・非課税の場合
１、信託設定のとき、委託者から受託者へ所有権移転（新築建物は、受託者に課税されますが、住むための建物の場合は軽減、控除、免税点措置などがあります。）した場合の受託者（地方税法第７３条の７、３号）
２、信託継続中に受託者が変更になった場合の新受託者（地方税法第７３条の７、５号）
３、受益権を譲渡した場合の譲受人
３、の受益権を譲渡した場合は、なぜ不動産取得税がかからないのでしょうか。不動産取得税は、不動産の所有権が流通した場合にかかる税です。受益権を譲渡したことで、実質的には流通していると考えることもできるように思えます。
私見ですが、不動産取得税の考え方は、
（１）受益権を譲渡した際には、受益権という地位の移転があったものとして、不動産取得税の対象から外れる。
（２）ただし、譲受人が受託者と合意して信託を終了させたときは、不動産の所有権が流通したものとして課税する。
（３）例外として、
ア、信託終了時に受託者が、委託者に所有権を移転する場合、
イ、委託者が死亡することによって信託が終了し、受託者がその相続人に所有権を移転する場合は、形式的な所有権の移転なので非課税（地方税法第７３条の７、４号）
・受託者が他の人から土地を購入した場合の受託者
→課税
・受託者が建物を新築した場合の受託者
→課税
・委託者が信託契約をする前に、所有者として土地を購入した場合や建物を新築した場合も同じように所有者に課税されるので、変わらないと考えて良いと思います。納税も信託財産から行い、その信託財産は委託者の財産から出したものです。軽減、控除、免税点措置なども受託者が利用することができます。
地方税法
（形式的な所有権の移転等に対する不動産取得税の非課税）
第７３条の７ 道府県は、次に掲げる不動産の取得に対しては、不動産取得税を課することができない。
１ 相続（包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む。）による不動産の取得
２号（略）
３ 委託者から受託者に信託財産を移す場合における不動産の取得（当該信託財産の移転が第７３条の２第２項本文の規定に該当する場合における不動産の取得を除く。）
４ 信託の効力が生じた時から引き続き委託者のみが信託財産の元本の受益者である信託により受託者から当該受益者（次のいずれかに該当する者に限る。）に信託財産を移す場合における不動産の取得
イ 当該信託の効力が生じた時から引き続き委託者である者
ロ 当該信託の効力が生じた時における委託者から第１号に規定する相続をした者
ハ、ニ（略）
５ 信託の受託者の変更があつた場合における新たな受託者による不動産の取得
（不動産取得税の納税義務者等）
第７３条の２ 不動産取得税は、不動産の取得に対し、当該不動産所在の道府県において、当該不動産の取得者に課する。
２ 家屋が新築された場合においては、当該家屋について最初の使用又は譲渡（独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社又は家屋を新築して譲渡することを業とする者で政令で定めるものが注文者である家屋の新築に係る請負契約に基づく当該注文者に対する請負人からの譲渡が当該家屋の新築後最初に行われた場合は、当該譲渡の後最初に行われた使用又は譲渡。以下この項において同じ。）が行われた日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者又は譲受人を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。
但し書き、３項以下（略）