る。)の一定の譲渡をした場合において、当該被相続人居住用家屋が当該譲渡の時から当該譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に次に掲げる場合に該当することとなったときは、本特例を適用することができることとする。

 イ耐震基準に適合することとなった場合

 ロその全部の取壊し若しくは除却がされ、又はその全部が滅失をした場合

2 相続又は遺贈による被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした相続人の数が3人以上である場合における特別控除額を2、000万円とする。

 (注)上記の改正は、令和6年1月1日以後に行う被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について適用する。

 (4)低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円特別控除について、次の措置を講じた上、その適用期限を3年延長する。

1 適用対象となる低未利用土地等の譲渡後の利用要件に係る用途から、いわゆるコインパーキングを除外する。

2 次に掲げる区域内にある低未利用土地等を譲渡する場合における低未利用土地等の譲渡対価に係る要件を800万円以下(現行:500万円以下)に引き上げる。

 イ市街化区域又は区域区分に関する都市計画が定められていない都市計画区域(用途地域が定められている区域に限る。)

 ロ所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に規定する所有者不明土地対策計画を作成した市町村の区域

  (注)上記の改正は、令和5年1月1日以後に行う低未利用土地等の譲渡について適用する。

資産課税

 (1)相続時精算課税制度について、次の見直しを行う。

 1 相続時精算課税適用者が特定贈与者から贈与により取得した財産に係るその年分の贈与税については、現行の基礎控除とは別途、課税価格から基礎控除110万円を控除できることとするとともに、特定贈与者の死亡に係る相続税の課税価格に加算等をされる当該特定贈与者から贈与により取得した財産の価額は、上記の控除をした後の残額とする。

  (注)上記の改正は、令和6年1月1日以後に贈与により取得する財産に係る相続税又は贈与税について適用する。

 (2)相続開始前に贈与があった場合の相続税の課税価格への加算期間等について、次の見直しを行う。

1 相続又は遺贈により財産を取得した者が、当該相続の開始前7年以内(現行:3年以内)に当該相続に係る被相続人から贈与により財産を取得したことがある場合には、当該贈与により取得した財産の価額(当該財産のうち当該相続の開始前3年以内に贈与により取得した財産以外の財産については、当該財産の価額の合計額から100万円を控除した残額)を相続税の課税価格に加算することとする。

  (注)上記の改正は、令和6年1月1日以後に贈与により取得する財産に係る相続税について適用する。

租税特別措置法

 (3)土地売買による所有権の移転登記等に対する登録免許税の税率の軽減措置の適用期限を3年延長する。

 (4)住宅用家屋の所有権の保存登記に対する登録免許税の税率の軽減措置等の適用を受ける場合に登記の申請書に添付することとされている住宅用家屋証明書に係る市区町村の証明事務について、その証明の申請の際に住宅用家屋の審査に係る一定の書類の添付があった場合には、証明事務の一部を省略することができることとする。

(15)所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に規定する地域福利増進事業を実施する者が当該事業の用に供する一定の土地及び償却資産に係る固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置の適用期限を2年延長する。

 (29)建築物の耐震改修の促進に関する法律により耐震診断を義務付けられ、その結果が所管行政庁に報告された既存家屋(その報告に関する命令又は必要な耐震改修に関する指示の対象となったもの及び住宅を除く。)について、政府の補助を受けて、耐震基準に適合させるよう改修工事を行い、その旨を市町村に申告した場合に係る固定資産税の税額の減額措置の適用期限を3年延長する。

 (40)宅地建物取引業者が取得した既存住宅及び当該既存住宅の用に供する土地について、一定の増改築等を行った上、取得の日から2年以内に耐震基準適合要件を満たすもの等として個人に販売し、自己の居住の用に供された場合に係る不動産取得税の減額措置の適用期限を2年延長する。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

相続時積算課税 土地建物のみ、非上場株式なし。
租税特別措置法と相続税法
暦年贈与 受贈者の範囲がない。
極めて高い水準の所得に対する負担の適正化。
アピール?

空き家、3人、使いづらい。申告までに売主・買主問わず取り壊し。耐震構造を満たしていない家を残さないように。

不満を持っておく。立法趣旨。間違っていたら、記憶に定着するから良い。

電子取引(取引情報の授受を電磁的方式により行う取引をいう。以下同じ。)の取引情報に係る電磁的記録の保存制度
・・・調査時に探したい情報を探せるか。電子上でデータを突き合わせたいから作られた仕組み? 単体ではあまり意味がない?

常識感覚で違う改正は、少しずつ廃れていく傾向。

インボイス・・・登録、請求書に書くか後で確認するか、スターバックスの領収書、簡易課税制度利用の選択をする。提出時期。申告書に付記。大会社の子会社。
フリーランスの契約書、本体価格、塾、課税業者も非課税業者も税込み5,500円とする、と規定する。
オークション・・・出品者によって値段が変わる?マグロの競りは?個人タクシー・・・トヨタの社員は1万円までの限度を受けることが出来ない。

株式交付制度・・・6割持っている同族企業がM&Aするとき、兄弟間で株式を持っているとき、相続対策への対処。相続対策なら株式交換。株式交換だと株式買取請求がある。

源泉徴収・・・地方から国へ。一体化への宣言?。令和9年から。

沖縄地区土地政策推進連携協議会「改正所有者不明土地法説明会(士業団体向け)」

https://www.ogb.go.jp/kaiken/syoyuusha_humei_tochi_kyougikai/syoyuusha_humei_tochihou_setsumeikai?fbclid=IwAR0ML-qF4hBF-dGP7FYZPjluLtxJn5xdRcr5SWxCcPK3rQvTnJks4bBAj78

令和4年12月12日

(1)所有者不明土地法の改正概要について

<国土交通省不動産・建設経済局 土地政策課 高橋土地調整官>

(2)支援措置について

・所有者不明土地等対策事業費補助金について

・その他の支援措置について

<国土交通省不動産・建設経済局 土地政策課 武藤企画専門官>

(3)所有者不明土地の利用の円滑化のための制度について 30分

<国土交通省不動産・建設経済局 土地政策課 宮島企画係長>

(4)士業等の専門家による取組

<国土交通省不動産・建設経済局 土地政策課 高橋土地調整官>

(5)民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要について 20分

<法務省民事局 参事官室 担当官>

【資料一覧】

・議事次第

・資料1_所有者不明土地法の改正概要について

・資料2_支援措置について

・資料3_所有者不明土地の利用の円滑化のための制度について

・資料4_士業等の専門家による取組

・資料5_民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要

・参考1_地域福利増進事業ガイドライン

・参考2_所有者不明土地の管理の適正化のための措置に関するガイドライン

・参考3_所有者不明土地対策計画作成の手引き

・参考4_所有者不明土地利用円滑化等推進法人指定の手引き

https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo02_hh_000001_00049.html

所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法

・所有者不明土地対策計画の作成制度

市町村は、所有者不明土地の利用の円滑化や管理の適正化等を図るための施策に関する計画を作成可能

<補助制度>

 計画に基づき、所有者探索や利活用のための手法の検討等の取組を行う地方公共団体等に対し補助(補助率:地方公共団体1/2 推進法人等1/3)※併せて、地方公共団体負担分に対する特別交付税を措置(措置率最大:1/2)

・所有者不明土地対策協議会制度

市町村は、計画の作成等に関する協議を行うための協議会を設置可能

<主な構成員>

・所有者不明土地利用円滑化等推進法人

・地域福利増進事業等の実施予定者

・関係都道府県・国の関係行政機関

・宅地建物取引業者、司法書士・土地家屋調査士等の専門家、学識経験者等

所有者不明土地利用円滑化等推進法人の指定制度

 市町村長は、所有者不明土地や低未利用土地等の利活用に取り組む特定非営利活動法人や一般社団法人等を指定可能。公的信用力が付与されることにより、地域づくりの新たな担い手として、市町村の補完的な役割を期待

<主な業務>

・利活用希望者に対する情報提供・相談

・所有者に対する適正管理のための情報提供・相談

・低未利用土地等の利用促進のための事業の実施等

取組1:「特定非営利活動法人つるおかランド・バンク」(山形県)

・狭あい道路を拡幅することにより、宅地化を実現

取組2:「特定非営利活動法人かみのやまランドバンク」(山形県)

・空き地に住民と協働して芝生を貼り、広場を整備

所有者不明土地対策計画作成の手引き(概要)

計画記載事項(法第45条第2項)

(所有者不明土地対策計画)第四十五条

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=430AC0000000049_20221101_504AC0000000038

ポイント・記載が考えられる内容

基本的な方針(第1号)

 ・背景・目的、位置づけ、取組方針、対象地域・土地等を記載。

・所有者不明土地に限らず、低未利用土地や空き地条例に位置づけられた空き地も施策の対象とすることが可能。

地域福利増進事業を実施しようとする者に対する情報提供又は助言(第2号)

