(株)琉球銀行のリバースモーゲージ「ゆうゆう人生60」と自己信託の比較

(株)琉球銀行のリバースモーゲージ

契約

1(株)琉球銀行と融資契約を締結。融資額の上限の設定。

2(株)琉球銀行と、自宅の土地・建物に担保権(根抵当権)を設定する契約を締結、登記。

3(株)朝日信託とリバースモーゲージ信託契約の締結。

契約後

4 必要に応じて借入れ

終了方法

5 生前に手元資金や自宅の売却で返済したとき

ご自身が亡くなった後に自宅を売却

自己信託

契約

1、ご自身で自己信託を設定。

契約内容

信託財産・・・自宅の土地建物

信託財産責任負担債務・・・将来の借入れ債務

当初受益者・・・貸主(金融機関)

残余財産の帰属権利者(借主)

 後任受託者・・・家族

2、ご自身で信託登記

契約後

3、・必要に応じて借入れ。

終了方法

4 生前に手元資金や自宅の売却で返済したとき。

ご自身が亡くなった後に自宅を売却。

  ご自身が亡くなった後に、引き続き自宅に住む家族が借入れを返済してい

  く。

参考

・新井誠、大垣尚司「民事信託の理論と実務」2016  日本加徐出版(株)

・(株)琉球銀行HP(2017年3月29日閲覧)

自己信託設定公正証書

(目的)

第○条 本信託は、第○条記載の財産を信託財産として受益者の保護を図り、もって自らとその家族の生活の安定に資することを目的とする。

(信託財産)

第○条

1 本信託設定日の信託財産は、次の第1号から第2号までとする。設定後に第3号から第4号によって発生した財産も信託財産とする。

(1) 別紙1記載の不動産の所有権(以下、「信託不動産」という。)

(2) 金銭○○万円(今後、「信託金銭」という。)

(3) 受益者から追加信託を受けた財産

(4) その他の信託財産より生じる全ての利益

(信託設定者)

第〇条 自己信託を設定する者の住所及び氏名は、次のとおりである。

 住所                       

 氏名 甲

(後任受託者)

第○条 受託者の任務が終了した場合の後任受託者は、次の者とする。

住所                     

氏名 A(甲の連帯保証人である相続人など)

生年月日

(信託財産責任負担債務)

第○条 本信託における信託財産責任負担債務は、次のとおりとする。

(1) 甲が受益者から借り入れる金銭債務

(信託不動産の管理方法)

第○条 

1 受託者は、信託不動産に関し所有権の権利の変更登記と信託登記の申請を行う。

2 受託者は、信託財産責任負担債務の返済をするために、信託不動産を処分することができる。

(信託金銭の管理方法)

第○条 受託者は、信託金銭について、信託に必要な表示または記録等を行い、受託者個人の財産と分けて性質を変えずに管理する。

(計算期間)

第○条 この信託の計算期間は、毎年1月1日から12月31日までとする。最初の計算期間は契約をした日から始まり、最後の計算期間は信託の終了した日までとする。

(信託財産に関する報告)

第○条 受託者は、計算期間に行った計算を、受益者へ報告する。

(受益者)

第〇条 本信託の受益者は、次の者とする。

本店                    

商号○○銀行        

取扱店                   

(受益権)

第○条 受益者は、信託財産から発生した利益その他の信託財産から発生する経済的利益を受けることができる。

(信託の変更)

第○条 本信託の変更は、受託者と受益者の合意による。

(信託の期間)

第○条 本信託の期間は、設定日から終了した日までとする。

(信託の終了)

第○条 本信託は、受託者が亡くなったときに終了する。

(清算受託者)

第○条 この信託が終了したときの受託者は、引き続き清算の事務を行う。

(残余財産の引渡し方法)

第○条 清算受託者が、残余財産の帰属権利者に、信託財産の全てをその債権関係とともに引き渡し、最終計算の承認を得たときに、清算手続は終了する。

(残余財産の帰属権利者)

