司法書士宮城事務所　

大垣尚司『家の買い方、持ち方が変わる！残価設定型住宅ローン』2023/4、日経BP 日本経済新聞出版

著者買いです。今回はご恵贈いただきましたが、自身で購入したいところでした。２０１７年頃、沖縄県内の宅地建物取引士の知り合いに、ハウジングライフ（住生活）プランナー資格を取得してはどうか、訊いて回っていた時期もあります。現在もまだ、普及しているとはいえない制度ではありますが、住宅は人権という考え方に立つと、必要になる仕組みだと考えています。

一般社団法人 移住･住みかえ支援機構

https://www.jti.or.jp/

第1章 住宅ローンは借金ではない？

1. 消費者ローンと住宅ローンの違い

2. 住宅ローンを借りて家を買うことは、庶民にとって最高の「投資」

3. オイシイ話にはリスクが伴う

4. 将来の返済不安を解消できないか？

返済額軽減オプション・・・住宅ローンの条件変更・借り換え

買取オプション・・・住宅ローン残高と同額で買い取り

第2章 残価設定型住宅ローンって何ですか？

1. 自動車の残価ローン

2. 残価設定型住宅ローンへの期待と課題

3. 新しい家の買い方が可能に

4. 実例

5. 自動車残クレ型との比較

第3章 なぜ、残価設定型住宅ローンなのですか？

1. 視点①――ローンからの自由

2. 視点②――家という束縛からの自由（人生100年時代とライフシフトの時代）

3. 視点③――家が負の資産とならないための工夫

4. 視点④――相続財産という幻想からの自由

８０代で亡くなった場合、５０代の子が自宅を相続するか。居住できるか。

5. 視点⑤――住宅の世代循環

6. 視点⑥――期間所有の実現

20年から３０年のオプション付の期間所有、という考え方

7. 視点⑦――老後居住保障

第4章 残価設定型住宅ローンについてより詳しく教えてください

1. どんな住宅でも利用可能ですか？

長期優良住宅認定制度

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html#:~:text=%E9%95%B7%E6%9C%9F%E5%84%AA%E8%89%AF%E4%BD%8F%E5%AE%85%E3%81%AF%E3%80%81%E9%95%B7%E6%9C%9F,%E3%82%88%E3%82%8A%E9%96%8B%E5%A7%8B%E3%81%97%E3%81%A6%E3%81%84%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82