・地域福利増進事業の実施が促進されるよう、対策計画の周知や助言等の情報提供、国の補助金を活用した支援などについて記載。

確知所有者に対する情報提供又は助言(第3号)

・適切な管理を促すため、市町村による巡回の実施や相談体制の整備等について記載。

土地所有者等の効果的な探索(第4号)

・土地所有者等関連情報の内部利用や、地域福利増進事業等を実施しようとする者への提供手続について記載。

低未利用土地の適正な利用及び管理の促進(第5号)

・低未利用土地の利活用を促進する観点から、空き家・空き地バンク等によりマッチングを図る取組等について記載。

体制整備(第6号)

 ・所有者不明土地対策協議会の設立、所有者不明土地利用円滑化等推進法人の指定、庁内の体制整備等を記載。

・対策協議会に、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、宅地建物取引業者等の地域の専門家を加えることも効果的。

普及啓発(第7号)

 ・広報誌、マスコミ等の媒体を活用した広報活動、講演会、セミナー等の開催について記載。

その他必要な事項(第8号)

・施策の進捗等を踏まえつつ、必要に応じて、対策計画の見直しを行うことについて記載。

地域福利増進事業を実施しようとする者に対する情報提供又は助言(第2号)の記載例

【主な取組】

・所有者不明土地・低未利用土地の利活用に係る相談窓口の整備

・地域福利増進事業の制度や手続、支援措置等の周知

・地域福利増進事業を実施しようとする者に対する土地所有者関連情報の提供

・地域福利増進事業を実施する者に対する事業費の一部の助成

・○○地区(例:密集市街地)において、地域福利増進事業を活用し防災備蓄倉庫を整備

※まずは取組が具体化している事項を記載し、取組の進捗を踏まえつつ、必要に応じて計画の見直しをしていくことも可能

空家等対策計画を変更して所有者不明土地対策計画を兼ねることとすることも可能であり、作成例も掲載。

低未利用土地の適正な利用及び管理の促進(第5号)の記載例

【主な取組】

・空き家・空き地バンクの運営及び周知

推進法人の募集及び指定

推進法人の業務等

・地域の専門家(宅地建物取引業者、司法書士・土地家屋調査士等)、学識経験者等を構成員とし、空き地の利活用や流通に向けたマッチング、コーディネート、啓発活動などに取り組む法人

・自治会等の地縁団体を母体とし、住民自ら居住環境の改善のため空き地の管理・活用等に取り組む法人

・まちづくり、地域活性化、移住定住等の企画・運営の一環で、空き家・空き地の調査、情報発信、再生・活用事業に取り組む法人

推進法人の指定手続等

・募集方法は、市町村が定める。常時申請を受け付け、その都度審査する方法や、期限を定めて公募する方法等が考えられる。

・法人の活動目的・活動内容が制度の趣旨に合致しているか、業務を適正に行うための体制を備えているか等を審査するため、必要な書類の添付を求めることが考えられる。(定款、活動実績、業務計画書等

・審査基準は、市町村が定める。指定を受けようとする法人が、推進法人の業務を適正かつ確実に行えるかどうかを審査する。

≪審査基準の例≫

活動目的

・法第48条の業務を行う法人であること

(推進法人の業務)第四十八条

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=430AC0000000049_20221101_504AC0000000038

・所有者不明土地や低未利用土地の利用の円滑化等を活動目的としていること

活動実績

過去に、所有者不明土地や低未利用土地の利用の円滑化等に関する活動実績があること

組織形態・運営体制

・特定非営利活動法人、一般社団法人若しくは一般財団法人又は所有者不明土地の利用の円滑化等の推進を図る活動を行うことを目的とする会社であること

・当該市町村内で活動を行っていること

・推進法人の業務を適正かつ確実に行うために、必要な組織体制や人員体制を備えていること

・必要な経費を賄うことができる経済的基礎を有していること

・関係する行政機関や民間団体等とすでに連携して活動を行っていること、又は今後行うことができると認められること

支援措置について

施行者:地方公共団体、推進法人(※) 等

(※)市町村により指定された、低未利用土地の有効利用等に取り組む法人

所有者不明土地等対策事業費補助金(R4年度~)

〇補助対象:

「所有者不明土地対策計画」に基づく以下の取組

・土地に関する実態把握

・土地の所有者の探索や、土地の利活用のための手法等の検討

・土地の管理不全状態の解消門、塀等の工作物や樹木の除去等) 等

〇補助率

・地方公共団体が施行者の場合: 国1/2、地方公共団体1/2

・推進法人等が施行者の場合:国1/3、地方公共団体1/3、推進法人等1/3

 所有者不明土地・空き地等の実態把握は、「所有者不明土地対策計画」の作成前でも実施可能。登記簿等で所有者が分かる空き地等の利活用・処分の検討や、所有者探索の結果、所有者が判明した空き地等の利活用のために行う工作物等の除去も支援可能。

地方公共団体負担分について特別交付税を措置。

(措置率:地方公共団体負担分のうちの1/2(最大))

【対策に必要な調査】

補助対象外

 対策計画の策定に必要な実態把握調査

○ 所有者不明土地等対策計画の策定

○ 体制の整備

・空地に関するデータベースの整備

・所有者不明土地等に関する相談窓口の設置

・所有不明土地等対策協議会の設置・運営

・推進法人の指定・監督

【所有者不明土地等対策の事前対応】

● 所有者の探索

● 対策を講ずるべき土地の利活用等のための基礎調査

・コーディネート業務

・地域福利増進事業等における裁定手続

管理不全状態の解消

隣地等の取得促進

【所有者不明土地等対策の具体の取組】

● 所有者不明土地等の管理不全状態の解消

代執行費用を含む。ただし、地権者等からの費用回収が見込めないと判断したものに限る

● 行政代執行等に係る法務的手続

ただし、地権者等からの費用回収が見込めない場合に限る

● 所有者不明土地の取得促進

・隣地所有者等による所有者不明土地の取得促進(測量費、登記費用等)

Q1. 利活用・処分したい土地はあるが、どのような事業ができるかわからない。

A1. 事業の検討・調整に係る費用が補助。

 計画に位置付けられた対策を講ずべき土地(登記簿等で所有者が分かっている低未利用土地※を含む)の利活用・処分の検討や事業計画の作成、地域住民との調整に係る経費が補助の対象。

地域福利増進事業を実施しようとする場合は、その裁定申請に係る費用も補助の対象。

※低未利用土地…「居住の用、業務の用その他の用途に供されておらず、又はその利用の程度がその周辺の地域における同一の用途若しくはこれに類する用途に供されている土地の利用の程度に比し著しく劣っていると認められる土地」(土地基本法第13条第42項)で空き地のほか、老朽化した空き家も対象。

Q3-1. 利活用を行いたいが、工作物が残っており、撤去費用の負担が重い。

Q3-2. 周囲に悪影響を与えている土地があり、代執行を行いたいが、費用回収の見込みがない。

Q3-3. 市町村から、土地の管理不全状態を解消するよう行政指導を受けたが、お金がない。

A3. 管理不全の解消費用が補助。

 対策を講ずべき土地(所有者探索の結果、所有者が判明した低未利用土地も含む)を利活用する際の残置させた工作物の除去費用や、所有者不明土地法等(空き地等の適正管理を目的とする条例を含む)に基づき、市町村の代執行費用や、指導・勧告等を受けた所有者自身による管理不全状態の解消費用が補助の対象になります。

Q4. そもそも管内に所有者不明土地・空き地等の低未利用土地がどのくらいあるのかわかっていない。

A4. 所有者不明土地や低未利用土地の実態把握調査が可能

 所有者不明土地や低未利用土地の現況や登記簿上の記載事項についての調査費用が補助の対象となります。実態把握調査への補助は所有者不明土地対策計画作成前でも補助の対象となります。

  • 土地の所有者探索

●対象経費の例

・登記事項証明書・住民票の写し・戸籍謄本等の証明書発行手数料

・公的機関・親族等への書面送付に係る郵送料

・証明書請求や所有者訪問に係る交通費

・司法書士等への委託費

●補助金を活用した事業のイメージ

・公共事業実施予定地の所有者の探索

・苦情のあった管理不全土地へ行政指導を行うための所有者の探索

・市街地の空き地を利活用するための所有者の探索等

計画基礎調査費

●対象経費の例

 以下の取組に直接必要となる委託費、役務費、交通費、需用費、謝金、使用料、賃金(アルバイト等の人件費)

