気になった部分です。レジュメに行政書士の事業戦略と記載されていました。
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司法書士・民事信託士鈴木望
2020年度民事信託入門講座 第5回 2020年9月16日（水）
参考文献など
◼ 成田一正・金森健一・鈴木望著、星田寛協力
（一社）民事信託推進センター・（一社）民事信託士協会編集
『賃貸アパート・マンションの民事信託実務（初版2刷）』（日本法令、2020）
☞以下「【賃貸】」
※信託設定時/期間中/終了時に使用する各種書式（契約書/登記/賃借人への通知等）掲載
※「複数の委託者のうちの一部の者を受託者とする信託の登記について（平成30年12月18日付法務省民二第760号法務省民事局民事第二課長通知）」発出の際に登記官に提出した根拠資料等も掲載
※民事信託実務に係る税務・会計について同書第3章［成田一正］参照
※担保権付不動産の信託や受託者による新規借入の理論と実務について同書第4章［金森健一］参照（本講義では時間の制約上扱えないが、実務上も非常に重要かつ不可避の論点）
◼ 鈴木望「居住用マンションの信託に係る諸問題」『信託フォーラム14号』（日本加除出版、2020）☞以下「【フォーラム】」
N二宮和夫「トラスト・ロー[新版]」（一輝、1989）☞以下「【四宮】」
◼ 民事信託士協会・民事信託推進センター編『よくわかる民事信託ー基礎知識と実務のポイントー』（ビジネス教育出版社、2019）【★必読★】
信託は「受益者のための制度」、したがって受託者のための信託であってはならない。
【はじめに】賃貸不動産の信託のイメージ
×「“作りっぱなし”で後は依頼者任せ」の意識での関与
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「信託は「受益者のための制度」、したがって受託者のための信託であってはならない。」は、私なら、信託は受益者のための制度であり、受託者の信託事務が適正になされることによって機能する、とします。
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Ｑ 信託の組成に関与する専門家として、依頼者からの相談を受けてから実際に信託が開始されるまで、何をどのような順序で進めるとよいですか。
Ⅰ 依頼者／関係者からのヒアリング
Ⅱ 信託スキームの検討
Ⅲ 受益者保護／受託者監督・支援の検討
Ⅳ 信託契約案の起案・検討／関係者への説明・了承
Ⅴ 各種手続の進行
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各種制度との比較が前提なのかなと感じました。信託スキームを検討する司法書士法の根拠が示されず、どこにあるのかと感じました。
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Ｑ．依頼者や関係者からは、どんなことを重点的にヒアリングするとよいですか？
（※）受託者実務に精通している受託者候補者など少ない。
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私も精通してないなと感じました。
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相談主導者別のよくあるケース
委託者が独善的な高齢者オーナー➢ 受託者候補者に早い段階で説明し理解を促す（後になって翻意されることの予防）
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この書き方だと、受託者に理解を促す、というように読めてしまうのですが、委託者、受託者双方に説明が必要で、その程度は理解を促すというものではなく、希望通りに信託行為を設定すると、受託者さんが困る可能性があります、などの整理的な説明だと感じます。
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Ｑ 受託者は、賃貸に関する信託事務として、具体的にどのようなことを、どの程度自分の手で行わなけれなりませんか？誰かに任せてしまってもよいのでしょうか？
不動産管理に係る信託事務
※全ての信託事務を受託者自身が行うことは現実的ではない。
ⅰ. 入居者募集の広告
ⅱ. 賃貸借契約に係る諸手続き（新規／更新／変更）
ⅲ. 賃料回収
Ⅳ. 退去後の清掃・原状回復工事
Ⅴ. 退去者との間の敷金清算
Ⅵ. 修繕工事
Ⅶ. サブリース（業者選定等）・・・等。
物件／受託者の能力等から判断して一部を第三者委託☞【賃貸p.20-】
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・以前の講義への質問で誤解されていると思われるところは、具体的にどのようなところでしょうか。
・賃貸不動産の収益状況について、賃貸借契約書以外に確認する書類はありますか？
・仏壇、墓は信託財産に属する財産となるのでしょうか。
・受託者顧問、というのはどのような形式、内容なのでしょうか。包括的・個別的でしょうか。報酬は頂くのでしょうか。司法書士法上の根拠は何条になるのでしょうか。
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Ｑ 賃貸不動産の管理業務や会計業務について誰かに委託した場合は、受託者として管理の責任から解放されるのでしょうか？