平成２１年６月４日より施行され、令和３年度末で累計１３５万戸以上が認定を受けています。（実績数は新築と増築・改築の合計）

認定戸数は年間１０万戸程度で推移しており、新築される一戸建て住宅の約４戸に１戸は長期優良住宅の認定を取得しています。

新築後・オプション付与後、一定期間を超えると、定期でインスペクションのような建物の定期健診。

災害リスク・法令変更リスクはある。用途変更禁止（居住用として賃貸は原則可能）。

2. どんな住宅ローンにもオプションはつけられますか？

ＪＴＩ指定の金融機関。不動産に対するＪＴＩの残価保証を、金融機関が理解し、リスクを理解して貸付ける必要があるため。

3. 残価設定月はどうやって決まるのですか？

ローン残高と不動産の価値が同額になる月。月々の希望返済額、何年住む予定なのかを考えて最終的に金融機関が決める具体的残高をもって決める。

4. ２つのオプションはどうやって契約するのですか？

5. 残価設定月以降に住み替える場合、買取オプションを行使する必要がありますか？

6. 買取オプションを行使した代金はどのように支払われるのですか？

7. 残価より高く売れるときはどうなるのですか？

8. 返済額軽減後はいつ完済するのですか？

9. 借主が死んだら残された人はどうなるのですか？

団体信用生命保険は、原則として当初ローンのみ。

連帯債務者がいる場合といない場合。

10. 将来のローン負担を軽減するには、残価設定型住宅ローン以外にどんな方法がありますか？

リバースモーゲージの担保評価の厳しさ（建物の価値。）。

リースバックの難しさから、マイホーム借り上げ制度へ。

第5章 何年も先の住宅の価値を保証できるのはなぜですか？

1. 最先端の住宅ローン技術？

2. 出発点――収益還元価値への注目

古屋付土地から、安定した家賃の見込める建物付き土地、という評価方法。

モノとしての価値から、住まいとしての価値へ

3. 実現できる収益還元価値という発想

大手住宅メーカーに既にあるサブリース、買取再版という販売方法

→小さな工務店などは？

主体を非営利法人にして、国のバックアップ（基金保証）を得る。

4. 非営利法人による残価保証の提供

5. かせるストック証明書（定額型）と郵便番号別事前査定

6. 複線的なリスク管理の枠組み

7. ネットワーク型の業務システム

第6章 残価設定型住宅ローンの利用例

1. 地方都市の場合

2. 都内１億円超物件の場合

3. 超長期ローンと２つの残価オプションの組み合わせ

4. 50歳で家を建て替え

5. その他のケース

6. すでに借りている住宅ローンに２つのオプションをつけることはできますか？

第7章 住宅ビジネスや住宅金融のあり方はどう変わるでしょう？

1. 銀行にも顧客にも問題が多い現在の住宅ローン

2. 残価設定型住宅ローンは住宅金融のあり方を変える

金利や月々の返済額以外が、住宅ローンの価値になる。

住宅事業者が住宅ローンを組む金融機関をアドバイス、決定する時代がくる可能性。

3. 残価設定型住宅ローンで住宅ビジネスが変わる

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協賛企業

旭化成ホームズ株式会社

朝日リビング株式会社

Ａpaman Property株式会社

アルヒ株式会社

株式会社家守り

一般社団法人　石川県木造住宅協会

株式会社エス・エム・エス

株式会社エヌ・シー・エヌ

京王電鉄株式会社

京阪電鉄不動産株式会社

一般社団法人ＪＢＮ・全国工務店協会

SHOWA GROUP株式会社

株式会社スペース

住友林業株式会社

積水化学工業株式会社

一般社団法人全国住宅産業地域活性化協議会

一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会

第一生命保険株式会社

大和ハウス工業株式会社

東武鉄道株式会社

トヨタホーム株式会社

日本住宅ローン株式会社

日本モーゲージサービス株式会社

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合

株式会社ハウス・デポ・パートナーズ

パナソニック ハウジングソリューションズ株式会社

パナソニック ホームズ株式会社

フリージアハウス株式会社

株式会社北洲

ポラテック株式会社

ミサワホーム株式会社

各地域のJTI協賛事業者/

信託フォーラム[1]の記事、遠藤栄嗣弁護士「委託者代理人を考える―委託者の地位の承継移転の欠陥を補う方策として―」からです。

後継委託者、という用語が出てきますが、記事では委託者の相続人と定義しているようです（Ｐ１０７）。

著者の問題意識

・信託契約における、委託者の地位（信託法146条、147条）に関する条項について

条項がない場合は、委託者の地位が委託者の相続により承継され、後継委託者が多数存在する信託となり、信託事務に関する意思決定が、円滑に出来ない可能性が高くなる。

「委託者の地位については、相続により承継しないが、受益権の移転とともに新たな受益者には移転する」と定めた場合は、受益者が複数の場合、複数委託者が登場し、中には受託者と敵対関係を持つ者が出てくる可能性がある。

・後継委託者が、受益権割合の多数を取得したものであり、かつ、受託者である場合は、受託者のへの監視・監督機能が期待できない。

→信託法2条1項、8条との関係で、個別具体的な判断になると思います。

解決策

１　「委託者の地位は、受益権を取得した者に移転するものとし、委託者の死亡により相続されない。この場合において、委託者の地位を受けた者は、追加信託できるほか委託者の義務を負うものの委託者の権利を行使することができない」との条項を置く。

・・・私が、「市民と法」112号、2018年8月、民事法研究会、Ｐ５４で、次のように事案に応じたチェック方式の条項として記述しています。似ているような感じを受けました。この条項を置いた場合、金銭については追加信託が可能ですが、不動産については、不動産登記法の構造上、追加信託が出来ません（受益者は登記名義人ではないので、登記義務者となることが出来ない。不動産登記法法２条１項１０号から１２号、６０条、６２条、６３条、６４条。）。私はこの部分について、答えを持っていません。

（委託者の地位）

□１  委託者は、次の各号の権利義務を受益者に移転する。

□（１）信託目的の達成のために追加信託をする権利義務。

□（２）受益権の放棄があった場合に、次の順位の受益者または残余財産の帰属権利者がいないとき、新たな受益者を指定することができる権利。

□２  委託者は、受益者を変更する権利およびその他の権利を有しない。

□３　委託者の地位は、受益権を取得する受益者に順次帰属する。

□４　委託者が遺言によって受益者指定権を行使した場合、受託者がそのことを知らずに信託事務を行ったときは、新たに指定された受益者に対して責任を負わない。

　１項では、委託者の持つ権利義務のうち、一部を受益者に移転する。権利義務のうち一部を移転することは、（１）信託法に一部移転を制限する定めはなく、（２）受益者に不利益がないことを要件として可能である。