第○条 

1 本信託における残余財産の帰属権利者は、甲とする。

2 甲が亡くなっていたときはAとする。

(契約に定めのない事項)

第○条 本信託に定めのない事項は、受託者と受益者が協議の上決定する。

別紙1

信託財産目録

第1 信託不動産

(1)土地

所在      

地番      

地目      

地積

(2)建物      

所在 

家屋番号 

種類 

構造 

床面積㎡

第2 信託金銭 

金○○万円

以上

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

出典:株 式 会 社 琉 球 銀 行HP2017年5月11日閲覧

(株)琉球銀行のリバースモーゲージは利用しやすくなったようです。

主な変更点

1、契約時の手数料が一律10万円

2、対象物件に賃貸併用住宅を含める

法定相続情報証明制度 時期

閣議了解・・・各省大臣の権限に属する事項、つまり法律上は閣議に提出する必要のないものでも、事項の重要性に鑑みて、閣議に提出してその了解を求めること。

閣議決定と共に内閣の意思決定の方法の1つ。いかなる事項が閣議了解とされるかは事務慣例(事務上のしきたり)によっておおむね確立しており、各省の重要な職員人事、重要な行政上の方針などがその例である。(出典:「法律学小事典」)

出典:首相官邸ホームページ

平成29年3月28日(火)定例閣議案件

閣議の概要について申し上げます。一般案件等23件と法律の公布、政令、人事が決定されました。大臣発言として、財務大臣から「平成29年度予算の成立にあたって」、農林水産大臣から「漁港漁場整備長期計画について」、国土交通大臣から「観光立国推進基本計画の変更について」、総務大臣から「『申請手続等の見直しに関する調査-戸籍謄本等の提出が必要とされる手続を中心として-』の結果について」、法務大臣から「法定相続情報証明制度を活用した相続手続における相続人の負担軽減について」、外務大臣から「ヨルダンにおけるシリア難民及び受入れコミュニティへの緊急医療支援及びバングラデシュに流入した避難民に対する緊急無償資金協力について」、それぞれ御発言があり、財務大臣、農林水産大臣、国土交通大臣、総務大臣、外務大臣、厚生労働大臣、環境大臣及び私(官房長官)から「独立行政法人の長の人事について」、それぞれ申し上げ、文部科学大臣から「独立行政法人及び国立大学法人等の長の人事について」、経済産業大臣から「特殊会社及び独立行政法人の長の人事について」、それぞれ御発言がありました。
 閣僚懇談会においては、財務大臣から「予算執行調査について」御発言がありました。

一般案件

国政に関する基本的重要事項等であって、内閣として意思決定を行うことが必要なもの

国会提出案件

法律に基づき内閣として国会に提出・報告するもの

法律・条約の公布

国会で成立した法律又は締結された条約を憲法第7条に基づき公布のための内閣の助言と承認を行うもの

法律案

内閣提出法律案を立案し、国会に提出するもの

政令

政令(内閣の制定する命令)を決定し、憲法第7条に基づき公布のための内閣の助言と承認を行うもの

報告

国政に関する主要な調査の結果の発表、各種審議会の答申等閣議に報告することが適当と認められるもの

配布

閣議席上に資料を配布するもの

〇法務省令第二十号

不動産登記令(平成十六年政令第三百七十九号)

第二十七条の規定に基づき、不動産登記規則の一部を改正する省令を次のように定める。

平成二十九年四月十七日

法務大臣金田勝年

不動産登記規則の一部を改正する省令

不動産登記規則(平成十七年法務省令第十八号)の一部を次のように改正する。

目次中「第二十七条の三」を「第二十七条の六」

に、「第六節雑則(第二百四十二条􆅺第二百四

十六条)」を「第六節雑則(第二百四十二条􆅺

第六章法定相続情報(第二百四十

第二百四十六条)