委託先の選定方法
受託者の義務
委託例(※)
受託者の判断➢ 委託先の選任監督義務（クレジット35記事1および2）
【賃貸事務】
⇒不動産管理会社に委託
信託行為において指名
➢ 委託先の選任監督義務は無し
➢ 委託先に問題があった場合等には委託先解除等の義務（信35条3項ただし書）
※信託設定当初から第三者委託を具体的に想定しているようなケースも多い。
信託条項で委任事務内容を具体的に明示することも検討する。
委託先の選定方法によって受託者が負う責任も変わる。☞【賃貸p.62-】☞【賃貸p.512（第10条）】
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「信託行為において指名➢ 委託先の選任監督義務は無し」、信託行為で特定の委託先を定めることもあるのだなと知りました。
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Ｑ 受託者が信託事務として得た賃料収入からの受益者への金銭給付の額について、信託契約の条項として、どのようなルールを定めるとよいですか？
Ⅱ２（１）②ⅲ．受益者への金銭給付に係る規定
例① 「定期定額の給付を行う／受ける」旨の定め（例：「毎月〇日 〇〇万円」）
問題点 ➢ 工事費等がかさみその一定額を給付できない月は？（自腹？）
【例】受託者の権限／受益債権の内容として特に制約を求めず・・・
例② 単に「賃料として得た金銭から給付を行う／受ける」旨の定め
問題点 ➢ 信託財産の維持・管理費等を受託者はどうすれば？（自腹？）
信託契約条項
一定の必要経費を留保した残金から給付を行う/受ける旨の規定が望ましい☞【賃貸p.62-】
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受託者の信託事務として、給付を受けるという表現はないのではないかと思いました。
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Ｑ 信託の登記をする意義は何でしょうか？
なぜ登記が必要か？
Ａ．対抗要件具備（信託法14）
Ｂ．個別の管理義務（信託法34）☞入門講座第２回：川田先生p.4
☞ 【賃貸p.77-】☞入門講座第２回：川田先生p.5☞ 【賃貸p.75】
Ｑ 信託の設定による所有権移転登記は、通常の所有権移転登記とどのような点が異なるのですか？
二重の公示
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登記原因証明情報について、司法書士が報告形式の登記原因証明情報を作成する場合、信託契約書作成支援の司法書士法上の根拠は３条ではないと考えますが、どこになるのでしょうか。二重の公示とは、どのような意味なのでしょうか？
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Ｑ．信託の設定による所有権移転登記申請における留意点はありますか？
ⅰ．登記原因証明情報
【提出する書面形式】 【利害関係人による閲覧】
信託契約書
➢ 信託契約書の全て閲覧可
報告形式の書面
➢ 記載された箇所個所のみ可
司法書士等作成の報告形式の書面を作成／提出【プライバシー保護】
留意点
ⅱ．信託目録に記載すべき情報
留意点① ➢ 信託契約書の記載を単に引き写すのは要注意
理由
➢ 同書面に基づき「信託目録」が作成・公示
➢ 誰にどの財産を承継させるかを明記し公示（≒遺言の一般公開）
☞【賃貸p.89（書式Ⅱ-4）】☞【賃貸p.87】
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問題かどうかは信託行為を行う委託者と受託者が決めることなのではないかと思いました。
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Ｑ．信託財産に属する金銭は、どのように管理していくべきですか？
信託専用口座の活用の意義
【前提】
※本講義における「信託専用口座」の定義
信託財産に属する金銭を分別管理するための受託者専用の口座
●【分別管理】⇒ 信託財産は受託者個人の倒産から隔離される
倒産隔離機能が否認されるリスクあり。
（受託者個人に対する債権者による差押えのリスクもあり）☞【賃貸p.59】
➢ 分別管理義務の履行の簡易化・明確化
準備
✓ 明確な記録を簡単に残せる（受託者の負担軽減）
✓ 受託者による金銭の不正流用の予防効果
●信託財産に属する金銭の管理方法
信託専用口座を通じた入出金が望ましい
理由② ➢ 受託者の相続等によるリスクからの回避
✓ 受託者個人の私的な預金口座ではないため、受託者の相続手続／差押手続等の対象外（のはず）☞【賃貸p.186】
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（のはず）の理由が分かりませんでした。
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Ｑ．信託専用口座の開設手続きにあたっての実務上の留意点を教えてください。
留意点① ➢ 信託契約書は公正証書で作成する
理由
➢ 適法性判断／本人確認に一定のフィルター(?)