土地の売却・賃貸・使用権設定等の方針検討

・土地の整形化・集約化、私道整備等の事業計画検討

・地域福利増進事業の裁定申請書作成、補償金見積書作成等

土地の管理不全状態解消

地域福利増進事業実施のための工作物等の除去

対象経費の例

・地域福利増進事業実施のための工作物等(「工作物や樹木等」をいう。以下同じ。)の除去費用

所有者不明土地を地域福利増進事業以外で活用する場合の工作物等の除去

対象経費の例

・所有者不明土地が地域福利増進事業以外で活用される場合の工作物等の除去費用

財産管理制度を利用して所有者不明土地を取得し、商業ビルの建築等を行う際に、当該土地に存する塀及び建築物の基礎を除去

・低未利用土地を公益的目的で活用する場合の工作物等の除去

 所有者不明土地と思われる土地で、地域福利増進事業により防災広場を整備しようとしていたところ、所有者が判明したため、相対取引で土地を取得し、地域住民が利用できる農園を整備することとした。整備にあたり、当該土地に繁茂していた樹木を伐採

対象経費の例

・所有者探索によって所有者が判明した低未利用土地で、公益的目的(地域住民等の共同の福利又は利便の増進に資する取組)のために10年以上活用される場合の工作物等の除去費用

所有者不明土地の取得促進

●対象事業: 所有者不明土地の処分に係る法務的手続、測量及び調査、権利調整

●施行者: 市町村等・民間事業者等

●対象経費の例

所有者不明土地の売却等のために必要となる以下の費用

・不在者財産管理人等の選任手続費用

・境界確定費用

・所有権以外の権利の抹消に係る手続費用

・登記費用

・司法書士等への委託費用

●補助金を活用した事業のイメージ

・所有者不明土地の利活用・処分方法についてコーディネートを行った結果、境界が確定し、整形された土地であれば隣地所有者による取得の意向があることが判明した。そこで、境界確定及び分筆を行った後、財産管理人を立てて隣地所有者へ売却した。

推進法人を活用した所有者不明土地対策の促進

推進法人に指定されていない地縁団体等への支援

・法人化するために必要な事業計画・資金計画の作成にあたっての有識者の派遣による助言

・推進法人の指定を受けるために実施する「地域福利増進事業」の実行可能性を把握するための社会実験等

低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置

国税庁 No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3226.htm

地域福利増進事業の対象事業(購買施設等・災害対策施設)

購買施設には、例えば、地域の物産を販売する直売所、衣料品小売店、コンビニエンスストア、食品スーパーマーケット、総合スーパーマーケット、家電販売店、ドラッグストア、書店が該当。

教養文化施設には、例えば、歴史・芸術・自然科学等に関する資料・作品の展示施設、植物園、劇場、文化紹介施設、体験学習施設が該当。

購買施設・教養文化施設は、「周辺の地域において同種の施設が著しく不足している」場合又は災害発生市町村(発生後3年以内)の場合に限られる。

• 「周辺の地域において同種の施設が著しく不足している」かどうかは、例えば、徒歩で来訪することが通常想定される施設(例:コンビニエンスストア、食品スーパーマーケット)については半径500m、車で来訪することが通常想定される施設(例:総合スーパーマーケット)については半径5kmに同種の施設が存在しないことなどが目安。

• ただし、地理的条件や交通条件、既存の同種施設の営業日数・営業時間、規模等を踏まえて判断することが可能。

20年の土地等使用権の取得が可能な事業(令和4年改正)

20年の土地等使用権の取得が可能な事業は、次に掲げるもの。【法第13条第3項・政令第10条】

・次のいずれかの事業で、かつ、同種の施設がその周辺の地域において不足している場合

1 路外駐車場その他一般交通の用に供する施設の整備に関する事業

(法第2条第3項第1号の事業のうち道路法上の道路の整備を除いたもの)

2 公園、緑地、広場又は運動場の整備に関する事業(法第2条第3項第6号の事業)

・次のいずれかの事業(不足要件なし)

3 購買施設・教養文化施設の整備に関する事業(法第2条第3項第8号の事業)

4 災害対策施設(備蓄倉庫、非常用電気等供給施設、貯水槽)の整備に関する事業(法第2条第3項第9号の事業)

5 再生可能エネルギー発電設備の整備に関する事業(法第2条第3項第10号の事業)

ただし、上記に該当していても、所有者不明土地を一時的に利用する事業については10年のみ。【政令第10条】

(所有者不明土地を一時的に利用する事業の例)

・本体の工事をするに当たり工事期間中に一時的に使用するための施設(仮設施設)を整備する事業

・大規模イベント開催など一時的な需要の高まりに応じて駐車場や広場等を整備する事業

・仮設住宅の居住者のために一時的に購買施設を整備する事業

自治体が利用する場合は、改正所有者不明土地法よりも民法の新制度を使った方が所有者探索の範囲は狭まる可能性。

相続土地国庫帰属制度については、相続人は自分の相続分さえあれば、その他の相続人や共有者らからその持分をどのような方法で取得しても国庫帰属の承認申請要件を失うことはないよう。所在不明等共有者や非協力的な相続人がいるなどして共同申請が難しい場合、まずは自分に集約で問題なさそう。

2022年度秋季全国大会(第38回学術講演会)メモ

公益社団法人日本不動産学会(共催:資産評価政策学会)

2022年12月10日(土)~12月11日(日)

明海大学浦安キャンパス(千葉県浦安市明海1丁目)、オンライン

日本不動産学会ワークショップ

「賃貸住宅管理業のあらたな展開」

シンポジウム

「ESG投資の広がりと不動産市場」

日本不動産学会・資産評価政策学会論文発表

日本不動産学会ワークショップ

「大学の地域貢献と不動産開発のハード・ソフト・ハート(その4) ―楽しい防災教育によるレジリエンス強化への貢献―」

日本不動産学会ワークショップ

「太陽光発電施設の立地と土地利用」

日本不動産学会ワークショップ

「賃貸住宅管理業のあらたな展開」

賃貸住宅管理業のあらたな展開、可能性、そのために必要な社会システムとは?

パネリスト:

矢吹周平 国土交通省住宅局 参事官(マンション・賃貸住宅担当)

中川雅之(日本大学教授)

池本洋一(SUUMO 編集長)

中城康彦(明海大学教授)

荻野政男(日本賃貸住宅管理協会常務理事)

寺井元一(株式会社まちづクリエイティブ代表取締役)

後藤大輝(暇と梅爺株式会社 代表取締役)

コーディネーター:

齊藤広子(横浜市立大学教授)

【趣旨】

 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(2020 年 6 月公布、2020 年 12 月一部施行、2021 年 6 月全面施行、2022 年 6 月登録猶予期間満了。以下「賃貸管理業法」という。)ができ、管理会社の責務が規律された。フロービジネスと位置付けられる不動産流通は宅地建物取引業法(1952 年)の適用を受けて不動産取引の公正・円滑と利用者の保護が図られる一方、ストックビジネスである賃貸住宅管理には直接関連する規律がなく、誰でも自由な管理業を営むことが可能であったことから散見された社会的課題に対応することが新法の目的である。

 住宅不足を背景とする供給の重視や相続税対策の手段として利用するなど、新築後の管理に注目されにくい時期を経た現在、賃貸住宅およびその管理を取り巻く環境は大きく変化し、管理業には新法の規定にとどまらない新たな役割が期待されている。超高齢社会の安心居住の確保、地域の活性化、空き家問題、持続可能な社会の実現など、本テーマは日本不動産学会に解明が期待される広範な今日的な課題と深くかかわっている。

 WS では、まちを、人生を不動産を通じて、安心を与え、面白くする取り組みをしている事例の報告をまずいただく。これらの取組みを不動産管理業というのかという疑問もあるかもしれないし、本人たちも「不動産管理業?」と聞かれても、「NO」と答えるかもしれない。

 なぜならば、本人たちが実現しようとしているのは、不動産の貸し借りの仲介や管理ではなく、まちを魅力的にし、価値観や時間を共有するコミュニティ、暮らしを支えあう関係構築のきっかけづくり、仕事と生活のデザインの再構築、くらしの自立等である。その支援ツールとして賃貸住宅管理業がある。そもそも、賃貸住宅管理業はまちや地域、居住者の暮らしに大きくかかわっていた。

 新たな展開に注目しながら、賃貸住宅管理業に求められている本質を考え、管理業への期待とその可能性を、これからの国民の豊かな暮らしに寄与する賃貸住宅、そのための管理、管理業、それを実現するために求められる社会システムという視点から考えていきたい。

【プログラム】

1.趣旨説明 齊藤広子(横浜市立大学教授)

2.話題提供

 寺井元一(MAD City 代表取締役)

 後藤大輝(暇と梅爺株式会社 代表取締役)

 荻野政男(日本賃貸住宅管理協会常務理事)

3.ディスカッション (五十音順)

池本洋一(SUUMO 編集長)