七条・第二百四十八条)」に改める。

第十八条に次の一号を加える。

三十五法定相続情報一覧図つづり込み帳

第二章第三節中第二十七条の五の次に次の一条を加える。

(法定相続情報一覧図つづり込み帳)

第二十七条の六法定相続情報一覧図つづり込み帳には、法定相続情報一覧図及びその保管の申出に関する書類をつづり込むものとする。

第二十八条の二に次の一号を加える。

六法定相続情報一覧図つづり込み帳作成の年の翌年から五年間

第三十七条の二の次に次の一条を加える。

第三十七条の三表題部所有者又は登記名義人の相続人が登記の申請をする場合において、その相続に関して第二百四十七条の規定により交付された法定相続情報一覧図の写しを提供したときは、当該写しの提供をもって、相続があったことを証する市町村長その他の公務員が職務上作成した情報の提供に代えることができる。

第五章の次に次の一章を加える。

第六章法定相続情報

(法定相続情報一覧図)

第二百四十七条表題部所有者、登記名義人又はその他の者について相続が開始した場合において、当該相続に起因する登記その他の手続のために必要があるときは、その相続人(第三項第二号に掲げる書面の記載により確認することができる者に限る。以下本条において同じ。)又は当該相続人の地位を相続により承継した者は、被相続人の本籍地若しくは最後の住所地、申出人の住所地又は被相続人を表題部所有者若しくは所有権の登記名義人とする不動産の所在地を管轄する登記所の登記官に対し、法定相続情報(次の各号に掲げる情報をいう。以下同じ。)を記載した書面(以下「法定相続情報一覧図」という。)の保管及び法定相続情報一覧図の写しの交付の申出をすることができる。

一被相続人の氏名、生年月日、最後の住所及び死亡の年月日

二相続開始の時における同順位の相続人の氏名、生年月日及び被相続人との続柄

2 前項の申出は、次に掲げる事項を内容とする申出書を登記所に提供してしなければならない。

一申出人の氏名、住所、連絡先及び被相続人との続柄

二代理人(申出人の法定代理人又はその委任による代理人にあってはその親族若しくは戸

籍法(昭和二十二年法律第二百二十四号)第十条の二第三項に掲げる者に限る。以下本条

において同じ。)によって申出をするときは、当該代理人の氏名又は名称、住所及び連絡先並びに代理人が法人であるときはその代表者の氏名

三利用目的

四交付を求める通数

平成14年1月17日  最高裁判所第一小法廷 判決

平成12(受)1671  預金払戻等請求事件
平成14年1月17日  最高裁判所第一小法廷 判決  棄却  名古屋高等裁判所

・信託契約ではなく、請負契約と保証契約が締結された。

・前払い金は、請負契約専用の口座に振り込まれ、請け負った工事の費用以外を目的として引き落して使うことはできない。

・保証契約を締結した保証事業会社は、相手の請負工事を行う建設会社を監督する権利を持っている。

・工事の途中で建設会社は、破産手続きに入った。

・裁判所は、請負契約専用の口座に入っているお金は、建設会社の財産ではなく、信託財産だと判断した。

私見です。

なぜ、信託契約を認めることができるのか。他の方法はないのか。

私見です。

分別管理されている。(現信託法14条、34条)

目的が特定されている。(現信託2条本文)

制度上、受託者が自由に払い出しをすることができない。

(信託法2条3号、26条、27条、本事案では保証事業法による前払金保証約款)

(出典:最高裁判所HP、2017年4月9日閲覧)