➢ 信託条項案に関する金融機関の意向に原則従う
理由
➢ 従わなければ口座開設を拒絶される（だけ）
【例外】
「受託者 ●● ●●」等の屋号付の普通口座で分別管理
ケース
適切な信託専用口座を取扱う銀行が近隣に不存在
備考
✓ 銀行の管轄は受託者の居住地等が基準になることが多く、取引実績がなかった遠方の金融機関の利用は困難…
✓ 高い手数料を取る金融機関しか近隣にない場合…
✓ 受託者の死亡・差押え等のいざという場面での金融機関の対応については、まだまだ不明確な点も多い…
※【最重要】受託者自身が、日々の信託事務で分別管理を徹底すること。
（×「信託（口）口座を開設できさえすればもう安心」の姿勢）☞【賃貸p.193】
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（？）や（だけ）の意味を理解できませんでした。「【最重要】受託者自身が、日々の信託事務で分別管理を徹底すること。」の具体的方法が分かりませんでした。貸金庫の利用などでしょうか。
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Ｑ．賃借人に対して、何らかの通知を行った方がよいでしょうか？☞【賃貸p.200-】
ⅰ．通知の内容／趣旨
賃借人宛の通知
内容 ➢ 賃貸人が変更し家賃の振込先が変更する旨
趣旨
➢ 以後の家主としての対応窓口を知らしめる
➢ 従前の振込先（委託者名義の口座）に振り込まれることの予防
➢ 受託者が信託事務を執行していたことの証拠化☞【賃貸p.200-】
留意するケース
賃料支払日近くに信託設定の日を計画
備考
➢ 賃借人への事前通知も検討する。
➢ 信託開始日を賃料支払日との関係で決めることもおすすめ。
➢ 委託者の口座に賃料が振り込まれる場合は速やかに信託専用口座に入金すること。
通知の時期 ⇒ 信託契約締結のタイミング☞【賃貸p.203-】
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管理会社がいる前提の講義のようなので、この手続きは要るのかなと感じました。
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Ｑ．なぜ不動産の損害保険契約に係る手続きを行うべきなのでしょうか？
信託不動産への付保の意義
【例】老朽化したマンション（区分建物）を信託財産としたケースで・・・
専有部分の水道管の老朽化による漏水事故で下の部屋に損害発生
土地の工作物等の所有者責任（民717①）
居住者の使用方法に問題がなければ所有者（受託者）が責任を負う
【例】受託者が付保手続を怠っている間に信託不動産に火災発生…
受託者がなかなか保険金を受けられないことで原状回復工事が遅延
受託者の損失てん補責任（信40①一）
受託者は当該空室期間の損失てん補責任を問われかねない☞【フォーラム】☞【賃貸p.244】
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「付保手続を怠っている間」の具体的な期間が気になりました。
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Ｑ．受託者には、不動産の損害保険契約に係る手続きを行う権限が当然にあるのでしょうか？
信託条項における受託者権限としての明記
実務上の取扱い（一例）
受託者の権限としての明記にかかわらず善管注意義務として火災保険の付保を要する。
火災保険の付保に係る行為が受託者の権限と認められる場合は「受託者」名義への変更が認められる。
信託契約書が、専門家ではない受託者にとって一定の具体的行動指針を示す「説明書」にもなる。☞【賃貸p.252-】
受託者の権限として明記しておくことが無難。
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原則として明記が必要、ということではないと思います。
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【備考】
（※3） 信託財産に属する金銭による不動産購入（※相手方に信託契約をどこまで開示？） ☞【賃貸p.137-】
信託財産に属しない不動産の追加信託（※信託の新規設定？変更？） ☞【賃貸p.157-】
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信託法上は、信託行為の設定に近いと考えられますが、各手続きで異なる新たな手続き、変更手続きかはことなると思います。
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Ｑ．受託者は、信託期間中、主にどのような信託事務を行いますか？
✓ 受益者に給付した金銭について確実に信託帳簿に記入すること。☞【賃貸p.375-】☞【賃貸p.27-】
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実際に信託帳簿を作成している方をみたことがないので、黒塗りでみてみたかったです。
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Ｑ．委託者（受益者）が死亡しました。委託者（受益者）の死亡が信託の終了事由となっている場合、その後は受託者として何をどのような流れで行っていきますか？
➢ 残余財産受益者
➢ 帰属権利者
➢ 委託者（の相続人等）＞清算受託者
終了事由の発生等
計算の承認➢ 取立て➢ 弁済
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「計算の承認➢ 取立て➢ 弁済」の順番が逆なのかなと感じました。
