令和７年度不動産登記制度（名変義務化等）に関する研修会
令和８年３月13日（金）
第１講「民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要について」
不動産登記法（所有権の登記名義人の氏名等の変更の登記の申請）第七十六条の五、住所・氏名変更登記・・・施行日前に住所変更などをした場合は、２０２８年（令和１０年）３月３１日まで。
不動産登記法（所有不動産記録証明書の交付等）第百十九条の二・・・相続登記が確実に行われるための、環境整備。現在の所有者が、将来に備えて遺言をするため、法人が融資を受ける際などに全国に点在する自社の所有する不動産を証明したいといったニーズにも対応。
法務省 所有不動産記録証明
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00740.html
氏名の字、住所（本店）の表記ゆれ、住所（本店）変更登記漏れの場合は、検索に引っかかってこない。→戸籍の附票、閉鎖事項証明書を取り寄せ、全ての氏名、住所（本店）の組み合わせで申請。
住所変更登記の義務化を見据えて、企業が、自社が保有している不動産を把握するために利用している。
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〈システムの検索の仕様〉
請求書に記載された検索条件を登記官がシステムに入力し検索を行います。
システム上、以下のルールに基づき、所有権の登記名義人として記録されている不動産が抽出されます。
・ 氏名又は名称の前方一致、かつ、住所の市区町村までが一致している人
・ 氏名又は名称の前方一致、かつ、住所の末尾５文字が一致している人
以下は、ローマ字氏名が検索条件に追加されている場合
・ ローマ字氏名の完全一致、かつ、住所の市区町村までが一致している人
・ ローマ字氏名の完全一致、かつ、住所の末尾５文字が一致している人
以下は、会社法人等番号が検索条件に追加されている場合
・ 会社法人等番号が完全一致している法人
このルールに基づいて抽出された不動産から、検索条件と合致するものについて選定し、証明書に記載します（該当する不動産がない場合にはその旨を記載します。）。
※ 検索条件で指定された氏名又は住所の文字によっては、システムにおいて、JIS X 213（JIS第１～第４水準）の範囲外の文字をIPAが定義した「MJ縮退マップ」及び「登記統一文字縮退マップ」に基づきJIS X 213の範囲内の文字に変換（縮退）した上で検索します。
これにより、検索条件で指定した氏名又は住所に異体字（読みが同じでも字形が異なるもの）が含まれていたとしても、縮退される前の複数の異体字を検索することができるので、網羅性が高まります。
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法務省検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00678.html
会社法人等番号が登記されている法人は、本店移転登記や商号変更登記をすると、登記官が職権で不動産登記に反映。
自然人の場合は、住所・氏名変更の登記をして良いか、確認を取ったうえで登記官が職権で反映。
４月１日に登記官が住民基本台帳ネットワークに照会する、ということは想定されていない。登記官の繁忙期を避けるようなスケジュールを組む予定。
スマート変更登記のご利用方法
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00688.html
第２講：「令和３年改正不動産登記法の完全施行と司法書士の実務」鼎談
相続登記の義務化。
登記に至るまでの過程支援。
遺産分割、法定相続人の調査、本人申請。
相続人全員の合意の有無への関わり方。利益相反になる場合。税が絡む場合は判断しない。
代理申請でも本人申請でも、法務局での審査などの処理は変わらない。
所有不動産記録証明制度
申請から２週間、あるいはそれ以上の期間がかかる場合もある。依頼者への事前説明が必要。
令和8年2月2日付け法務省民二第81号通達「民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（所有不動産記録証明書の交付等関係）」
不動産登記規則第１９５条４項 第一項の請求をする場合には、次に掲げる情報を同項各号に掲げる事項を内容とする情報と併せて登記所に提供しなければならない。
一 請求人が請求書又は委任状に記名押印した場合におけるその印鑑に関する証明書（住所地の市町村長（特別区の区長を含むものとし、地方自治法第二百五十二条の十九第一項の指定都市にあっては、市長又は区長若しくは総合区長とする。）又は登記官が作成するものに限る。）その他の請求人となるべき者が請求をしていることを証する情報
二 請求人が法人であるときは、当該法人の代表者の資格を証する情報
三 代理人によって請求をするとき（支配人等が法人を代理して第一項の請求をする場合において、当該法人の会社法人等番号を提供したときを除く。）は、当該代理人の権限を証する情報
四 請求人が請求に係る不動産の所有権の登記名義人でないときは、請求人が当該不動産の所有権の登記名義人の相続人その他の一般承継人であることを証する市町村長、登記官その他の公務員が職務上作成した情報（公務員が職務上作成した情報がない場合にあっては、これに代わるべき情報）
五 第一項第五号に掲げる情報として提供された氏名又は名称及び住所（第一項第一号に掲げる情報として提供されたものと異なる場合に限る。）が請求人（前号の場合にあっては、請求人の被承継人）の氏名又は名称及び住所であること（氏名又は名称及び住所に変更があった場合にあっては、変更前の氏名又は名称及び住所を含む。）を証する市町村長その他の公務員が職務上作成した情報（公務員が職務上作成した情報がない場合にあっては、これに代わるべき情報）
所有権登記名義人変更登記の義務化
検索用情報の単独申出、多数の不動産を持っている方からの依頼がある。
法人の検索用情報の単独申出は、管轄毎に行う必要がある。
売主買主が自然人の場合、不動産売買決済時に、売主の住所変更登記申請は行う必要がある。職権での住所変更登記がされる前に、売主には事前に通知があり住所変更登記に承諾/不承諾の返信を法務局に通知しているため。判断できる可能性が高い？
実際には、登記情報・売主の住所変更確認→法務局から通知が来ていないか確認→住所変更登記申請→職権での住所変更登記が登記申請より速かった場合、決済日に受付される？一部取下げと登録免許税還付？
担保権抹消登記の場合は、職権での住所変更登記を待った方が良いのか、依頼者への説明が必要。
住民基本台帳ネットワークに記録から外れた場合。
事情により住所を知られたくない場合など、画一的に判断しないこと。
特別委任方式による登記原因証明情報
海外居住者等を想定。
最初に特別委任方式での委任を受任。
金融機関によってはひな形を準備してくるかもしれない。
登記原因及び日付の確認。確認した結果の記述方法。
五年後の見直しに期待。