荻野政男(日本賃貸住宅管理協会常務理事)

後藤大輝(暇と梅爺株式会社 代表取締役)

寺井元一(MAD City 代表取締役)

中川雅之(日本大学教授)

中城康彦(明海大学教授)

矢吹周平 国土交通省住宅局 参事官(マンション・賃貸住宅担当)

コーディネーター:齊藤広子(横浜市立大学教授)

分散型サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム

 不動産管理会社とまちづくりコンサルタント会社との高齢入居希望者に対する認識の違い。物件は、発信するより見つけてもらう。騒音などは最初に説明。不動産スタートアップは、撤退が難しい。借地権、借家権、所有権の違い。意欲のある借家人にチャンスがある法制に。

「廃校活用における需要の把握と事業者の選定-公的不動産活用のための民間活力の利用に関する研究-」

○上地聡子(明海大学)

 兼重賢太郎(明海大学)

 中城康彦(明海大学)

コメンテーター[中川雅之(日本大学)]

目的

・廃校活用の実体を分析し、民間活力を誘因しやすい不動産情報や条件設定の在り方を示す。分析対象は普通財産。行政財産に借地借家法は適用されない。

地方自治法

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=322AC0000000067

(契約の締結)

第二百三十四条 売買、貸借、請負その他の契約は、一般競争入札、指名競争入札、随意契約又はせり売りの方法により締結するものとする。

2 前項の指名競争入札、随意契約又はせり売りは、政令で定める場合に該当するときに限り、これによることができる。

(行政財産の管理及び処分)

第二百三十八条の四 行政財産は、次項から第四項までに定めるものを除くほか、これを貸し付け、交換し、売り払い、譲与し、出資の目的とし、若しくは信託し、又はこれに私権を設定することができない。

2 行政財産は、次に掲げる場合には、その用途又は目的を妨げない限度において、貸し付け、又は私権を設定することができる。

一 当該普通地方公共団体以外の者が行政財産である土地の上に政令で定める堅固な建物その他の土地に定着する工作物であつて当該行政財産である土地の供用の目的を効果的に達成することに資すると認められるものを所有し、又は所有しようとする場合(当該普通地方公共団体と一棟の建物を区分して所有する場合を除く。)において、その者(当該行政財産を管理する普通地方公共団体が当該行政財産の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。)に当該土地を貸し付けるとき。

二 普通地方公共団体が国、他の地方公共団体又は政令で定める法人と行政財産である土地の上に一棟の建物を区分して所有するためその者に当該土地を貸し付ける場合

三 普通地方公共団体が行政財産である土地及びその隣接地の上に当該普通地方公共団体以外の者と一棟の建物を区分して所有するためその者(当該建物のうち行政財産である部分を管理する普通地方公共団体が当該行政財産の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。)に当該土地を貸し付ける場合

四 行政財産のうち庁舎その他の建物及びその附帯施設並びにこれらの敷地(以下この号において「庁舎等」という。)についてその床面積又は敷地に余裕がある場合として政令で定める場合において、当該普通地方公共団体以外の者(当該庁舎等を管理する普通地方公共団体が当該庁舎等の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。)に当該余裕がある部分を貸し付けるとき(前三号に掲げる場合に該当する場合を除く。)。

五 行政財産である土地を国、他の地方公共団体又は政令で定める法人の経営する鉄道、道路その他政令で定める施設の用に供する場合において、その者のために当該土地に地上権を設定するとき。

六 行政財産である土地を国、他の地方公共団体又は政令で定める法人の使用する電線路その他政令で定める施設の用に供する場合において、その者のために当該土地に地役権を設定するとき。

3 前項第二号に掲げる場合において、当該行政財産である土地の貸付けを受けた者が当該土地の上に所有する一棟の建物の一部(以下この項及び次項において「特定施設」という。)を当該普通地方公共団体以外の者に譲渡しようとするときは、当該特定施設を譲り受けようとする者(当該行政財産を管理する普通地方公共団体が当該行政財産の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。)に当該土地を貸し付けることができる。

4 前項の規定は、同項(この項において準用する場合を含む。)の規定により行政財産である土地の貸付けを受けた者が当該特定施設を譲渡しようとする場合について準用する。

5 前三項の場合においては、次条第四項及び第五項の規定を準用する。

6 第一項の規定に違反する行為は、これを無効とする。

7 行政財産は、その用途又は目的を妨げない限度においてその使用を許可することができる。

8 前項の規定による許可を受けてする行政財産の使用については、借地借家法(平成三年法律第九十号)の規定は、これを適用しない。

9 第七項の規定により行政財産の使用を許可した場合において、公用若しくは公共用に供するため必要を生じたとき、又は許可の条件に違反する行為があると認めるときは、普通地方公共団体の長又は委員会は、その許可を取り消すことができる。

(普通財産の管理及び処分)

第二百三十八条の五 普通財産は、これを貸し付け、交換し、売り払い、譲与し、若しくは出資の目的とし、又はこれに私権を設定することができる。

2 普通財産である土地(その土地の定着物を含む。)は、当該普通地方公共団体を受益者として政令で定める信託の目的により、これを信託することができる。

3 普通財産のうち国債その他の政令で定める有価証券(以下この項において「国債等」という。)は、当該普通地方公共団体を受益者として、指定金融機関その他の確実な金融機関に国債等をその価額に相当する担保の提供を受けて貸し付ける方法により当該国債等を運用することを信託の目的とする場合に限り、信託することができる。

4 普通財産を貸し付けた場合において、その貸付期間中に国、地方公共団体その他公共団体において公用又は公共用に供するため必要を生じたときは、普通地方公共団体の長は、その契約を解除することができる。

5 前項の規定により契約を解除した場合においては、借受人は、これによつて生じた損失につきその補償を求めることができる。

6 普通地方公共団体の長が一定の用途並びにその用途に供しなければならない期日及び期間を指定して普通財産を貸し付けた場合において、借受人が指定された期日を経過してもなおこれをその用途に供せず、又はこれをその用途に供した後指定された期間内にその用途を廃止したときは、当該普通地方公共団体の長は、その契約を解除することができる。

7 第四項及び第五項の規定は貸付け以外の方法により普通財産を使用させる場合に、前項の規定は普通財産を売り払い、又は譲与する場合に準用する。

8 第四項から第六項までの規定は、普通財産である土地(その土地の定着物を含む。)を信託する場合に準用する。

9 第七項に定めるもののほか普通財産の売払いに関し必要な事項及び普通財産の交換に関し必要な事項は、政令でこれを定める。

サウンディング型市場調査

公募型プロポーザル募集要項

土地建物を一体として提示する例が少ない。建物は無償が多い。借地権発生を意識したものは少ない。

最終的にグラウンドの土地のみ対象、有料老人ホームの提案の事例。借りるより買った方がよい貸付け価格。

「証券市場における価格形成がJ-REITの不動産投資行動に及ぼす影響とインプリケーション」

○澤田孝士(久留米大学)

コメンテーター唐渡広志(富山大学)

上場REIT市場による不動産の価格発見機能と、機能が生じる原因

・情報効率性の差、不動産投資行動プロセス

インプライド・キャップレート

https://www.smtri.jp/market/jreit_caprate/#:~:text=%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%83%89%E3%83%BB%E3%82%AD%E3%83%A3%E3%83%83%E3%83%97%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%83%88%E3%81%AF,%E6%84%8F%E5%91%B3%E3%82%92%E3%82%82%E3%81%A4%E6%8C%87%E6%A8%99%E3%81%A7%E3%81%99%E3%80%82

「事務所の複合用途を考慮した最有効使用に基づく土地・建物の価格構成割合に関する研究」

○山越啓一郎(フリーランス)

 小松広明(明海大学)

コメンテーター[室田昌子(東京都市大学)

商業地の複合不動産における土地収益価格構成比を求める。

建物の使用用途によって、使用可能容積率が土地建物収益価格に与える影響が異なる。

事務所・共同住宅は減少関数。事務所・店舗は増加関数。

土地・建物収益価格-建物初期投資額

=土地残余価格を大きくする。

平成26年11月1日から施行された「改正不動産鑑定評価基準」及び「改正価格等調査ガイドライン」に関する実務指針

https://www.fudousan-kanteishi.or.jp/houreiguideline/20141008_jitsumushishin/

「大学の地域貢献と不動産開発のハード・ソフト・ハート(その4) ―楽しい防災教育によるレジリエンス強化への貢献―」

代表者 吉竹弘行(千葉商科大学 人間社会学部)

パネリスト 小幡 晶子 (一般社団法人市川スポーツガーデン国府台マネージャー)

新谷 奈苗 (和洋女子大学看護学部教授)

篠崎 聖奈 (千葉商科大学人間社会学部3年)

西尾 淳 (千葉商科大学サービス創造学部教授)

