所有権移転及び信託登記申請と、都市計画法に基づく開発許可制度に関する運用基準

沖縄県　都市計画法に基づく開発許可制度に関する運用基準

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申請者の血族四親等の範囲内の者から市街化区域と市街化調整区域との区分が定められた後、相続、贈与又は売買により取得した土地には、所有権移転及び信託の登記は含まれるか？

　文言通りなら含まれないと考えられますが、売買が認められていることからすると、受益者が前所有者である自益信託や、受益者が4親等内の血族の場合に、認められない理由を見つけにくい気がします。現在沖縄県に問合わせ中です。

20231205追記

建築課へ登記情報と解釈を送って、問い合わせた結果・現時点では、運用基準の文言通り、売買、贈与以外認められない。ただし、売買、贈与と自益信託および受益権の移転、他益信託の法的、経済的効果からすると、運用基準の改正に向けて、検討を行う。

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・認められない場合に、どうなるのか。

国土交通省　都市計画

　開発又は建築行為が、自己用住宅に該当しなくなる。線引き前所有者（市街化区域と市街化調整区域との区分が定められる前から所有者であった者）と（みなされ）なくなる。

→市街化調整区域において、開発許可申請が出来なくなる？

国土交通省　開発許可申請について

1.制度趣旨

　市街化区域及び市街化調整区域の区域区分（いわゆる「線引き制度」）を担保し、良好かつ安全な市街地の形成と無秩序な市街化の防止を目的としています。

　　　2. 開発行為の定義

　開発行為とは、主として、(1) 建築物の建築、(2)第１種特定工作物（コンクリートプラント等）の建設、(3)第２種特定工作物（ゴルフコース、１ha以上の墓園等）の建設を目的とした「土地の区画形質の変更」をいいます。

　　　3.許可権者

・都道府県知事、政令指定都市の長、中核市の長、特例市の長（法第２９条）

・地方自治法第２５２条の１７の２の規定に基づく事務処理市町村の長

5.規制対象外の開発行為

・図書館、公民館等の公益上必要な建築物のうち周辺の土地利用上支障がないものの建築のためのもの。

・土地区画整理事業等の施行として行うもの等

　　　6.開発許可基準

１）技術基準（法第３３条）

道路・公園・給排水施設等の確保、防災上の措置等に関する基準です。

→地方公共団体の条例で、一定の強化又は緩和、最低敷地規模に関する制限の付加が可能です

２）立地基準（法第３４条）‥市街化調整区域にのみ適用されます。

市街化を抑制すべき区域という市街化調整区域の性格から、許可できる開発行為の類型を限定しています。

例　

イ　周辺居住者の利用の用に供する公益上必要な施設又は日用品店舗等日常生活に必要な施設の用に供する目的で行う開発行為（第1号）

ロ　農林水産物の処理、貯蔵、加工のための施設の用に供する目的で行う開発行為（第4号）

ハ　地区計画等の内容に適合する開発（第10号）

ニ　市街化区域に近隣接する一定の地域のうち、条例（開発許可権者が統轄す地方公共団体が定める。以下同じ。）で指定する区域において、条例で定める周辺環境の保全上支障がある用途に該当しない建築物の建築等を目的とする開発行為（第11号）

ホ　開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、条例で区域、目的等を限り定めたもの（第12号）

へ　開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為で、あらかじめ開発審査会の議を経たもの（第14号）

　　　7.建築等の制限

　市街化調整区域のうち、開発許可を受けた土地以外の土地においては、開発許可権者の許可を受けなければ一定の建築行為をしてはなりません。

（1）技術基準（令第３６条第１項第１号）

排水施設の確保、防災上の措置に関する基準。

（2）立地基準（令第３６条第１項第３号）　　

　市街化を抑制すべき区域という市街化調整区域の性格から、５②と同様に許可できる施設の類型を限定。（５．②に準じる許可基準）