平成12(受)1671  預金払戻等請求事件
平成14年1月17日  最高裁判所第一小法廷  判決  棄却  名古屋高等裁判所

 主    文

      本件上告を棄却する。                    

      上告費用は上告人の負担とする。

         理    由

 上告人の上告受理申立て理由第二について

 1 原審の適法に確定した事実関係等の概要は,次のとおりである。

 (1) 地方公共団体は,その発注する土木建築に関する工事について,公共工

事の前払金保証事業に関する法律(平成11年法律第160号による改正前のもの。

以下「保証事業法」という。)5条の規定に基づき建設大臣の登録を受けた保証事

業会社により前払金の保証がされた場合には,請負者に対し,その工事に要する経

費につき前金払をすることができるとされているところ(地方自治法232条の5

第2項,同法施行令附則7条),愛知県公共工事請負契約約款によれば,前払金の

額は請負代金の10分の4の範囲内とし,前払金の支払を請求するためには,あら

かじめ保証事業法2条5項に規定する保証契約を締結し,その保証証書を発注者に

寄託しなければならず,請負者は前払金を当該工事の必要経費以外に支出してはな

らないとされていた。 

 (2) A建設株式会社(以下「A建設」という。)は,平成10年3月27日

,愛知県との間で,愛知県公共工事請負契約約款に基づき,平成9年度国庫債務負

担行為・水源森林総合整備事業第2号工事に関する請負契約(以下「本件請負契約」

という。)を締結した。

 (3) A建設は,平成10年4月2日,建設大臣の登録を受けて前払金保証事

業を営む被上告人B1建設業保証株式会社(以下「被上告人保証会社」という。)

との間で,保証事業法及びB1建設業保証株式会社前払金保証約款(以下「本件保

証約款」という。)に基づき,愛知県のために,本件請負契約がA建設の責めに帰

すべき事由によって解除された場合にA建設が愛知県に対して負担する前払金から

工事の既済部分に対する代価に相当する額を控除した額の返還債務について,被上

告人保証会社が保証する旨の契約(以下「本件保証契約」という。)を締結した。

 本件保証約款によれば,①請負者は,前払金を受領したときは,これを被上告人

保証会社があらかじめ業務委託契約を締結している金融機関の中から請負者が選定

した金融機関に,別口普通預金として預け入れなければならない,②請負者は,前

払金を保証申込書に記載した目的に従い,適正に使用する責めを負い,預託金融機

関に適正な使途に関する資料を提出して,その確認を受けなければ,別口普通預金

の払出しを受けることができない,③被上告人保証会社は,前払金の使途を監査す

るために,請負契約に関する書類及び請負者の事務所,工事現場等を調査し,請負

者及び発注者に対して報告,説明又は証明を求めることができる,④被上告人保証

会社は,前払金が適正に使用されていないと認められるときには,預託金融機関に

対し別口普通預金の払出しの中止その他の処置を依頼することができるなどとされ

ていた。本件保証約款は,建設省建設経済局建設業課長から各都道府県主管部長に

通知されていた。

 A建設は,前払金の預託金融機関として被上告人保証会社があらかじめ業務委託

契約を締結していた被上告人B2信用金庫(以下「被上告人信用金庫」という。)