吉竹 弘行 (千葉商科大学人間社会学部教授)

コーディネータ 榎戸 敬介 (千葉商科大学政策情報学部教授)

 千葉商科大学(以下「本学」)は2019年に、本学が市川キャンパス外に所有するメガ・ソーラーの活用と大学施設屋上への太陽光パネル設置や全学的な省エネ対応を図ることで、電気に関する自然エネルギー100%自立を達成した。その後、コロナ禍という特殊条件下ではない平常的活動状況での熱エネルギーも含めた自然エネルギー100%自立を目指した対応を図っている。

 本学では、こうしたSDGs活動と「高徳の実業人を育成する」という大学理念に対応する形で、4つの学長プロジェクトを進めており、このプロジェクトの1つに、最近の異常気象や大震災への対応能力向上を視野に入れた地域レジリエンス(回復力・しなやかさ)の強化に資する「安全・安心な都市・地域づくり」がある。

 この活動の一環として、本学では、公益社団法人日本不動産学会秋季全国大会で2017年以降、継続的にワークショップを開催してきた。きっかけは、学生食堂「University DINING」が2016年度の日本不動産学会業績賞を受賞したことである。不動産である大学施設のあり方として、単なるハードウェアの建設だけでなく、その活用であるソフトウェア、さらには、ハートウェア形成の一連の活動が評価された。とりわけ地域との交流が評価されたもので、これを、大学だけでなく大学周辺地域へと拡大し、新たな不動産開発のあり方を示そうと、活動を地域に展開してきた。

 ワークショップのテーマとしては、2017年には平常時に地域との交流活動拠点となっている「University DINING」を中心とした活動、2018年には本学が高台に立地し、教育機関・医療機関が集まるという地域特性を活かした「国府台コンソーシアム」による地域防災拠点としての活動、2019年にはガスも含めた自然エネルギー100%自立を目指す活動の一環としての、メガ・ハザード罹災時も視野にいれた地域貢献や国府台コンソーシアムのメンバーとのエネルギーグリッド化等を含めた活動としてきた。

 また2020年には、日本不動産学会 2020年度秋季全国大会を本学で開催したが、これら3年間の実績を踏まえ、「持続可能なまちづくりと不動産価値 -被災経験から学ぶ今後のあり方-」をテーマとした大会シンポジウムも開催し、防災機能を持つ地域の不動産価値評価も含めて、少子高齢社会の中でのメガ・ハザード対応のハードウェア、ソフトウェアの在り方についても討議を行うこともできた。 具体の防災計画等の実現には多様なステークホルダー間の連携協力が必要である。そこで、本学が呼びかけて、2017年に国府台地区の9教育機関と国立病院の10機関による国府台コンソーシアムを設立した。本学会において上記一連の活動を行ったことで、国府台コンソーシアムを活用した小学校から大学までの教育連携による地域安全・防災教育の波及効果と地域ブランド形成の可能性をもつ「住み続けられるまち国府台から、学びたいまち、住みたいまち国府台へ」という都市機能整備のキー・コンセプトを得ることができたといえる。 活動はさらに、国府台コンソーシアムだけでなく、既に連携協定を結んでいる市川市や江戸川区、地元の事業者や商工会等、そして、地元住民組織など多様な主体とも連携していく。これらを円滑に進めるため、2018年には、やはり本学が呼び掛けて市川市内の5大学が連携する「大学コンソーシアム市川」を設立した。同コンソーシアムは同時に、市川市商工会議所及び市川市と共に3者協定を結び、活動の輪を広げている。

 この「学びたいまち、住みたいまち」というコンセプトを達成していくためには、ハードウェア、ソフトウェアだけでなく、レジリエントな都市機能の整備において最も重要と考えられる防災能力の整備・向上を、まず、地域生活者が自らの問題としてとらえて参加や対応を継続し、推進していくといったハートウェアづくりが必須となる。

 このハートウェアづくりへ貢献するため、少子高齢社会の中でのメガ・ハザード発生の懸念が増している現況において、本学では下図に示すように、災害時に帰宅困難者となる学生等や、高齢者なども含む地域住民といった多様な生活者が楽しみながら防災活動への参加意欲を醸成し、実質的な防災能力を高めていくことができる「楽しい防災教育」を実施してきている。

 今回は、これらの活動に関与している関係者とともに、地域の生活者がレジリエントな地域を形成していくために行う活動に対して、教育機関がどのように貢献できるか、そのあり方について活発な討議ができる機会を提供したい。

【2018年度秋季全国大会(学術講演会)ワークショップ】 大学の地域貢献と不動産開発のハード,ソフト,ハート(その2)

https://cir.nii.ac.jp/crid/1390289155100142208

「太陽光発電施設の立地と土地利用」

長岡篤(千葉商科大学)

報告(五十音順)

・奥田進一(拓殖大学政経学部)

・木村嘉男(但馬米穀株式会社)

・倉科昭宏(小田原市 環境部 ゼロカーボン推進課)

・錦澤滋雄(東京工業大学環境・社会理工学院)

・森田紗世(環境省 大臣官房 環境影響評価課)

コーディネーター:長岡篤(千葉商科大学)

【趣旨】

 エネルギー問題、環境問題の解決策として、再生可能エネルギーの導入が進められている。特に太陽光発電施設は、2012年7月のFIT制度の導入により急速に増加し、2021年9月末現在、FIT認定により非住宅(10kW以上)で約67万件、約5,009万kWが導入されている。これらの太陽光発電施設は、林地や農地、市街地の空き地など様々な土地で増加している。また、農地に支柱を立てて上部空間に太陽光発電設備を設置する、営農型太陽光発電(ソーラーシェアリング)も、農地転用許可制度に係る取扱いが明確化されたことから、耕作放棄地などの活用を目指して導入が増加している。

 しかし、従来の土地利用では太陽光発電施設の立地を想定していなかったことから、森林伐採や周辺農地への影響、斜面地への設置などによる土砂災害発生の危険性、反射光による生活環境への影響、景観等への影響から地域住民との紛争が発生し、訴訟に発展した事例も増加している。そのため、自治体によっては条例やガイドラインなどの策定により、太陽光発電施設の立地を規制・誘導する取り組みが増加している。また、開発規模が30haを超すメガソーラーは、2021年4月に環境影響評価法の対象事業に追加され、50kW未満の低圧設備と呼ばれる小規模施設についても、2020年3月に環境省が環境配慮ガイドラインを作成し、周辺環境への配慮の取り組みが求められている。

 本ワークショップでは、太陽光発電施設の増加による現状の課題を踏まえ、地域の土地利用と整合し、かつ住民の合意を得るための今後の太陽光発電施設立地の方向性について、行政、法学と環境政策の研究者、事業者の立場から論じる。

ワークショップの流れは以下のとおりである。

1)趣旨説明:長岡篤(千葉商科大学)

2)報告

・太陽光発電施設の地域受容性:錦澤滋雄(東京工業大学)

・環境省の取り組み:森田紗世(環境省大臣官房環境影響評価課)

・太陽光発電施設などの再エネポテンシャルを活かす取組:倉科昭宏(小田原市環境部ゼロカーボン推進課)

・ソーラーシェアリングの取り組み:木村嘉男(但馬米穀株式会社)

・太陽光発電施設に関する訴訟の現状:奥田進一(拓殖大学)

3)パネルディスカッション

以下の論点について議論することを予定する。

論点1:太陽光発電施設の立地と土地利用との整合性はどこまでなら許容できるのか

論点2:地域住民の合意を得ながら太陽光発電施設を立地する方法

論点3:太陽光発電施設の立地が地域に貢献するための方策

太陽光発電産業ビジョン、自主ルール・ガイドライン・チェックリスト、安全関連情報

長期相続登記等未了土地に関する相談対応Q&A(第2版)

日本司法書士会連合会

令和4年11月28日

 長期相続登記等未了土地に関する相談対応Q&A(第2版)

日本司法書士会連合会

凡例

法:所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法

令:所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法施行令

省令:所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法等に規定する不動産登記法の特例に関する省令

通達:所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法等の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて(通達)

関連情報

国土交通省人口減少時代における土地施策の推進~所有者不明土地等対策~

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk2_000099.html

法務局 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法について

https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000022.html

Q1法務局は何を調査しているのか?

Q1 What is the Legal Department investigating?