　１号は、委託者から受益者へ、信託目的の達成のために追加信託をする権利義務を移転する。追加信託を設定する義務は、信託法４８条などを根拠として受益者に備わっているという考えも成り立つ。当初から受益者に追加信託設定の義務があるとしても、その権利義務は受託者が信託事務を行うために必要な財産を補うためのものに限られる可能性がある。受益者固有の余裕財産を信託財産に移す権利を排除しないために、委託者が信託当事者として持つ追加信託の権利を受益者に移転する。これにより受益者は、委託者から移転された権利及び受益者に備わっている義務を根拠に追加信託を設定することができる。

　２号では、委託者から受益者へ、受益権の放棄があった場合に次の順位の受益者または残余財産の帰属権利者がいないとき、新たな受益者を指定することができる権利を移転する（信託法８９条）。本稿で想定する遺言代用信託（信託法９０条１項１号）における委託者は、受益者変更権を有する（信託法９０条１項本文）ので、利用できる場面を制限（信託法９０条１項本文但し書）して民事信託の安定を図る。ただし、新たな受益者を指定する受益者（又は受益者代理人）が生存している場合に限り利用することができる権利であり、受益者が死亡した後に次の順位の受益者として指定されていたものが受益権を放棄した場合には利用することができない。

　２項では、委託者に信託設定後の権利を持たせないとする（信託法８９条、９０条など）。１項において受益者に移転した権利の他、委託者は信託設定によりその権利関係から外れる。

　３項は、信託財産に不動産がある場合における登録免許税を考慮した条項である^[2]。また委託者の地位に関するリスクとして、委託者の地位が相続または第三者へ移転された場合、その地位（権利）の所在が不明となる可能性を取り除く。

　４項は受託者の免責事由を定める（信託法８９条３項）。遺言は単独行為であり、信託契約において禁止・制限しても委託者が行うことは可能である。

２　委託者代理人制度

役割

１　委託者の死亡により、多数の後継委託者が登場した場合、その権利義務を制限すること。

２　意思表示が思うようにできなくなった当初委託者の代理人。

３　受益者代理人の委託者版。

選任方法

　委託者が意思能力を著しく欠く状態になったとき及び後継の受益者が委託者の地位を取得したときに、後任者【住所・氏名】を代理人に指定。

・・・委託者の地位は、受益権と共に移転する、というような条項があることが前提となっていると思われます。意思能力を著しく欠く状態になったとき、という条項が抽象的ではないかなと感じました。

　意思能力を著しく欠く状態になったとき及び後継の受益者が委託者の地位を取得したとき、を、及びで繋いでいますが、私が定めるとしたら、または、で繋ぐと思います。

分からなかったこと

委託者代理人というのは、制度なのか。

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[1] １９号、２０２３年4月、日本加除出版、Ｐ１０７~

[2]信託法１４６条、登録免許税法７条２項東京国税局審理課長「信託契約の終了に伴い受益者が受ける所有権の移転登記に係る登録免許税法第７条第２項の適用関係について」２０１７年６月２２日回答

信託フォーラム[1]の記事、金森健一弁護士「第4回民事信託実務入門―民事信託の標準仕様を備える―公正証書と信託口口座（上）―」からです。

信託は受託者が受託者責任を負うこと（信託内のフィデューシャリー。）でその目的を図るものであるが、民事信託の受託者は「生身の素人」であるがゆえに民事信託を設定「専門家」がその受託者による信託事務処理を容易にするための措置を講ずるべき義務を負っているというべきである（信託外のフィデューシャリー。）。これは、依頼者に対する「専門家」の善管注意義務（民法644条）、少なくとも信義則上の義務（民法1条2項）をなすのではあるまいか。これが筆者の考える二重のフィデュ―シャリー論である。

　フィデューシャリー、という用語が、どのような意味で使われているのか、分かりませんでした。カッコの使い方から推測して、託された者・委任された者の信認関係に基づく責任としておきます。

　信託法2条1項、2項5号、8条、9条、26条から３７条までなど、信託内で、受託者が信認義務を負うことに同意です。

　専門家が依頼者である委託者に対して、受託者による信託事務処理を容易にするための措置を講ずるべき義務を負うことに同意です。

　これが二重のフィディ―シャリーというのであれば、任意後見契約案の作成の依頼を受けた場合も、同じように二重のフィディ―シャリーというものが働くのではないかと思いました。

公正証書により信託契約を締結することも信託口口座を利用することも受託者による信託事務の処理をより容易にするための措置である。

　少し違和感を持ちます。公正証書により信託契約を締結する理由は、記事にも記載されていますが、信託口口座を開設する金融機関の要請があるからです。信託口口座を開設する理由は、信託法23条（信託財産に属する財産に対する強制執行等の制限等）、34条（分別管理義務）に拠ります。金銭として銀行の貸金庫に入れる可能性も考えられます。