a支店を選定した。

 (4) A建設は,平成10年4月7日,本件保証契約の保証証書を愛知県に寄

託した上,前払金の支払を請求し,同月20日,愛知県から前払金として,A建設

が被上告人信用金庫a支店に開設した別口普通預金口座(以下「本件預金口座」と

いう。)に1696万8000円の振込みを受けて,預金(以下「本件預金」とい

う。)をした。これにより,愛知県は,保証事業法13条1項により,本件保証契

約の利益を享受する旨の意思表示をしたものとみなされた。

 (5) 愛知県は,A建設の営業停止により工事の続行が不能になったため,平

成10年6月29日,本件請負契約を解除した。

 (6) A建設は,愛知県に対し本件前払金から解除時までの工事の既済部分に

対する代価に相当する額を控除した残金を返還しなかったため,被上告人保証会社

は,平成10年7月31日,愛知県に対し,保証債務の履行として残金相当額を支

払った。

 (7) A建設は,平成10年8月7日,破産宣告を受け,上告人が破産管財人

に選任された。

 2 本件は,上告人が,被上告人保証会社に対し,本件預金について上告人が債

権者であること等の確認を求めるとともに,被上告人信用金庫に対し,本件預金の

残額及びこれに対する遅延損害金の支払を求める事案である。

 3 本件請負契約を直接規律する愛知県公共工事請負契約約款は,前払金を当該

工事の必要経費以外に支出してはならないことを定めるのみで,前払金の保管方法

,管理・監査方法等については定めていない。しかし,前払金の支払は保証事業法

の規定する前払金返還債務の保証がされたことを前提としているところ,保証事業

法によれば,保証契約を締結した保証事業会社は当該請負者が前払金を適正に使用

しているかどうかについて厳正な監査を行うよう義務付けられており(27条),

保証事業会社は前払金返還債務の保証契約を締結しようとするときは前払金保証約

款に基づかなければならないとされ(12条1項),この前払金保証約款である本

件保証約款は,建設省から各都道府県に通知されていた。そして,本件保証約款に

よれば,前記1(3)記載のとおり,前払金の保管,払出しの方法,被上告人保証

会社による前払金の使途についての監査,使途が適正でないときの払出し中止の措

置等が規定されているのである。したがって,A建設はもちろん愛知県も,本件保

証約款の定めるところを合意内容とした上で本件前払金の授受をしたものというべ

きである。【要旨】このような合意内容に照らせば,本件前払金が本件預金口座に

振り込まれた時点で,愛知県とA建設との間で,愛知県を委託者,A建設を受託者

,本件前払金を信託財産とし,これを当該工事の必要経費の支払に充てることを目

的とした信託契約が成立したと解するのが相当であり,したがって,本件前払金が

本件預金口座に振り込まれただけでは請負代金の支払があったとはいえず,本件預

金口座からA建設に払い出されることによって,当該金員は請負代金の支払として

A建設の固有財産に帰属することになるというべきである。

 また,この信託内容は本件前払金を当該工事の必要経費のみに支出することであ

り,受託事務の履行の結果は委託者である愛知県に帰属すべき出来高に反映される

のであるから,信託の受益者は委託者である愛知県であるというべきである。

 そして,本件預金は,A建設の一般財産から分別管理され,特定性をもって保管

されており,これにつき登記,登録の方法がないから,委託者である愛知県は,第

三者に対しても,本件預金が信託財産であることを対抗することができるのであっ

て(信託法3条1項参照),信託が終了して同法63条のいわゆる法定信託が成立

した場合も同様であるから,信託財産である本件預金はA建設の破産財団に組み入

れられることはないものということができる(同法16条参照)。

 したがって,本件事実関係の下において被上告人保証会社がA建設から本件預金

につき債権質等の担保の設定を受けたものとした原審の判断は相当ではないが,上

告人の請求を棄却すべきものとした結論は是認することができる。論旨は,原判決

の結論に影響を及ぼさない事項についての違法を主張するものにすぎないから,採

用することができない。

 よって,裁判官全員一致の意見で,主文のとおり判決する。

    最高裁判所第一小法廷

(裁判長裁判官 町田 顯 裁判官 井嶋一友 裁判官 藤井正雄 裁判官 深澤

武久)

公共工事標準請負契約約款(抜粋)

(前金払)