A1 登記官は、起業者(土地収用法第8条第1項)その他の公共の利益となる事業を実施しようとする者からの求めに応じて調査した結果、当該事業を実施しようとする土地が「特定登記未了土地(Q2参照)」に該当し、かつ、所有権の登記名義人の死亡後30年を超えて相続登記等がされていないと認めるときは、当該土地(「長期相続登記等未了土地」といいます。)の所有権の登記名義人となり得る者を探索しています(法第44条。所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の一部を改正する法律(令和4年法律第38号)により、第40条から改正。)。法第44条では、死亡後の期間を10年から30年とされていますが、令第13条では10年と定められています。

A1 The registrar conducts an investigation upon request from an entrepreneur (Article 8, Paragraph 1 of the Expropriation of Land Act) or any other person who intends to implement a project that will benefit the public. As a result, if the officer finds that the land on which the project is to be implemented falls under the category of “specified unregistered land (see Q2)” and that the inheritance has not been registered for more than 30 years since the death of the registered owner of the title, the officer will search the land (“long-term unregistered inheritance land”). In this case, the landowner is searched for a person who could be the registered owner of the land (Article 44 of the Law.). Article 40 has been revised by the Act on Partial Revision of the Act on Special Measures Concerning Facilitation of Use of Land of Unknown Owner (Act No. 38 of 2022)). Article 44 of the Law Article 44 of the law defines the period of time after death as 10 to 30 years, while Article 13 of the Order defines it as 10 years.

Q2 Q1の特定登記未了土地とは?

A2「特定登記未了土地」とは、所有権に係る相続登記等がされていない土地であって、収用適格事業の実施その他の公共の利益となる事業の円滑な遂行を図るために、当該土地の所有権の登記名義人となり得る者を探索する必要があるものを言います(法2条4項)。

Q2 What is the “specified unregistered land” in Q1?

A2 “Specified unregistered land” refers to land that has not been registered for inheritance pertaining to ownership, etc., and for which it is necessary to search for a person who can be the registered owner of the ownership of the land in order to ensure the smooth implementation of expropriation-eligible projects and other projects that benefit the public (Article 2, paragraph 4 of the Act).

Q3 調査の実態は?

A3 各法務局は、入札等を経て公共嘱託登記司法書士協会等に調査業務を委託し、受託者は、法務局から対象土地の一覧及び当初の戸籍等(被相続人の死亡時の戸籍等)を入手して、法定相続人を探索し、法定相続人情報(省令第1条)【資料1】を作成して、戸籍等とあわせて納品します。

Q3 What is the actual situation of the survey?

A3 Each Legal Affairs Bureau consigns research work to a public commissioned registration judicial scrivener association, etc. through bidding, etc.

The commissioned party obtains a list of the subject land and the initial family register, etc. (family register, etc. at the time of the decedent’s death) from the Legal Affairs Bureau, searches for the legal heir, prepares information on the legal heir (Ministerial Ordinance Article 1) [Ref. 1], and delivers it together with the family register, etc.

Q4 調査完了後の流れは?

A4 法定相続人情報には、作成番号が付されて法務局に保管されます。また、登記官は職権で、「所有権の登記名義人の死亡後長期間にわたり相続登記等がされていない土地である旨」の付記登記(Q5参照)を行います。法務局は事前調査により同一登記名義人の土地を把握しており、同一登記名義人が所有(共有)する土地には全て付記登記がなされることになります。なお、登記名義人の完全な名寄せが行われているわけではありませんので、後日、同一登記名義人が所有(共有)する土地が判明する場合があります。

Q4 What is the process after the research is completed?

A4 Legal heir information is assigned a creation number and stored at the Legal Affairs Bureau. The registrar will, ex officio, register a supplementary note (see Q5) stating that the land has not been registered as inherited for an extended period of time after the death of the registered owner of the title.

The Legal Affairs Bureau conducts a survey in advance to identify land owned by the same registered owner. All land owned (co-owned) by the same registered owner is subject to supplementary registration. There is no complete name identification of registered owners. There are cases where land owned (co-owned) by the same registered owner is identified at a later date.

Q5 所有権の登記名義人の死亡後長期間にわたり相続登記等がされていない土地である旨の登記とは?

Q5 What is the registration of land that has not been registered as inherited for a long period of time after the death of the registered owner of the title?

A5 登記の目的欄には「長期相続登記等未了土地」、権利者その他の事項欄には法定相続人情報の「作成番号」及び「登記年月日」が付記登記でなされます【資料2】。調査しても相続人(の全部又は一部)が判明しなかった場合には、「(相続人の全部(又は一部)不掲載)」と登記されます。登記例の詳細は通達に記載されています。

A5 “Land for which long-term inheritance registration, etc. has not been completed” is registered in the “Purpose of registration” column, and “creation number” and “date of registration” of the legal heir information are registered in the “Right holder and other matters” column by supplementary registration [Ref. 2].

If the heirs (in whole or in part) could not be found after the investigation, the registration is made as “(Heirs not listed in whole or in part)”. The details of the registration examples are described in the Notice.

Q6相続人にはどのような通知が行くのですか?

Q6 What kind of notice will be sent to the heirs?

A6法務局は付記登記を行った後に、「長期間にわたり相続登記等がされていないことの通知(お知らせ)」【資料3】を相続人のうちの1名に送ります。通知を受ける相続人は、法で定められておらず、「長期相続登記等未了土地解消作業仕様書【仕様書別添】長期相続登記等未了土地解消作業事務処理要領(第10-2(1))」により、次の順番とされています。

第1順位固定資産課税台帳上の所有者又は納税義務者

第2順位当該土地の居住者

第3順位当該土地の近郊(当該土地と同一都道府県内)の居住者

第4順位その他の者

A6 After the supplementary registration is made, the Legal Affairs Bureau will send a “Notice (Notification) of Long-Term Unregistered Inheritance Registration, etc. (Attachment 3)” [Ref. 3] to one of the heirs.

 The heirs to be notified are not stipulated by law, but are listed in the following order according to the “Guidelines for the Administrative Processing of the Work to Resolve Long-Term Unregistered Inheritance (10-2(1))” in the “Specifications for the Work to Resolve Long-Term Unregistered Inheritance (Attachment to Specifications)”.

The first priority is the owner or taxpayer on the fixed asset taxation registry.

The second priority goes to the resident of the land.

The third is the residents in the vicinity of the land (in the same prefecture as the land).

The fourth rank is other persons.

Q7 法定相続人情報の閲覧権限は誰にありますか?

Q7 Who can view legal heir information?

A7「所有権の登記名義人の相続人」及び「公共の利益となる事業を実施しようとする地方公共団体等の利害関係人」にあります(不動産登記法第121条第2項)。

A7: It is available to “heirs of the registered owner of the title” and “interested parties such as local governments that intend to implement projects of public interest” (Article 121, Paragraph 2 of the Real Property Registration Law).

Q8 法定相続人情報の請求方法は?

Q8 How can I request information on legal heirs?

A8 法定相続人情報は令和4年10月3日までは閲覧のみ認められていました。閲覧請求をすると、法定相続人情報の内容を書面で出力して閲覧に供されますが(不動産登記規則第202条第2項)、あくまで閲覧であり、公印は押されません。

なお、閲覧は当該土地を管轄する法務局の窓口で請求する方法しかなく【資料4、5】、1件につき450円の手数料がかかります(登記手数料令第5条第1項)が、長期相続登記等未了土地解消作業に基づく法定相続人情報を出力した書面の提供のみを請求した場合は、法務局の成果物の有効利用ということで、全国どこの登記所でも、無料で交付が受けられ、また郵送による請求も可能となりました。法定相続人情報の閲覧と一覧図のみの出力の違いをまとめると以下のとおりです。

A8: Until October 3, 2022, only inspection of information on legal heirs was permitted.

When a request for inspection is made, the contents of the information on legal heirs can be printed out in writing for inspection (Article 202, Paragraph 2 of the Real Property Registration Regulations), but the official seal is not affixed.

The only way to request inspection is to make a request at the Legal Affairs Bureau with jurisdiction over the land in question [Ref. 4, 5]. 450 yen per case will be charged (Article 5, Paragraph 1 of the Registration Fee Order), but if you only request the provision of a written output of the legal heir information based on the work to resolve land that has not been registered for long-term inheritance registration, etc., the Legal Affairs Bureau’s results (Article 5, Paragraph 1 of the Registration Fees Order), the document can be delivered free of charge to any registry office in Japan, as it is an effective use of the Legal Affairs Bureau’s deliverables.

Requests can now also be made by mail. The differences between viewing legal heir information and outputting only a list are summarized as follows.

法定相続人情報の閲覧(戸籍等を含む)

対応法務局:当該土地を管轄する法務局のみ

押印:なし

手数料:450円

郵送請求対応:不可

法定相続人情報一覧図のみの出力

対応法務局:当該土地を管轄する法務局以外の他の法務局でも可

押印:なし

手数料:無料

郵送請求対応:可

Q9法定相続人情報はどのように利用できますか?

Q9 How can I use legal heir information?