　金融機関の要請（判断能力の低下した状態での信託契約締結リスクの低減、公証人による違法無効のチェックを得ることでのリスク低減）がなくなって、信託口口座への強制執行等の制限の運用が、実務上確立してくると、信託契約を公正証書にするのは、必要に応じて、という実務に変わるのが信託当事者の負担も減ると思われます。また専門家責任という意味でも、無条件で公証人にリスクの一部を引き受てもらうことを排除することで、果たされる部分があるのではないかと思います。

参考

タマール・フランケル 著『フィデューシャリー「託される人」の法理論』2014、弘文堂

https://www.koubundou.co.jp/book/b172115.html

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[1] 19号、2023年4月、日本加除出版、Ｐ121~

信託フォーラム[1]の記事、渋谷陽一郎「民事信託と登記―昭和４３年先例、香川判事と相馬司法書士（追悼）―」からです。

昭和43年4月12日付け民事甲664号民事局長回答

　客年6月21日付登第429号をもって紹介のあった標記の件については、前段、後段とも貴見のとおりと考える。ただし、後段の場合は、不動産登記法第49条第4号の規定により却下するのが相当である。

―中略―

照会文

　登記されている信託条項が、別記のように表示されている場合、受託者から、委託者又は受益者以外の者に対し、信託期間終了後であっても、信託期間終了後の日付でなされた売買その他の有償行為を原因として所有権移転登記の申請があったときは、受理すべきものと考えますが、贈与その他の無償行為を原因として所有権移転登記の申請があった場合は、登記されている信託条項に反するので、不動産登記法第49条第2号又は同条第4号の規定により却下してさしつかえないと考えますが、いささか疑義もあるので、お回示を願います。

登記研究246号昭和43年4月12日 民事甲第664号 民事局長回答

信託財産の所有権移転登記の取扱いについて

１、信託の目的

信託財産の管理及び処分

１、信託財産の管理方法

信託財産の管理方法（処分行為を含む）はすべて受託者に一任する。

• 信託終了の事由

　本信託の期間は五カ年とし期間満了による外、受託者が信託財産を他に売却したるとき及び委託者が信託財産を委付したときはこれにより信託は終了する。

• 其他信託の条項

　本信託は委託者が大阪市内に家屋を建築するための資金を得るため且委託者が現在第三者より負担する金銭債務を返済するための資金を得るために受託者をして信託財産を売却せしめんとするものにして現在借家人の立退要求、其他売却条件の困難のため売買が進捗しない場合に於ても委託者の要求あるときは受託者は自己の資金を委託者に融通し、又その金融のためには自己の責任に於て信託財産を担保に供することができる。

　前記による金融のため委託者が受託者に対し金銭債務を負うに至った場合に於てその返済をすることが困難と思料するときには、信託財産を委付してその債務を免れることができる。

　前項委付により委託者は受益権並びに元本帰属権（信託財産の返還請求権）を失うものとする。

　委託者及び受託者の死亡は本信託に影響を及ぼさないものとする。

　委託者と受託者との合意により何時でも信託条項を追加又は変更することができる。前記以外の事項に付てはすべて信託法の定めるところによる。

・返済期限を５年とした金銭消費貸借契約の、担保としての信託と思われます。

なお、信託原簿時代の本先例では触れていないが、信託の登記の記録欄の振り分けという問題がある。本照会分でいうならば、「委託者の資金調達のための信託財産の売却」という定めは、信託の目的の領域なのか（不動産登記法97条1項8号）、あるいは、受託者の権限の領域なのか（同行9号の信託財産の管理方法）、という実務論点である。

　記事記載の通り、受託者が委託者のために行う、受託者による信託財産の管理方法であり、広義の信託の目的でもある、と考えられます。どちらか一つに振り分ける必要はないと思います。信託目録への記録申請は、後続登記との連続性を考えると、信託財産の管理方法に記録が必須、信託の目的には要約（例として、委託者の資金調達など。）になると思われます。

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[1] １９号、２０２３年４月、日本加除出版、Ｐ１１４~

お気軽にどうぞ。

２０２３年５月２６日（金）１４時～１７時

□　認知症や急な病気への備え
□　次世代へ確実に引き継ぎたいものを持っている。
□　家族・親族がお金や土地の話で仲悪くなるのは嫌。
□　収益不動産オーナーの経営者としての信託　
□　ファミリー企業の事業の承継
その他：
・共有不動産の管理一本化・予防
・配偶者なき後、障がいを持つ子の親なき後への備え

１組様　５０００円

場所

司法書士宮城事務所（西原町）

要予約

司法書士宮城事務所　shi_sunao@salsa.ocn.ne.jp

後援　　（株）ラジオ沖縄