第三十四条 乙は、公共工事の前払金保証事業に関する法律(昭和二十七年法律第一八四

号)第二条第四項に規定する保証事業会社(以下「保証事業会社」という。)と、

契約書記載の工事完成の時期を保証期限とする同条第五項に規定する保証契約(以

下「保証契約」という。)を締結し、その保証証書を甲に寄託して、請負代金額の

一〇分の〇以内の前払金の支払を甲に請求することができる。

2 甲は、前項の規定による請求があったときは、請求を受けた日から一四日以内に

前払金を支払わなければならない。

3 乙は、請負代金額が著しく増額された場合においては、その増額後の請負代金額

の一〇分の〇から受領済みの前払金額を差し引いた額に相当する額の範囲内で前払

金の支払を請求することができる。この場合においては、前項の規定を準用する。

4 乙は、請負代金額が著しく減額された場合において、受領済みの前払金額が減額

後の請負代金額の一〇分の〇を超えるときは、乙は、請負代金額が減額された日か

ら三十日以内にその超過額を返還しなければならない。

5 前項の超過額が相当の額に達し、返還することが前払金の使用状況からみて著し

く不適当であると認められるときは、甲乙協議して返還すべき超過額を定める。た

だし、請負代金額が減額された日から〇日以内に協議が整わない場合には、甲が定

め、乙に通知する。

注 〇の部分には、三〇未満の数字を記入する。

6 甲は、乙が第四項の期間内に超過額を返還しなかったときは、その未返還額につ

き、同項の期間を経過した日から返還をする日までの期間について、その日数に応

じ、年〇パーセントの割合で計算した額の遅延利息の支払を請求することができる。

注 〇の部分には、たとえば、政府契約の支払遅延防止等に関する法律第八条の率

を記入する。

(保証契約の変更)

第三十五条 乙は、前条第三項の規定により受領済みの前払金に追加してさらに前払金の

支払を請求する場合には、あらかじめ、保証契約を変更し、変更後の保証証書を甲

に寄託しなければならない。

2 乙は、前項に定める場合のほか、請負代金額が減額された場合において、保証契

約を変更したときは、変更後の保証証書を直ちに甲に寄託しなければならない。

3 乙は、前払金額の変更を伴わない工期の変更が行われた場合には、甲に代わりそ

の旨を保証事業会社に直ちに通知するものとする。

注 第三項は、甲が保証事業会社に対する工期変更の通知を乙に代理させる場合に

使用する。

(前払金の使用等)

第三十六条 乙は、前払金をこの工事の材料費、労務費、機械器具の賃借料、機械購入費

(この工事において償却される割合に相当する額に限る。)、動力費、支払運賃、

修繕費、仮設費、労働者災害補償保険料及び保証料に相当する額として必要な経費

以外の支払に充当してはならない。__

法令 判例 通達 個別先例

法令は、法律と命令で法律は国会、命令は行政が決める。

判例は、裁判所が決める。現在も有効なものを指すのが一般的。

通達は、法令の行政解釈の基本を示すもの「今後このような取り扱いをします。変更になった点はここで、注意する点はここです。」

個別先例は、法令・通達に当てはめるのが難しい個別の事件に対して、処理するための基準を示したもの。

とうけん587号

とうけんは、登記研究という雑誌の略で法務局の人から教えてもらいました。

電話中、「とうけん持ってます?」と聞かれ、一瞬考えたあと、「持っています。」と答えました。

とうけんで確認したことは、次の先例です。

登記研究587号 質疑応答【7585】

住宅用家屋証明書を添付して、所有権保存の登記をした後、所有者を2人の共有に直す登記をするとき。登録免許税は1000円でいいか?

所有者が2人記載されている住宅用家屋証明書を付けた場合は1000円。付けなかったら、新たに所有者になった人の分は通常通りの金額。例えば最初に所有権保存登記に10,000円支払っていたら、直す登記に13,300円支払う必要があります。

ということで、私は住宅用家屋証明書を付けていなかったので、翌日役場でもらって法務局に出してきました。

最初の所有権保存登記も私が申請しています。なぜ間違ったかというと、表題部所有者が一人、建物の施主も一人だったことで所有者を一人として登記を完了しました。土地の所有者も一人だったこともあります。

この新築建物は、以前の土地建物が道路計画にかかり、市町村が買い取ったものでした。以前の土地は所有者一人、建物は二人でした。

以前の建物の売却代金が半分ずつ入ってきたので、新築建物の代金も半分ずつ払ったということでした。そして登記の所有者を一人とすると贈与税がかかるということで直すことになりました。ミスです。

PAGE TOP