A9表題部所有者又は登記名義人の相続登記を申請するに際して、法定相続人情報の作成番号を提供すれば、戸籍謄本等の相続を証する情報の提供をする必要はありません(ただし、相続人の全部又は一部が判明しなかった場合(Q5参照)は除きます)。また、表題部所有者の相続人が所有権保存の登記をする場合や、登記名義人の相続人が相続による権利の移転の登記を申請する場合は、同作成番号を提供すれば、住民票等の住所証明情報の提供が不要となるケースがあります(省令第8条)。

また、登記官による付記登記がされていない同一登記名義人の土地があることが判明した場合(法定相続人情報を保管している法務局以外の法務局の管轄不動産を含む。)にも利用できます。さらに、法定相続人情報の内容に、二次相続や三次相続が記録されている場合、その二次相続人や三次相続人が登記名義人となっている土地の相続登記を申請する際に、当該法定相続人情報が利用できます。

ただし、法定相続人情報は、法定相続情報一覧図とは異なり公印もありませんので、例えば銀行手続等における証明書として利用することはできません。

A9 When you apply for registration of inheritance of the titleholder or registered owner, you are not required to provide information evidencing inheritance, such as a copy of the family register, if you provide the creation number of the legal heir information. However, this excludes cases where all or part of the heirs were not identified (see Q5).

In addition, when the heir of the titleholder applies for registration of preservation of ownership or when the heir of the registered owner applies for registration of transfer of rights due to inheritance, there are cases where the provision of address proof information such as a residence certificate is not required if the creation number of the legal heir information is provided (Article 8 of the Ministerial Ordinance).

 This information can also be used when it is found that there is the land of the same registered owner that has not been registered as appended by the registrar. This includes real estate under the jurisdiction of a Legal Affairs Bureau other than the Legal Affairs Bureau that keeps the information on legal heirs.

 If secondary or tertiary inheritance is recorded in the contents of the legal heir information, the legal heir information can be used when applying for inheritance registration of land for which the secondary or tertiary heir is the registered owner.

However, unlike a list of legal heirs, the information of legal heirs does not have an official seal, so it cannot be used as a certificate in banking procedures, for example.

Q10どのような相談が寄せられることになるのか?

Q10 What kind of consultation does the Legal Affairs Bureau receive?

A10法務局は、通知書受領者に対して説明会を開催している場合もありますが、必ず全員が説明会に参加しているわけではありません。

法務局の調査の結果、長期相続登記等未了土地とされ、「長期間相続登記等がされていないことの通知」を受領した相続人が、自分で、又は他の相続人と一緒に司法書士に相談に訪れることが予想されます。

相続人の手元には、基本的に通知書しかありませんので、情報が極めて不足しています。そのため、①その通知書にはどのような意味があるのか、②その土地がどこにあるのか、③他の相続人は誰であるか、④具体的に何をすれば良いのか、という基本的なことから説明する必要があります。

A10 In some cases, legal affairs bureaus hold explanatory meetings for notice recipients. However, not all of them always attend the explanatory meeting.

It is expected that heirs who have received a “Notice of Long-Term Unregistered Inheritance, etc.” as a result of the Legal Affairs Bureau’s investigation and the land is considered to be a long-term unregistered inheritance, etc., or who visit a judicial scrivener for consultation together with other heirs.

Basically, heirs have only the notice in their hands. Therefore, information is extremely scarce.

The specialist needs to explain to the heirs the basics of what the notice means, where the land is located, who the other heirs are, and what exactly they need to do.

Q11通知書の持つ意味は?

Q11 What is the meaning of a notice from the Legal Affairs Bureau to an heir?

A11通知書は、【資料3】にあるとおり、基本的には相続登記等を促す意味しかなく、それを放置することによる罰則等はありません。しかし、民法等の一部を改正する法律(令和3年法律第24号)による不動産登記法改正のうち、相続登記の義務化に関する規律の施行日が令和6年4月1日となっています(令和3年12月17日政令による決定)。そして、同改正法附則(経過措置)では、施行期日において、現に相続登記未了となっている不動産も相続登記の義務化の対象とされ、相続人は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日又は施行日のいずれか遅い日」から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない」こととなり、「正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処せられる」ことになります。したがって、相続登記の義務化を含む新しい制度に関しても正確な情報と適切なアドバイスの提供が必要となります。

また、そもそも当該土地は、地方自治体等が何かしらの事業を実施しようとしており、その対象土地であるために調査がなされています。したがって、相談が寄せられた段階で、根本的な解決に向けて取組みが開始されることが望ましいといえるでしょう。

A11 As shown in [Ref. 3], a notice letter basically only has the meaning of encouraging inheritance registration, etc., and there are no penalties for neglecting to do so.

However, among the amendments to the Real Property Registration Law made by the Law Partially Amending the Civil Code, etc. (Law No. 24 of 2021), the date of enforcement of the regulation regarding mandatory inheritance registration is April 1, 2024 (decided by Cabinet Order on December 17, 2021).

In addition, the Supplementary Provision (transitional measure) of the Amendment Act provides that real estate for which inheritance registration has not yet been completed as of the effective date is also subject to the mandatory registration of inheritance.

 Heirs must apply for registration of transfer of ownership within three years from the date on which they learned that inheritance had commenced for them and that they had acquired such ownership, or the enforcement date, whichever is later.

Failure to make such an application without justifiable reason will be punishable by a non-penal fine of up to 100,000 yen. Therefore, it is necessary to provide accurate information and appropriate advice regarding the new system, including the mandatory registration of inheritance.

In addition, the land is being surveyed because the local government, etc., intends to implement some kind of project and the land is subject to such a project.

Q12 対象土地の所在場所は?

Q12 Where is the subject land located?

A12 相談者は、対象土地の場所を知らない可能性があります。近隣に住んでいない場合や、同一都道府県に居住している場合であっても、とりわけ農地・山林等については、その傾向が高いでしょう。そのため、各種地図を利用して場所の特定を行い、また、固定資産評価証明書等の評価を確認する等の調査をすることで、土地の現状や価格について相談者に情報を提供し、今後の対応の検討に役立ててもらう必要があります。

ブルーマップや住宅地図、14条地図や公図、登記情報提供サービスの地番検索サービス、固定資産課税台帳附属地図、農地及び農地に関する地図(農地法)、林地台帳や森林の土地に関する地図(森林法)あるいはGoogle map等のオンラインサービスを利用することになるでしょう。また、次のページも参考にしてください。

※全国農地ナビ https://www.alis-ac.jp/

※全国地価マップhttps://www.chikamap.jp/chikamap/Portal

A12 The consultant may not know the location of the subject land. Even if he/she does not live nearby or resides in the same prefecture, this is highly possible with regard to agricultural land, forests, etc.

Therefore, it is necessary to identify the location using various maps and conduct research such as checking the valuation of fixed asset valuation certificates, etc., to provide the consultant with information on the current status and value of the land and help him or she consider future actions.

The following online services are to be used: blue maps, residential maps, Article 14 maps, and public maps, the land number search service of the Registration Information Service, maps attached to the Fixed Property Taxation Registry, maps related to agricultural land and farmland (Agricultural Land Law), forest land registry and maps related to forest land (Forest Law) or Google maps.

Reference.

*National Agricultural Land Navigator

https://www.alis-ac.jp/

*Nationwide land price map: https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal

Q13 相談者以外の相続人は?

Q13 What should heirs other than the consulting party do?

A13 「長期間相続登記等がされていないことの通知」を受領して相談に訪れた相続人は、自分以外の誰が相続人であるのかを把握していない場合が少なくありません。そのため、まずは法定相続人情報を取得して相続関係を明らかにする必要があります。必要に応じて、司法書士が代理人となり法定相続人情報を取得し、相続関係について説明をすべきです。相続関係は事案によって異なり、容易に遺産分割協議ができない事案も少なくないと思われます。

また、長期に渡り相続登記がされていない土地は、財産的価値が高くない場合もあり、当該土地に対して相続人が関心を示さないケースも多いと思われます。ただし、A11でも述べたように、今後の相続登記の義務化等も踏まえて考えれば、登記未了のまま放置することや、安易に法定相続分による登記を行うことは避けて、なるべく遺産分割協議により確定的な所有者名義で登記をする方向で解決を図ることが望ましいと考えられます。

A13  Heirs who come for consultation upon receipt of a notice that their inheritance has not been registered, etc. for a long period of time often do not know who other than themselves are their heirs.

Therefore, it is necessary to first obtain information on legal heirs to clarify the inheritance relationship.

If necessary, a judicial scrivener should act as a representative to obtain legal heir information and explain the inheritance relationship.

Inheritance relations vary from case to case, and there are many cases in which it is not possible to easily discuss the division of the estate.

Land that has not been registered as inherited for a long period of time may not have high property value.

In many cases, the heirs show no interest in the land in question. However, as mentioned in A11, taking into consideration the future mandatory registration of inheritance, it is necessary to avoid leaving the land unregistered or easily registering the land according to the legal inheritance. It is considered a good idea to resolve the issue by registering the property in the name of the owner determined by the inheritance division agreement as much as possible.

Q14「起業者その他の公共の利益となる事業を実施しようとする者」を確認する方法は?

Q14 How do you identify an entrepreneur or other entity that intends to conduct a business of public interest?

A14「起業者その他の公共の利益となる事業を実施しようとする者」としては、地方公共団体のみならず民間事業者、NPO、地域コミュニティ等の幅広い主体が想定されています。法務局は地方公共団体に対して説明会等を開催して、地方公共団体等からの要請を受付け、その中から調査対象土地を選定しています。

長期相続登記等未了土地に関する調査がどの地方公共団体や公共の利益となる事業を実施しようとする者の依頼によって調査対象となったかについては、相談を受ける司法書士として気になるところではありますが、法務局から情報提供を受けることはできません。そのため、対象土地の地目や利用状況等から推測するしかなく、個別に地方公共団体等に問合せをして判明することもあるとは思いますが、その可能性は必ずしも高くないと思われます。

A14 Entrepreneurs and other persons who intend to implement a business of public interest are expected to be a wide range of entities, including not only local public entities but also private businesses, NPOs, and local communities.

The Legal Affairs Bureau accepts requests from local governments, etc., by holding explanatory meetings, etc., for local governments, and selects lands to be surveyed from among them.

As a judicial scrivener who receives consultations, it is of concern to us which local governments or persons who intend to implement projects of public interest were the subject of surveys concerning land that has not yet been registered for long-term inheritance registration, etc. However, we cannot receive information from the Legal Affairs Bureau.

Therefore, we can only speculate based on the land title and use of the subject land, etc. Although it may be found out by making individual inquiries to local public entities, etc., the likelihood of such an inference is not necessarily high.

1. 所有権の保存の登記
(1) The registration of preservation of ownership.

〇〇県〇〇市〇〇町〇〇〇〇―〇     

全部事項証明書: The certification of all recording matters. (土地): The land.

 権 利 部(甲区): The rights section (Section A).        

(所有権に関する事項): Matters concerning the owner.
順位番号
: The rank number. 登記の目的
: The purpose of recording. 受付年月日・受付番号
: The recording date and number. 【権利者その他の事項】
: The holder of rights and other particulars.

付記1号
Appendix I. 所有権保存
: The preservation of ownership.
○○年○○月○○日
第〇〇〇〇号 所有者: The name and address of owner.
住所〇〇市〇〇丁目〇番〇号:
氏名○○

長期相続登記等未了土地

: The long-term sequential registration and another outstanding land. 余白
: The empty column. 作成番号 第0000-0000-0000号
○○年○○月〇日付記
The number: 0000-0000-0000.
The year, month, and date of registration.
※下線のあるものは抹消事項であることを示す。
The underlines indicate delated matters. The filing Number:00000000000 (1/1)                  
これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である。
: This document evidences all of the entries made in the registry.
(〇〇地方法務局管轄)〇〇Legal Affairs Bureau
〇〇年〇〇月〇〇日 Date
〇〇県〇〇市〇〇町〇〇〇〇―〇             

全部事項証明書: The certification of all recording matters. (土地): The land.

これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である。
: This document evidences all of the entries made in the registry.

(〇〇地方法務局管轄)〇〇Legal Affairs Bureau

〇〇年〇〇月〇〇日 Date
〇〇Legal Affairs Bureau   登記官 〇〇  Registrar’s name: 〇〇

※下線のあるものは抹消事項であることを示す。
Underlines indicate delated matters. Filing Number:00000000000 (1/1)   

 

(相続人の全部又は一部が判明しないとき)
When all of the heirs are not known.
(2) When some of the heirs are not known.
〇〇県〇〇市〇〇町〇〇〇〇―〇     

全部事項証明書: The certification of all recording matters. (土地): The land.

 権 利 部(甲区): The rights section (Section A).        

(所有権に関する事項): Matters concerning the owner.
順位番号
: The rank number. 登記の目的
: The purpose of recording. 受付年月日・受付番号
: The recording date and number. 【権利者その他の事項】
: The holder of rights and other particulars.

付記1号
Appendix I. 所有権保存
: The preservation of ownership.
○○年○○月○○日
第〇〇〇〇号 所有者: The name and address of owner.
住所〇〇市〇〇丁目〇番〇号:
氏名○○

長期相続登記等未了土地

: The long-term sequential registration and another outstanding land. 余白
: The empty column. 作成番号 第0000-0000-0000号
(相続人の全部(又は一部)不掲載)
○○年○○月〇日付記
The number: 0000-0000-0000.
The non-publication or partial non-publication of heirs in whole or in part.
The year, month, and date of registration.
※下線のあるものは抹消事項であることを示す。
The underlines indicate delated matters. The filing Number:00000000000 (1/1)                  
これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である。
: This document evidences all of the entries made in the registry.

(〇〇地方法務局管轄)〇〇Legal Affairs Bureau

〇〇年〇〇月〇〇日 Date
〇〇県〇〇市〇〇町〇〇〇〇―〇             全部事項証明書: The certification of all recording matters. (土地): The land.

これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である。
: This document evidences all of the entries made in the registry.

(〇〇地方法務局管轄)〇〇Legal Affairs Bureau

〇〇年〇〇月〇〇日 Date
〇〇Legal Affairs Bureau   登記官 〇〇  Registrar’s name: 〇〇

※下線のあるものは抹消事項であることを示す。
Underlines indicate delated matters. Filing Number:00000000000 (1/1)

  

2 所有権の移転の登記(単有)

The registration of transfer of ownership (single ownership).
〇〇県〇〇市〇〇町〇〇〇〇―〇     

全部事項証明書: The certification of all recording matters.

(土地): The land.  権 利 部(甲区): The rights section (Section A).        (所有権に関する事項): Matters concerning the owner.
順位番号
: The rank number. 登記の目的
: The purpose of recording. 受付年月日・受付番号
: The recording date and number. 【権利者その他の事項】
: The holder of rights and other particulars.

付記1号
Appendix I. 所有権移転
: The transfer of ownership.
○○年○○月○○日
第〇〇〇〇号 原因 年月日売買
The cause Date of purchase and sale.
所有者: The name and address of the owner.
住所〇〇市〇〇丁目〇番〇号:
氏名○○
長期相続登記等未了土地
: The long-term sequential registration and another outstanding land. 余白
: The empty column. 作成番号 第0000-0000-0000号
○○年○○月〇日付記
The number: 0000-0000-0000.
The year, month, and date of registration.
※下線のあるものは抹消事項であることを示す。
The underlines indicate delated matters. The filing Number:00000000000 (1/1)                  
これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である。
: This document evidences all of the entries made in the registry.

(〇〇地方法務局管轄)〇〇Legal Affairs Bureau

〇〇年〇〇月〇〇日 Date

3 所有権の移転の登記(共有)
The registration of transfer of ownership (co-ownership).
〇〇県〇〇市〇〇町〇〇〇〇―〇     

全部事項証明書: The certification of all recording matters. (土地): The land.
 権 利 部(甲区): The rights section (Section A).        

(所有権に関する事項): Matters concerning the owner.
順位番号
: The rank number. 登記の目的
: The purpose of recording. 受付年月日・受付番号
: The recording date and number. 【権利者その他の事項】
: The holder of rights and other particulars.

付記1号
Appendix I.

付記1号
Appendix I.
所有権移転
: The transfer of ownership.
○○年○○月○○日
第〇〇〇〇号 原因 年月日売買
The cause Date of purchase and sale.
所有者: The name and address of the owner.
住所〇〇市〇〇丁目〇番〇号:
氏名○○
2番共有者乙某につき長期相続登記等未了土地
: The land with no long-term inheritance registration, etc. completed in the name of co-owner No. 2. 余白
: The empty column. 作成番号 第0000-0000-0000号
○○年○○月〇日付記
The number: 0000-0000-0000.
The year, month, and date of registration.
2番共有者乙某につき長期相続登記等未了土地
: The land with no long-term inheritance registration, etc. completed in the name of co-owner No. 2. 余白
: The empty column. 作成番号 第0000-0000-0000号
○○年○○月〇日付記
The number: 0000-0000-0000.
The year, month, and date of registration.
※下線のあるものは抹消事項であることを示す。
The underlines indicate delated matters. The filing Number:00000000000 (1/1)                  
これは登記記録に記録されている事項の全部を証明した書面である。
: This document evidences all of the entries made in the registry.

(〇〇地方法務局管轄)〇〇Legal Affairs Bureau

〇〇年〇〇月〇〇日 Date

      

          

              

PAGE TOP